剝離主業(yè)，反而漲停：這家老牌房企賣(mài)的什么藥？

輕裝上陣！

就在最近，一家老牌上市房企，正式宣布 “退出”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)！

“退出”地產(chǎn)，引爆公司股價(jià)？

具體說(shuō)來(lái)，3月15日晚間，京投發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬將持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東京投公司。本事項(xiàng)完成之后，公司將不再?gòu)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。本事項(xiàng)不會(huì)因此導(dǎo)致公司控股股東發(fā)生變更，預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組、構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

公司表示，本事項(xiàng)尚處于籌劃階段，交易具體范圍、價(jià)格等要素均未最終確定，需要履行必要的法律程序。

資料顯示，截至2025年第三季度，京投公司持有公司40%的股權(quán)，為公司控股股東。而京投公司，則是地地道道的北京市屬?lài)?guó)企。

這樁收購(gòu)案會(huì)給公司帶來(lái)什么影響呢？公告表示，本事項(xiàng)如能順利完成，公司營(yíng)業(yè)收入、總資產(chǎn)規(guī)模將有所下降，預(yù)計(jì)將改善公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)2025年半年報(bào)，截至上半年，京投發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率90.54%，較期初增加2.74個(gè)百分點(diǎn)。公司當(dāng)時(shí)表示，各項(xiàng)目預(yù)售資金繼續(xù)回籠，且公司整體資產(chǎn)質(zhì)量良好，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可控，有能力償還到期各項(xiàng)款項(xiàng)。

消息一出，3月16日，公司股價(jià)開(kāi)盤(pán)5分鐘封死漲停，實(shí)現(xiàn)“兩連板”。

而就在“官宣”本公告的當(dāng)日，公司股價(jià)已于3月11日至13日連續(xù)三個(gè)交易日內(nèi)日收盤(pán)價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過(guò)20%。公司公告表示，控股股東在股票交易異常波動(dòng)期間不存在買(mǎi)賣(mài)公司股票的情況，除公司已披露的籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)外，確認(rèn)不存在其他應(yīng)披露而未披露的重大事項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。

而從今年2月至今，短短一個(gè)半月里，公司股價(jià)累計(jì)已接近翻番，在地產(chǎn)企業(yè)中算是漲幅很大的！

一個(gè)半月，股價(jià)翻番

圖片來(lái)源：東財(cái)

公司要?jiǎng)冸x主營(yíng)業(yè)務(wù)了，股價(jià)反而一路大漲，究其原因，還在于公司剝離相關(guān)業(yè)務(wù)后，市場(chǎng)對(duì)其有“輕裝上陣”的預(yù)期——這就好比在緊急行軍中，有時(shí)候?yàn)榱嘶蠲坏貌粧伒糨w重設(shè)備！

多面夾擊，連年虧損？

2025年半年報(bào)顯示，京投發(fā)展是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的A股房地產(chǎn)板塊上市公司。公司以自主開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售為主，自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與租賃為輔，始終聚焦TOD（以軌道交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式）軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)。

雖然目前主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但公司其實(shí)是做零售業(yè)務(wù)起家的！

公司的起點(diǎn)在浙江寧波。其前身是寧波市五金交電化工（集團(tuán)）公司。1992年9月8日，設(shè)立，并于1993年10月在上海證券交易所上市，當(dāng)時(shí)的名稱(chēng)是寧波華聯(lián)集團(tuán)股份有限公司，主營(yíng)零售業(yè)務(wù)。

2000年是第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，公司控股股東由寧波市國(guó)資變更為中國(guó)銀泰投資有限公司。2002年，公司更名為銀泰控股股份有限公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)也從零售轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

到了2009年，事情起了變化：銀泰股份急需資金和資源來(lái)突破規(guī)模瓶頸，而成立于2003年的京投公司，則迫切需要一家上市公司作為平臺(tái)，來(lái)落地其宏大的“軌道+地產(chǎn)”戰(zhàn)略構(gòu)想。

一南一北，終于對(duì)上眼了：京投公司通過(guò)定向增發(fā)成為第一大股東。公司也更名為京投銀泰股份有限公司，正式開(kāi)啟了“國(guó)資背景+專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)”的新模式。自此以后，京投公司通過(guò)持續(xù)增持，最終持股比例達(dá)到40%，實(shí)際控制人為北京市國(guó)資委。

到了2016年，公司再次更名為京投發(fā)展股份有限公司，進(jìn)一步突出其主業(yè)戰(zhàn)略。此后，它被定位為京投公司旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，并開(kāi)發(fā)了若干具有影響力的項(xiàng)目。

公司業(yè)務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)的“依賴(lài)”有多深？請(qǐng)看財(cái)報(bào)：2024年度，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.16億元，其中，房地產(chǎn)行業(yè)收入為13.37億元，服務(wù)及其他僅為0.79億元，相比之下幾乎可以忽略不計(jì)。

既然公司的主要業(yè)務(wù)完全系于房地產(chǎn)，那么為何又準(zhǔn)備剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)呢？無(wú)他，實(shí)在是因?yàn)榻陙?lái)，房地產(chǎn)早已“今非昔比”，公司業(yè)務(wù)線(xiàn)不賺錢(qián)，“地主家沒(méi)有余糧”而已。公司已經(jīng)連虧三年！

據(jù)財(cái)報(bào)，2024年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.17億元，同比下降86.69%；歸母凈利潤(rùn)虧損10.55億元，上年同期虧損6.59億元；扣非凈利潤(rùn)虧損11.19億元，上年同期虧損7.03億元。

到了2025年，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，公司的盈利能力依然很難說(shuō)有多大起色——公司1月中旬發(fā)布的盈利預(yù)告，就是最好的證明。

預(yù)計(jì)2025年年度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)為-12.3億元至-10.2億元，而扣非歸母凈利潤(rùn)則為-12.7億元至-10.6億元，而扣除永續(xù)融資產(chǎn)品利息影響后的扣非歸母凈利潤(rùn)為-15.3億元至-13.2億元。其中歸屬于母公司普通股股東的凈利潤(rùn)為-14.8億元至-12.8億元，歸屬于其他權(quán)益持有者的凈利潤(rùn)為2.58億元，其他權(quán)益持有者系公司發(fā)行永續(xù)融資產(chǎn)品持有者。

2023到2025，連虧三年

圖片來(lái)源：東財(cái)

虧了這么多，總得有個(gè)說(shuō)法：公司表示，業(yè)績(jī)預(yù)虧的主要原因一是房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用化利息支出增加；二是公司根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行初步減值測(cè)試，基于謹(jǐn)慎性原則，預(yù)計(jì)對(duì)部分項(xiàng)目資產(chǎn)計(jì)提減值。

費(fèi)用化利息支出增加，背后蘊(yùn)含的原因或許是，公司近年暫停新增拿地，導(dǎo)致存量項(xiàng)目集中完工后，貸款利息無(wú)法繼續(xù)資本化，必須直接計(jì)入當(dāng)期損益：事實(shí)上，京投發(fā)展近兩年已經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重心轉(zhuǎn)移到交付與去化方面。

據(jù)證券時(shí)報(bào)，近兩年，京投發(fā)展新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目規(guī)模均為0，2025年公司新開(kāi)工面積同比下降86.73%，僅2.42萬(wàn)平方米，不過(guò)公司竣工面積卻同比大幅增長(zhǎng)143.74%。2025年，京投發(fā)展簽約銷(xiāo)售金額29.98億元，同比下降44.48%。而資產(chǎn)計(jì)提減值，則和近年來(lái)住房售價(jià)下滑有密切關(guān)系。

至于上文中提到的“永續(xù)債”，影響同樣非常明顯：永續(xù)債在會(huì)計(jì)處理上被視為“權(quán)益工具”，而不是“負(fù)債”，因此可以美化報(bào)表、降低資產(chǎn)負(fù)債率。但它往往有非常苛刻的利息條款，且利息通常隨時(shí)間推移而飆升。

根據(jù)此前的報(bào)道，截至2025年一季度，京投發(fā)展手中已有高達(dá)60億元的存量永續(xù)債，2025年6月又新增了30億元用于“借新還舊”，這么多永續(xù)債，每年的利息支出對(duì)普通股股東收益的影響不可小視。

說(shuō)到這里，問(wèn)題已經(jīng)相對(duì)比較清晰了：在房地產(chǎn)不景氣的背景下，公司連續(xù)三年虧損，加之融資渠道受阻，只能依靠“借新還舊”維持，作為上市公司，面臨巨大的保殼壓力。將虧損的、高負(fù)債的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給控股股東，一次性從上市公司體系中剝離出去，似乎是最好的選擇。由控股股東京投公司現(xiàn)金接盤(pán)，相當(dāng)于為上市公司的困境提供了終極解決方案。

截至2025年第三季度末，京投發(fā)展總資產(chǎn)為603.72億元。此次若能順利剝離沉重的地產(chǎn)包袱，短期內(nèi)有望迎來(lái)喘息之機(jī)。

未來(lái)，路在何方？

正如前文所言，面對(duì)艱難險(xiǎn)阻，丟掉輜重固然可以輕裝上陣，但如果“一家一當(dāng)”都丟光了，未來(lái)怕是會(huì)無(wú)兵可用。

京投發(fā)展目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一旦全面清倉(cāng)核心主業(yè)，公司不可避免地將面臨營(yíng)收與總資產(chǎn)規(guī)模大幅下降的陣痛。剝離房地產(chǎn)之后，京投發(fā)展未來(lái)的核心盈利點(diǎn)在哪？這是擺在管理層面前的一大考驗(yàn)。

而且更重要的是，在歷經(jīng)數(shù)年的深度調(diào)整后，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已顯現(xiàn)回暖跡象！

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日公布數(shù)據(jù)顯示，2026年2月份，總體看，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅繼續(xù)收窄、同比下降。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市個(gè)數(shù)比上月增加。就以公司所在的北京為例：新房環(huán)比上漲0.2%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，京投發(fā)展迎來(lái)轉(zhuǎn)型窗口期。剝離重資產(chǎn)后，公司可依托京投公司軌道資源優(yōu)勢(shì)，探索TOD輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市更新或物業(yè)管理等新賽道，在行業(yè)復(fù)蘇中輕裝上陣，找準(zhǔn)新航向。至于公司未來(lái)的具體規(guī)劃，且讓我們拭目以待~

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