再跌1年還是10年，今年可見分曉

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上周，老司機的文章《三道紅線取消，2026逆天改命？》被舉報遭刪除了，后來我發到了司享圈和VIP群。

我最近一直在考慮一個問題，司享圈還要不要繼續下去？目前老司機的VIP會員規模已經有數十人（很多不愿加群），服務VIP無疑會占用我更多的時間；今年，老司機還會花更多時間做專題研究，比如一直沒完工的《寧波別墅報告》，考察海南后的《三亞投資報告》，以及最近在著手的《寧波公寓投資報告》等。

每一份報告都需要花大量的時間去做調研，搜集和分析數據，并且給出可操作的建議，因此每一份報告的成本都很高，當然也都非常有價值。有些高價值報告我們只能免費開放給VIP會員，沒辦法免費分享給司享圈會員。

這就是司享圈目前的尷尬之處：收費門檻很低，也就無法交付高價值的內容，目前它只能算一個興趣小組，當然，這也是相當高質量的一個小組。

我現在的想法是維持司享圈現狀不變，今年仍然會在司享圈（知識星球）分享付費文章、被刪掉的文章，以及對樓市動向的一些點評，只是今年能不打算在群內直播了。

司享圈微信群非常活躍，每天都有真知灼見，有時候，可能一個觀點就能值回票價。大家如果想以非常低的成本加入這個小組，請掃文末二維碼。

VIP會員可以免費加入司享圈微信群，如想加群請私信我。

2025年，我們團隊做了很多直播的嘗試，但都非常不成功，所以年末這段時間我停了下來，重新梳理了一下今后直播的大概方向。

今年，老司機的公開直播可能會回到之前的節奏，每個禮拜一次，時間暫定每周二晚。此外還會有不定期的專題直播，時間也可能是在中午。直播都會提前預告，如果還沒有關注“房產老司機視頻號”的讀者，請務必關注一下，以免錯過直播提醒（點擊下面視頻關注）。

接下來說說房地產市場。

一直關注樓市的人可能都有種感覺，最近二手房成交熱度相當不錯。2025年全年，全國大中城市的二手房成交量創了歷史，寧波二手房也從5月開始，連續走出7個月的企穩行情。

一個更為可喜的數據是12月到1月，二手房連續兩個月來到了3800套之上，與前幾個月相比又有約20%的提高。老司機一直認為，寧波六區的及格線在4000套上下，如果能連續在4000套附近穩定成交半年，價格就能確定見底了。

不過2月春節長假成交量肯定會跌，值得關注的是從3-6月，成交量能不能穩住在4000套附近，至關重要。

過去幾年，小陽春行情都是在一季度之后就偃旗息鼓了，然后開始大半年的下跌。2026年，有機會走出歷史宿命嗎？

應該說，2026的條件比前兩年更好，主要是因為房價跌了很多，買得起的人更多了，去年下半年的二手房成交，主要還是以價換量帶來的結果。

這種成交量的反彈，沒有情緒的托舉，是非常可靠的。

那么，2026年成交量的持續反彈要靠什么？坦率的說，老司機還找不到很充分的理由。供給端已經充分釋放，該掛出來的房源基本都掛出來了；需求端需要收入和信心的支撐，目前這兩塊都不太理想，需求是最大的不確定。

有一個重要的補充客源——來自于積壓的需求——事實上現在仍然有不少購房者在觀望，而沒有出手。一旦房價企穩，或者局部微漲，這些觀望者就會入場，成交量就會進一步回暖。

一個可能的路徑大概會是這樣：

3月依靠季節性行情（小陽春），成交量重返3800-4000套附近，與此同時，政策面在3月再度釋放利好，如兩會對于房地產的重大定調、房貸利率補貼、徹底放開限購、以及全國范圍內的收儲等。

如果有切實的政策助攻，3月開始的行情可能會持續到5月甚至更久，結合現在很多房子已經跌到非常有吸引力的價格區間——租金回報率已經接近公積金貸款利率，有些甚至接近商貸按揭利率——購買力有機會持續釋放。

但是，如果這個期間政策無所作為，甚至開倒車，可能會使得行情再度夭折，再次重復過去兩年的走勢。

當然，即便是重復走勢，今年的跌幅也不可能更大了。

老司機為什么不悲觀？因為現在的房價，已經讓很多中產處在了資產負債表衰退的邊緣，一個顯著的證據就是：

無論想什么辦法刺激，消費就是起不來。

消費起不來的核心原因正是房價大跌，中產的資產負債表岌岌可危，他們已經無心消費了。而沒有了中產的內需市場，就像一具沒有靈魂的干尸。

如果不想徹底走入衰退（局部其實已經走入了），2026年可能是挽救中產財富的最后機會，危機可以在1-2年內結束，也可以向日本一樣走個十年八年。

肉食者者應該不至于這么熟視無睹吧？

房產老司機2001年開始從事房地產，是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師。了解老司機的咨詢服務內容，請點擊下面小標簽。

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