重慶
很多朋友都在問，重慶目前的房價究竟有沒有觸底？
重慶的房子到底能不能買？擔心買了會不會像前幾年那樣又虧了。
我談談個人看法，觀點供參考。大家可以關注一個重要指標——租售比，這也是判斷房產(chǎn)是否適合TZ的關鍵依據(jù)。
國際上通用的合理租售比標準為1:300，即月租金與房屋總價的比例。舉例來說，若一套房屋月租金為1萬元，其合理總價應在300萬左右，對應的年化HB率約為4%。
重慶及國內多數(shù)城市目前尚未達到這一標準。
重慶當前房產(chǎn)的年化HB率約3%，租售比大致為1:400。得益于房價被低估、租金水平相對可觀，重慶的租售比表現(xiàn)已經(jīng)十分亮眼，反觀上海等城市，租售比則明顯偏低。
在國內市場環(huán)境下，1:400的租售比已處于合理區(qū)間。而日本東京、美國部分城市以及中國香港，受房產(chǎn)稅影響，合理租售比在1:300以內，年化HB率約4%。
扣除約1%的房產(chǎn)稅后，實際凈HB率同樣在3%左右。
因此從對比來看，重慶的租售比1:400，相當于國外的1:300，重慶當前的房價是合理的，也基本觸及底部，沒有泡沫，具備一定TZ價值。
以北濱路保利觀瀾等小區(qū)為例，如今便宜的房子精裝修房源單價約12000-13000元/平方米，接近100平方米戶型總價約120萬，月租金可達3000元，租售比約1:400。
保利觀瀾在2021年房價高峰期單價超2萬元，若看當時的租售比甚至接近1:700，回看21年，當時房價肯定是有泡沫的，但隨著房價回落，租售比已回歸合理區(qū)間。
而上海徐匯區(qū)一套400萬左右的房產(chǎn)，月租金僅6000元左右，甚至不到，租售比高達1:600至1:700，TZ價值遠低于重慶。
當然上海等一線城市，能級更高，公共服務配套更好，好的就業(yè)機會也更多，也理應給予更高溢價。但如果溢價過多，或者說租售比極差，反而重慶等強二線城市更有TZ價值。
同時現(xiàn)階段買房，不應再抱有過去房價快速上漲的預期。過去城鎮(zhèn)化率較低，大量人口涌入城市，房產(chǎn)供需緊張，疊加市場體量較小，房價得以持續(xù)走高。不要再幻想兩年翻個倍，五年翻兩倍，要適當降低預期，房子拉長周期可以作為一種抗通脹的工具。
如今房地產(chǎn)市場體量龐大，房價很難再大幅拉升。因此當下購房，更應關注租金HB率，看重房產(chǎn)TZ的現(xiàn)金流價值。
也不建議大家加大杠桿去C房，因為萬一市場下跌，現(xiàn)在的房子按照正常15%首付，是天然加了6.7倍杠桿的，也就是說你買的房子如果跌了15%，你的首付就全沒了。要在自己可以承擔的范圍內去TZ，而且是通過租金去打造現(xiàn)金流，降低自己的持有壓力。不然房價稍微一跌，你便亂了陣腳，割肉離場。
重慶核心區(qū)優(yōu)質房產(chǎn)年化HB率可達3%以上，與當前房貸利率基本持平，且未來利率仍有下行空間。同時，國內多數(shù)城市租金處于低位，存在上漲潛力，利率下行與租金上行將打開未來房產(chǎn)的TZ空間。
而且當大家覺得買房比租房劃算之時，房子不需要大家去勸，自然就有人買了。
重慶核心區(qū)租售比在1:400以內、年化回報率3%以上的房產(chǎn)，具備TZ價值。
還討論一個話題，從長期來看，我國暫未全面征收房產(chǎn)稅，但未來大概率會落地。過去依賴土地CZ的發(fā)展模式難以持續(xù)，城市建設與運維需要穩(wěn)定稅源，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢。但一定是下輪市場行情好的時候才會出臺，現(xiàn)在這種行情不會。
若房產(chǎn)稅落地，房產(chǎn)合理租售比將向國際標準靠攏，需達到1:300以內，年化HB率4%以上才具備TZ價值。
綜上，無論在重慶還是國內其他城市購房，租售比都是核心判斷指標。從租售比來看，重慶房價已處于合理區(qū)間，重慶房價再下跌的空間極為有限，核心區(qū)優(yōu)質房產(chǎn)具備配置價值。
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