一周綜述：青島新都心的收割線！

3月14日開盤的保利青鐵都心瑯悅，單價(jià)最低達(dá)到20096元/㎡，據(jù)說當(dāng)天賣出去4.53億，說明新都心這種配套成熟、新房供應(yīng)缺乏的主城核心區(qū)，只要價(jià)格夠低，需求是割不完的。

該板塊10年房齡、好一點(diǎn)的二手房價(jià)格都在兩萬左右，新房把價(jià)格壓在這條線上則根本不愁市場。別說都心瑯悅這種2025年拿地的項(xiàng)目了，2018年拿地2024年夏天重開的遠(yuǎn)洋繁花里，一個(gè)沉寂多年的小小“僵尸盤”，把價(jià)格降到最低2.1萬/㎡的單價(jià)，也能首開1.66億。

下行市場就是這樣啊，但見新房笑，哪聞二手哭。

順嘴說一句，都心瑯悅的銷售數(shù)據(jù)來自于開發(fā)商，真實(shí)性無法驗(yàn)證，但是有足夠的認(rèn)籌數(shù)據(jù)支撐。如果非要說認(rèn)籌未必買房，那就超出了討論的范疇，也不影響前述“需求旺盛”的論點(diǎn)。

來看一看，上周青島樓市發(fā)生了哪些事。

1

龍湖挺起了小胸膛！

3月2日膠州市資規(guī)局官網(wǎng)發(fā)布“龍湖膠州上海路項(xiàng)目”詳細(xì)規(guī)劃信息，椿山萬樹·青島膠州頤年公寓項(xiàng)目規(guī)劃方案同步公布。

這塊地是龍湖在今年1月份拿的，其中住宅8萬方，養(yǎng)老公寓（商業(yè)地塊）不到一萬方，在建龍湖于2018年開始打造的養(yǎng)老品牌：椿山萬樹。

值得關(guān)注的是，椿山萬樹·青島膠州頤年公寓不僅是2020年之后龍湖在全國落地的首個(gè)養(yǎng)老公寓。按照宣傳口徑，它還是上合國際康養(yǎng)未來城核心子項(xiàng)目之一。

青島剛剛把“中國康灣”列為長期目標(biāo)，龍湖就挺起小胸膛支持，還拿出珍藏的產(chǎn)品。

樓市下行期一堆民企同行摔的鼻青臉腫，唯獨(dú)龍湖能邁著八字步施施然的踱過，只能說，會做生意真是一種天賦。

2

東李匯聚雇傭兵！

遠(yuǎn)洋代建萬竹云峰，青特代建青特東序，龍湖代建海創(chuàng)惠水路項(xiàng)目，東李板塊的幾大新興項(xiàng)目全都引入了代建雇傭兵，看起來特別像古代的角斗場：有錢的出錢，能打的拿刀，通過分工合作獲取勝利。

東李為啥會成為角斗場呢？

權(quán)威機(jī)構(gòu)的說法是“總量承壓、結(jié)構(gòu)稀缺”：截止1月末，東李板塊的整體去化周期是11.4個(gè)月，而改善型產(chǎn)品的去化周期則在5個(gè)月以內(nèi)。

換句話說，光有錢不行，還得有好產(chǎn)品。

不知道這個(gè)說法對不對。

3

青啤靜瀾山的作妖體質(zhì)！

剛把人才房轉(zhuǎn)成商品房賣了4.3億的青啤靜瀾山項(xiàng)目，合同墨跡未干就又開始吵吵了：因?yàn)樾l(wèi)生間的問題再起爭議。

是非且不論，該項(xiàng)目是真愛爭啊。從開盤到交付，再從“人才房轉(zhuǎn)群租房、商品房”，開發(fā)商和業(yè)主們常常因?yàn)楦鞣N爭議沖上熱搜。

為啥總作妖呢？

因?yàn)榭缧凶龅禺a(chǎn)的青啤，承襲了啤酒大佬的氣度卻不具備地產(chǎn)大佬的實(shí)力，產(chǎn)品力不足的時(shí)候就容易產(chǎn)生鏡像錯(cuò)位，在面臨矛盾糾紛的時(shí)候下意識給自己涂上強(qiáng)勢姿態(tài)的保護(hù)色，從而導(dǎo)致激化而不是消融爭議。

一句話，就是這么個(gè)體質(zhì)。

4

全屋整裝幾萬元即可拎包入住？

3月11日，青島市市場監(jiān)管局發(fā)布2025年度消費(fèi)投訴典型案例，其中包括膠州李哥莊的一起家庭裝修合同糾紛：消費(fèi)者通過視頻號看到“全屋整裝幾萬元即可拎包入住”的宣傳，簽完合同才發(fā)現(xiàn)一些輔料及其他建材、人工費(fèi)等未包含在內(nèi)，需額外支付才能繼續(xù)施工。

為啥成為典型案例？一是類似糾紛很多，二是調(diào)解成功了。

沒錯(cuò)，其實(shí)現(xiàn)實(shí)中有很多未能調(diào)解成功的類似糾紛，需要消費(fèi)者去走繁瑣惱人的法律途徑。

所以，大家最好還是擦亮眼睛，看到特別優(yōu)惠的條件時(shí)不妨問問自己：你何德何能，直教商家不惜虧本也要幫你裝修？

5

你好歹走個(gè)形式啊！

因?yàn)樯米圆捎脜f(xié)議方式選聘融城金州小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，青島融成置業(yè)有限公司被膠州市綜合行政執(zhí)法局罰款兩萬元。

老城區(qū)改造項(xiàng)目的情況比較復(fù)雜，指定物業(yè)企業(yè)的情況也很常見，但是你好歹走個(gè)形式嘛，搞個(gè)招投標(biāo)又不是很難，尤其對于搞定膠州老城區(qū)首座百萬平米超級大盤的開發(fā)商來說，這些事情那都不叫事。

關(guān)鍵是理念上要重視起來，兩萬元罰款固然不多，但是顯得很業(yè)余嘛。

6

真會卡點(diǎn)！

作為非直供電小區(qū)，萊西宏東萬達(dá)公館最近因?yàn)殡娰M(fèi)收繳問題發(fā)生矛盾，供電公司號稱要對小區(qū)實(shí)施限時(shí)供電。

孰是孰非姑且不論，要解決這個(gè)老大難問題，眼下還真是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

去年開始，實(shí)施非電網(wǎng)直供小區(qū)供配電設(shè)施改造升級就納入省政府部署的重點(diǎn)工作任務(wù)，也成為青島“民心工程暖萬家”的要點(diǎn)項(xiàng)目。而在今年最重要的會議上，青島大BOSS也公開將“完成非直供電小區(qū)改造1萬戶”列入提升城市功能品質(zhì)的清單。

如何爭取早日改造，大家各自努力吧。

7

一人我飲酒醉！

忽如一夜春風(fēng)來，千城萬市OPC，2026年春節(jié)之后，“一人公司”（One Person Company，簡稱OPC）就成為了各大有為城市搶跑的新賽道，青島更是發(fā)出了首張一人公司的營業(yè)執(zhí)照。

簡單說，就是誰也不知道“一個(gè)人+AI”到底能干出什么事兒來，加上AI時(shí)代萬眾創(chuàng)新邏輯的背景，于是想象空間就大到無邊。

科技時(shí)代的特征就是新概念橫掃一切舊框架，所以，唱衰商業(yè)地產(chǎn)乃至吹捧“一人住宅”的各種觀點(diǎn)像雨后春筍一樣冒了出來，林林總總分不清對錯(cuò)。

其實(shí)普通人不用在意對錯(cuò)，你和歷史大勢發(fā)生關(guān)系的機(jī)會很渺茫，為此焦慮更是莫名其妙。九十年代末的時(shí)候很多人都看好網(wǎng)絡(luò)，也上了，然后呢？

然后網(wǎng)絡(luò)改變了社會，而你還在做牛馬。

8

有人看一眼中綠蔚藍(lán)灣嗎？

嶗山、東李、新都心的各家樓盤在價(jià)格戰(zhàn)里打得死去活來、驚得自媒體大呼小叫的時(shí)候，遠(yuǎn)郊也有很多樓盤開啟了大降價(jià)，只是沒有人在意。

比如世紀(jì)大道板塊的中綠蔚藍(lán)灣，剛剛把價(jià)格降到了6字頭，還送車位和儲藏室，相比4年多前開盤時(shí)11000元的均價(jià)，實(shí)打?qū)嵉难鼣亍?/p>

遠(yuǎn)郊盤如麻，為啥單說它？

因?yàn)樗乔鄭u唯一一個(gè)獲得“詹天佑金獎”的商品房項(xiàng)目，是青島首個(gè)取得綠色健康社區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)識金級認(rèn)證的社區(qū)，是以“靜音樓板、靜音分戶墻、靜音外窗、靜音電梯間、靜音排水、靜音入戶門”等六重靜音技術(shù)解決樓上樓下噪音的樓盤，是配備1.5萬平圍合式央景園林和健身房、圖書館以及入戶裝甲門的品質(zhì)住宅。

這么一大堆優(yōu)點(diǎn)，岳云鵬來了都未必能一口氣說完。

好盤大降價(jià)，降完獨(dú)長嘆，原因很簡單，就是地段又偏環(huán)境又差，周邊一大堆工廠。用一個(gè)網(wǎng)友的話說：從來只見雞窩里飛出金鳳凰，沒見過把金鳳凰往雞窩里塞的。

剛需片區(qū)硬拗改善，也只有國企能干出來吧？

編輯：周道