廣東
最近，樓市出現(xiàn)了兩個重要信號。
1、萬科再次獲得第一大股東深鐵集團(tuán)向公司提供的不超過23.6億元借款。
2、多家房企表示，其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三條紅線”指標(biāo)。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)。
受這兩個消息的影響A股和港股里的房地產(chǎn)股，出現(xiàn)了一波反彈。
下圖是港股里地產(chǎn)指數(shù)的走勢，儼然翻轉(zhuǎn)了。
由于A股多年來嚴(yán)控房企上市，內(nèi)地大房企主要在港交所掛牌，港股的房地產(chǎn)指數(shù)更能反映市場情緒。
萬科再獲深鐵集團(tuán)巨額借款，意義重大。這筆錢正好跟即將兌付的兩筆債務(wù)金額相符，大概率是用來解決燃眉之急了。
去年年底，市場傳出深鐵不再向萬科借款，推動萬科通過市場方式化債的說法，萬科A的股價從6塊多錢跌到了不到5塊錢。一些觀點認(rèn)為，萬科很難避免暴雷的命運。
如果萬科真的出現(xiàn)實質(zhì)性違約，對樓市全局將產(chǎn)生較大影響。深鐵重啟向萬科借款，意味著有關(guān)方面有了新考量。
2025年雖然完成了GDP增長目標(biāo)，但四個季度增速是逐步回落的，第四季度增速只有4.5%。
2026年是十五五的開局之年，如果房地產(chǎn)繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)，將影響增長目標(biāo)的達(dá)成。所以最近樓市利好不斷，估計對萬科的策略也發(fā)生了變化，重啟借款是一個重要信號。
至于房企不用每月上報“三條（道）紅線”指標(biāo)，也是一個重要信號，意味著這項政策可能出現(xiàn)了松動。
“三條紅線”是2020年8月開始設(shè)置的，從2021年開始擴(kuò)圍到主要房企，具體含義是：
1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；
2、凈負(fù)債率不超過100%；
3、現(xiàn)金短債比不低于1倍。
三條紅線均未踩線（綠檔），房企的有息債務(wù)年增速上限不超過 15%；踩中1 條紅線（黃檔），有息債務(wù)年增速上限不超過 10%；踩中2 條紅線（橙檔），有息債務(wù)年增速上限不超過 5%；三條紅線均踩線（紅檔），房企不得新增有息債務(wù)。
三條紅線的設(shè)立，就是對開發(fā)商“限貸”。這項政策跟三年疫情，成為引發(fā)這一輪房地產(chǎn)大調(diào)整的關(guān)鍵因素。
如果放松“三條紅線”，則意味著開發(fā)商獲得貸款將變得更容易。現(xiàn)在的貸款利率比較低，可以用來置換之前的高利息融資，降低財務(wù)成本。
獲得更多銀行貸款支持后，開發(fā)商降價銷售、斷臂自救的沖動會降低，有利于穩(wěn)住房價。
最近房地產(chǎn)領(lǐng)域利好不斷，除了上述兩條之外，還有：北京放松限購、降低二手房增值稅、個稅減免延期、商辦首付比例降低等。估計接下來，還會有更多利好。
今天A股和港股的“老登股”繼續(xù)反彈。地產(chǎn)股漲幅巨大，到我發(fā)稿的時候，中國奧園漲了32%，融創(chuàng)中國漲了28%，佳兆業(yè)、龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)都漲了超過20%；貴州茅臺漲了超過8.6%。
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