選對城市，押中趨勢：商辦投資的機會來了？

01.遇事不決不動產

投資圈近期最熱的話題，莫過于OpenAI、Anthropic即將IPO的消息。

一直以來，位于行業塔尖的企業總有著最高的確定性與最驚人的估值，更何況是風頭正盛的人工智能。在最新一輪的融資后，OpenAI的估值已超過50000億人民幣，與門內頓足捶胸的英偉達相比，更苦悶的是門外守著的諸多頂級財團——

即便不談全球范圍的量化寬松，優質標的也遠比尋找機會的熱錢稀缺。

近日，全球最大的另類資產管理公司黑石集團也發布了2025年業績。在2025年，黑石在管資產規模同比增長13%，在期末升至史無前例的1.27萬億美元。

作為全球最大的另類資產管理商，黑石集團持著全球最龐大的房地產資產，還布局基建、能源等等不同領域。它曾在收購希爾頓酒店集團后，實現市值翻倍，也在國內重金布局寫字樓、倉儲物流等不動產資產，其中最著名的案例，是向soho中國寫字樓拋出收購的橄欖枝。

雖然不是最早一批投資AI的玩家，但黑石通過近5年來完成的AI數據中心布局，也賺到了AI的紅利。根據最新的評估，這些作為AI產業鏈的基建資產，價值已接近千億美元。

收益與風險匹配是亙古不變的道理，日新月異的科技板塊，從來只有新人笑不見舊人哭，能帶來高回報的投資，往往也都裹挾著高度的不確定性。

黑石另辟蹊徑的科技投資，一是透著對風險的厭惡，二則是對不動產的偏愛。

押趨勢總比賭公司容易得多，黑石以不動產押注，有土地價值兜底，有運營增值潛力，還有產業發展的預期帶來估值與溢價，都大大降低了潛在的投資風險。

這是一個有意思的投資思路。借由投資不動產，來兌現對一項概念、一個產業、一座城市的看好，或許不是最迅速賺錢的選擇，但很可能是最安全賺錢的路徑。

不動產市場依然走在筑底階段，但嗅到“先機”的熱錢已經枕戈寢甲，等待最佳的時機布局中國：這個時機大概率就在2026年。

02.商辦投資的機會漸近

據悉，3月，黑石集團已為其第三只亞洲私募股權基金籌集了超過100億美元資金，而不動產或再次成為黑石的目標。

為什么海外熱錢，如此緊迫地追加不動產的投資？

答案藏在新一輪資產回報率提升的浪潮里。在過去一年多的時間里，寫字樓市場的租金回暖之勢，在亞太主要城市間快速蔓延。譬如，深受黑石青睞的東京市場，截至今年2月，核心商務區租金已連續上漲23個月；與內地樓市關系更為緊密的香港市場，自去年第三季度起，甲級寫字樓的租金也開始止跌回穩，整體環比上漲2.3%，結束了下行走勢。

不動產的資產回報率開始逐步提升。在全球量化寬松的幕布下，這份穩健的資產回報率變得愈發誘人，目前，東京、香港的核心區寫字樓普遍保持在3.5%-4%的回報率，成本回收的周期大幅縮短。隨著調整周期即將結束，優質資產不僅積蓄了強勁反彈動能，其高資產回報率的特性也浮出水面。

底部布局的機會從來稍縱即逝，在眾多的不動產商辦資產中，要如何優中選優呢？

第一個維度，毫無疑問還是選擇城市。

過去數年的周期里，高能級城市不動產相對更好的抗跌性有目共睹。而基于人才流入、商業資源集聚度、經濟活躍度以及未來可塑性，一二線城市都有著廣闊的發展空間。其中，新崛起的新一線及二線城市，更是值得重點關注的優質賽道。近年來，在一線城市人口增長放緩的背景下，成都、合肥等新一線城市躋身人口流入第一梯隊，逐漸形成特色優質產業，成為資本與人才的聚集地。

選對城市，即是押中趨勢，但這只是第一步，鎖定城市核心才能真正共享發展紅利。

例如，作為新晉的頂流城市，海口坐享海南自貿港的時代紅利。2025年底全島封關運作正式啟動，海口為政策紅利的第一站和全島資源的核心引擎，目前已展現出強大的資源聚集效應。

位于海口龍華區核心的5A甲級寫字樓海口龍湖光年，很好地承接起這份紅利。作為海南省重點項目，海口龍湖光年是全省唯一的百億級TOD綜合體，樓下即是約32萬方的海南海口天街，周邊3公里范圍內，匯聚中關村等四大產業園、約29家政務單位、三大高校及多元商業配套，覆蓋運輸倉儲、產業集聚、市政服務、人才輸送、商務接待等全生命周期營商場景，可以說，這棟寫字樓已是自貿港時代下的商務核心載體之一。在TOD 交通樞紐、海口天街商業流量及海南自貿港政策紅利加持下，據最新數據統計，項目整體的年化回報率已經高達5.5%。

再如，地處國家戰略腹地的城市成都，契合“引導資金、技術、勞動密集型產業從東部向中西部有序轉移”的發展導向，在全國科技創新定位中更是晉升第二層級，產業升級與城市發展潛力巨大。

在成都，過往4%以上高回報率的資產普遍位于老牌核心區，而如今，得益于成都東進的戰略，東三環也已初具對標春熙路、金融城的氣象。其中，位于東三環核心板塊的龍湖光年項目，2025年商辦銷售業績位居成都前列。該項目集天街、商辦、住宅于一體，配套優越，地鐵無縫接駁，樓下約14萬方的驛都天街已進入開業倒計時，能夠承接城市東進戰略紅利。

再如，被譽為“中國最牛風投城市”的合肥，通過精準的產業投資，一手扶持出京東方、長鑫存儲、蔚來汽車等千億級產業巨頭，形成了“芯屏汽合、集終生智”的戰略新興產業集群，為商辦資產注入長期價值。

而合肥龍湖光年在售的天際5A甲級寫字樓，位于合肥產業新高地——高新CBD核心，地鐵2號線直達，可以一面俯瞰蜀西湖，一面東望大蜀山，盡攬城市繁榮。

此外，龍湖推出了一整套服務體系，從助力運營成本優化，到政策申報、工商財稅、活動策劃等敏捷服務體系，再到資產增值模型、“天街+冠寓”專屬定制特權，極大縮減了企業隱性成本。

不難看出，上述高能級城市的熱門項目無一不位居城市及產業核心，擁有豐富城市配套。此外，它們還有一個重要的共同特征——都是城市綜合體。

03.跟著龍湖選資產

不要小看“城市綜合體”這個共同點。

2025年，香港寫字樓實現正凈吸納180萬平方米。在數據復蘇的背后，凈吸納面積中的六成來自中環?九龍站環球貿易廣場及IGC。可見當前市場有極強的偏好性，占據城市核心、有綜合配套的大型優質綜合體，才有望受到市場青睞。

而將眼光放回內地，高能級城市的大型綜合體同樣也是稀缺資產。特別是近年來，樓市進入新周期，無論是城市管理者還是開發商，在面對投資額巨大的城市綜合體時，都慎之又慎。因此，真正能夠落地的綜合體項目，無一不是在規劃階段，便承載起城市發展藍圖的關鍵落子，既是城市發展的重要節點，也是產業升級的配套資產。

其一，在城市規劃站位方面，這些綜合體普遍為城市區級、市級的重點項目，從藍圖階段就被設計在最核心的位置，優先享有城市核心資源，地鐵樞紐、主干道網絡、政務配套、公共服務集中落地，有著極高的價值起點。

其二，作為生活產業中心，落地后的綜合體集商業、辦公、居住、休閑于一體，以全業態、全時段的復合功能，持續吸附消費客流、商務人流與居住人群，形成自我造血、自我循環的人氣磁場，不僅是物理空間的聚合，更是城市資源、資本、人才與消費力的高度交匯點。一言以蔽之，這些資產將是城市核心里的核心。

其三，有強運營商背書。經過一輪洗牌后，目前有能力完成綜合體打造的頭部企業已經寥寥無幾。以龍湖為例，其自有一套成熟的選址、定位、招商與運營評價體系，可以說，當下每個落地的綜合體項目，其未來的市場價值已經得到了開發商維度的認可。

在以上三點之外，龍湖在開發、運營與服務能力上沉淀的深厚資源，也會在售出后繼續助力資產保值增值。據資料顯示，龍湖集團目前已積累了7400+品牌合作資源，配備全周期專業運營團隊，更具備完整的航道協同能力——從產品打造、招商運營到物業服務，形成全鏈條閉環。

而這些資源的價值也反映到了項目的數據之上，龍湖旗下售出的商鋪等業態出租率長期穩定90%以上，遠高于行業約65%的平均水平。

以上種種，皆提升了不動產保值、增值的確定性，放在不確定的當下，愈發顯得稀缺。

此外，政策的加速出臺，也降低了商辦投資的門檻，持續積蓄市場觸底反彈的動能。自今年1月下旬，廣州、深圳的商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例率先調整為不低于30%后，自2026年3月16日起，上海商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例也由45%到50%調整為不低于30%。自上而下推動的商辦投資熱潮，預期持續升溫。

如果周期終點將近、政策效能疊加可以稱之為“天時”“地利”，那么龍湖近期的“大動作”則是一場恰逢其時的“人和”。

日前，龍湖集團為期近一個月的2026年“暖春車商節”正式啟幕，以“龍湖超惠補”為主題，推出商辦97折的額外優惠，囊括龍湖全國優質項目，涉及寫字樓、公寓、商鋪等多元業態，包含成都龍湖光年、合肥龍湖光年等高能級城市的綜合體項目，以及合肥車橋新界、武漢101、溫州云創星街、長沙金融中心等價值回報領先的標桿項目。

可以預見，在10年期國債收益率不足 2%，黃金、股市沖高回落的背景下，具備穩定回報與長期增值價值的不動產，有望隨著反彈預期的增強，獲得更多國內外資金的青睞。

真正優質的資產，從來不缺資本的關注。此時，比拼的就是付諸行動的速度。