瘋了！農民房比商品房貴4千多一平？

來源：深圳淘房志

法拍市場太瘋狂了！

就在昨天（3月17日），西鄉上架了一整棟建面300多平的私宅（俗稱：自建房或者農民房），起拍價251萬。

吸引了35名競拍者，激烈競爭277輪，最終以819.8萬成交，溢價率超過220%。

更夸張的是，該棟私宅折算單價約2.6萬/平，比同片區的商品房成交單價還要高出4千多一平。

無獨有偶，3月11日，龍華一棟7層的法拍私宅，也是從365.5萬一路拍到以1006.3萬成交，溢價率達到175.3%；據核算，該私宅的放租收益至少能到3萬一個月。

這投資房產的“新”賽道，又讓投資客淘到了？

法拍“農民房”超千萬成交并非個例

但市場分化嚴重

對于西鄉那棟私宅如此驚人的高溢價成交，淘房君特意詢問了相關中介，基本分為兩個觀點：

有人認為，單從價格來說，買家可能“拍上頭”了；漁業新村前段時間有套65平的復式三房，才賣78萬，折算單價1.2萬/平。

“實際上在深圳收租，‘農民房’性價比最高”，中介吳先生認為，“更何況，漁業新村離地鐵這么近、生活成本也不高，可太好租出去了。”

此外，淘房君在京東、阿里兩大法拍平臺上發現，同類型的私宅拍出千萬的高價，其實很常見。

2021年，龍崗布吉一棟9層高的“農民房”，10個人拍出了3000萬的“天價”，也是兩個法拍平臺上，深圳私宅拍出的最高價。

去年9月，寶安松崗一棟6層的“農民房”，40個買家從600萬拍到了1610萬，溢價千萬成交。

不過，私宅拍賣市場的分化比普通商品房更甚，流拍率極高。

那些位置偏遠、人氣不旺的區域，自建私宅打骨折都拍不出去；

而那些能拍出高溢價的，要不就是交通好、離地鐵站很近，要不就是靠近工業區、大工廠等、人口密集，核心都是要方便收租。

“農民房”收益率很誘人

但進場需謹慎

由于價格本身就不高，此類私宅的租金回報率比目前市面上的正規住宅高出一倍。

像一開始提到的龍華那棟總價拍出千萬的“農民房”，可供出租的房源有15套，包括：

1樓建面約121㎡的大商鋪、可租約1萬/月；

5套單間、平均可租約900元/月/套，共計4500/月；

4套一房一廳、平均可租約1500/月/套，共計6000/月；

4套兩房一廳、平均可租約2000/月/套，共計8000/月；

1套三房一廳、可租約2500/月/套。

核算下來，整棟樓一個月大約可收租3.1萬/月，年收益37.2萬。

而深圳常規商品房租金市場上，市價過千萬的住宅，一個月租金大都不到1.5萬，租售比慘遭“倍殺”。

當然，也有人會問，為什么有這么多資金，不去投資深圳的公寓？畢竟現在深圳不少公寓的租售比也能達到3%，房子還相對新一些。

淘房君的獨家渠道了解到，真正有“閑錢”拍下這類私宅，極大概率是在深圳有1棟甚至是幾棟房的實力買家或者家族，有著豐富的私宅交易/收租經驗、人脈資源，才敢一次性拿出大幾百萬甚至上千萬投入進去。

對于他們來說，買下整棟“農民房”基本上不會受制于人，比起公寓更好沿用自己過往經驗來集中統一管理、收租。

同時，這類私宅屬于“綠本”，涉及到是否有租約、租約如何處理，能否順利交付、過戶，以及后期重新裝潢如何配置等一些列問題；對于沒有經驗的買家來說，是很大的考驗。

因此，淘房君重點提醒，如果是“小白”買家想要涉足該領域，一定要保留所有拍賣公告、裁定文書等能證明自身通過司法公開、合法程序取得權利的“證據”，以防出現“人財兩空”。