為什么建發·海宸能夠打動上海人？倪倪和上海火箭哥聊了聊｜城市計劃×上海

五年等待，新江灣城迎來一場溫和的“進化”。建發·海宸的出現，不止是新盤上市，更像是一份系統性的生活提案。

200米長廊為何貫穿社區？泳池更衣室為何要與健身房分開？又為何，一間乒乓球室值得打破墻體、讓出兩個車位？

與葉非@上海新房火箭哥一起走進建發燈塔系作品——建發·海宸。在這些看似細微的選擇背后，是一次關于如何生活的精心規劃。

附詳細對談文字版：

City好房&倪倪Talk創始人 倪倪

上海新房火箭哥 葉非

一座中西共融的

“海派精神家園”

倪倪：

我來到這個項目的時候啊，如果不是我知道這個目的地，其實我根本不知道原來我來的是一個建發的項目。但是在看看產品細節的時候，我感覺它又很建發，因為建發前幾年的產品他會做大量的這種中式的庭院、瀑布這樣的東西。

葉非：

這個項目呢，它應該是說把中西式的東西融合在一起。就比如說我們這邊看到門頭，你看它這邊有兩個獅子，但你看它兩邊的獅子并不是中國傳統那種石獅，它是西方造型的獅子。又比如說這邊門口的噴泉，它仿的是意大利的許愿池，但你看它下面的那個龍鱗紋又是中式的東西。它的花壇從側面看造型像是馬勒別墅，但是從俯瞰來看，它又是中式紋樣的方式，它是一種中西合璧的細節。

比如說這個門鈸掐絲工藝，就很經典。就上海的所謂的海派文化里面，也不是說這個東西一定是上海發明的，因為上海這片特殊的土壤，所以在100多年前，其實就產生了中西文化的交融。

倪倪：

這個大門，乍一看的感覺其實還是蠻西式蠻海派風的，小洋樓的那種感覺，還有點閩南的感覺。然后那兩個石獅就特別像那種福建、廈門豪宅大院的那種氣勢。

葉非：

建發燈塔產品系有很多，現在最新的是成都的建發·海耀，廈門的是建發港務·宸啟瑞湖，北京的是建發·海晏。每個門頭呢，首先它都很大，就我們現在在站這個主路口的大門，它的現在的高度差不多15米，如果按照3米一層的話，它就是五層高，它的面寬差不多就超過70米。濱江凱旋門的門頭高度也就是八九米，湯臣一品沒有這么高的門頭。這種某種程度上來說，可以把它叫做超配，就以前這個價位段的人是絕對享受不到這樣的房子的。

層層遞進的

儀式與情緒場景

倪倪：

其實我們不一定要去卷那些名貴的樹種，在入門廳的時候，其實給到一些精神圖騰的這種小品我覺得也蠻不錯。

葉非：

這個空間應該叫做留白和情緒空間。應該說這些業主，他其實最在乎的不是得房率，他在意的是更多是情緒價值。那像這個實景，就我們抬頭看，如果我們去和平飯店的話，你在和平飯店的中庭上面，站在同樣的位置抬頭看，是類似這樣的一個做法。那他在這樣的地方就是留出非常巨大的挑高，和類似一個像光廳一樣的設計，那大家每天回家的時候就是有種儀式感。

倪倪：

其實我覺得現在大家需要一種情緒過渡，這個場景也是一個情緒過渡場景。大家看到這樣子的一個雕塑，以及看到這樣這個穹頂之后心情就會瞬間的打開。

葉非：

你但凡是住過老房子的人，一定是非常有沖擊力的。對于1000萬級別的或者2000萬級別的10年前的產品來說，做不到這樣子的一個情緒空間的。

倪倪：

其實你會發現它這種前廳，為什么我覺得很有必要的原因，它其實讓人更愛回家了，更愿意回家了，更愿意可以往各個角落去待著，確實很有必要。

葉非：

我覺得區別于上海其他的板塊來說，新江灣城最開始開發的一個最大的賣點其實就是這邊是一個生態濕地公園。這里以前是有很多這種生態的、自然的這種鳥類棲息地在這里。那不管是這個的羽毛，還是我們現在面對著的這一面畫，還是墻上面的這種羽毛的形式，其實都是在呼應新江灣城的在地文化。

倪倪：

如果要一個新的開發商進駐一個板塊，進駐一個新的城市，其實還是要對于這個板塊的一些過往的歷史要有深入的一些研究，其實要拉起一波大家對于這個城市板塊的一些共鳴。我覺得如果說李現來到這里，他應該非常喜歡。

無論是東方也好，西方也好，大家都是要有歸家的儀式感的。我覺得在這個項目上我也看到了，建發在做整個情緒的、儀式的，這種緩沖的、層層遞進的感覺。

葉非：

為什么他會做一條200米的長廊呢？其實跟這塊地的地塊條件有關系。他的東南朝向這一片呢，恰好有一條自然的河道，那他又想把這個自然河道跟這個小區的最北側的用戶可以連接在一起。那怎么來做這件事情呢？

從這個大門，它一路往里面走，先是一進的，像和平飯店的光廳；再走進來呢，是一個開放式的空間；又走到了一個穹頂的光廳；再往里面走，現在走到了這樣的一個歸家長廊；再往后走，那后面還有一個下沉式庭院；再往里面走，它會就走到自然河道的一線。在不一樣的場景下，它會有不一樣的那種情緒的感受。

倪倪：

現在目前大部分的市面上我們看到的一些豪宅，比較少去做這么多層層遞進的光廳，基本上大家可能做一個光廳就夠了，但其實我們經過的是第二個、第三個，甚至這樣子的藝術長廊，其實也結合了風雨連廊，我覺得很雅。上海人其實還是蠻注重于生活的儀式感的，所以我覺得，其實建發非常懂老上海人。

葉非：

應該說上海人都見過世面，但是現在大多數住宅產品都做的相對橫平豎直一些，大家產品可能更多的差異可能是在色調上、用材上會有點差別，像要做成這種顆粒度的差異化，它要花很大的力氣。

倪倪：

我還感受到它的一種審美。回家的那一刻的儀式感非常重，然后慢慢遞進，來到這個藝術光廳長廊的時候，我感覺會讓人坐下來、休息下來。

葉非：

然后我覺得有一個比較有意思的點，就是新中式的產品相對的客群，他年紀可能會偏大一些。那像建發·海宸這種呢，它既有一點中式的這種感覺，又融入了一些西方的審美之后，其實它的客群就反而年輕人比較多。我突然有個想法就是這個場景，它是一種可以伴隨一個小孩成長的環境。當他慢慢長大了，去看過很多的藝術展覽，去國外去旅行過。再回來到自己家里面，感覺這個地方有點意大利的影子，這個地方有點像和平飯店。

倪倪：

業主他們小朋友剛剛起步，就在這個長廊里面，讓他每一年每一年奔跑，然后慢慢就在這個長廊里面長大了。我覺得這個畫面最后匯集在一起也是一個美好的回憶。

從社群客廳到功能細節

的“長期主義”

倪倪：

很少看到開發商會做這樣的空間。這個空間其實有一種女王駕到的感受。

葉非：

而且其實它這邊每一扇門都是可以打開的，我們現在晚上要搞這種圣誕聚會的話，下面在表演、上邊圍一圈，都可以看。這個的靈感是來自于禮查飯店的那個宴會廳，就是它復刻了這個禮查飯店里面的這樣子的一個結構，然后又把它做了一些挑高的進化。

倪倪：

其實很多開發商都想說，我要想去做社群得先有做社群的場地給到業主們，去做鄰里之間的這種氛圍性的營造。

葉非：

跨年的聚會其實這個很有儀式感。就像是湯臣君品樓下，你看它的地下室夾層，它留了一個弧形的、一個類似這樣突出的一個廳。那它的場景就是，我作為一個億萬級的豪宅的業主，一定會有這樣的場合，我需要這樣的致辭，我們現在是為什么聚在這里，我們來慶祝什么事情。這個就是個放大版的這樣子的一個功能空間形制。

倪倪：

而且我覺得同一個社群的這個業主們，他們本身都是有一群共同的愛好的，有這樣的空間之后，就可以把大家的愛好真正的重疊起來，真正的組合起來。

葉非：

就比如說，大家都是在邊上的國際學校，那可能在學校里面孩子有些表演的場合，那并不是說我在家里面不可以。那我作為家長的話，我站一圈，讓小孩在中間，他們可以來做他們的表演。

倪倪：

其實孩子們也是有儀式感的，然后本身父母們其實也有自己的想法，然后也是會給予孩子更多的一種儀式感的成長的。

我們在買房的時候，我們要看這個會所功能配套。首先第一個，除了美之外，它還有沒有一些更好的頻次的使用。

葉非：

我不會因為這個東西純美買單，我也不會因為純實用買單，我要這個東西既滿足我情緒價值，它也真正能用，我覺得這東西它才是好東西。因為現在的客戶口味越來越刁了。就比如說我們現在做的健身房，它有個很細節的東西，它的健身房和游泳池更衣室是分開的，就這個場景連五星級酒店都做不到。

倪倪：

因為我是一個健身的狂熱者，我覺得健身房跟泳池間的聯動很好，因為我要考慮到我小朋友之間的一個安全性，我帶娃可以陪伴他。

葉非：

第二個是在于更衣室、淋浴的部分，他后面還有個臺盆。就比如說我要淋浴，那你先要把那個毛巾先掛在外面的墻壁上，然后你再推門進去，那你有一個干濕分離的場景之后，出來的那一刻，其實你已經基本都擦干凈了，然后你連衣服都已經換好。

倪倪：

對于開發商來講，不是說客戶變得挑剔了，而是真正的大家對于生活的需求，發生了很大的變化。這個會所讓我感覺還有一個地方我覺得特別好，是什么？乒乓球室。的確從一個社區上來講，是會被多頻次進行使用。

葉非：

就講到乒乓球室，其實它有個小故事。雖然這個乒乓球室它現在已經做好了，但是有一些客戶他會反饋，在實際真的打球的時候，你這個縱深和寬是不夠的。那建發呢，也比較聽勸，他們現在的想法就是把背后那面墻再打掉，吃掉往后的兩個車位的位置，把這個乒乓球室的空間再放大。

倪倪：

所以其實還是需要是客戶的體驗感至上。現在好的產品，它是需要業主跟開發商共創的。而且其實很多開發商我覺得也是愿意去接受客戶的真實的一些反饋的，因為他們也希望把這些好的空間能夠真正的給予到業主，交給到他們進行真正的使用起來。我對于這個項目除了產品的好奇啊，對于它的市場其實反饋也是蠻好奇的。因為說實話，上海的客戶現在也很冷靜了。

葉非：

我覺得這個項目在先天的一些指標上啊，它是有一些優勢的。比如說，首先新江灣城這個板塊已經5年沒有出過項目了。那建發·海宸呢，能在一批次賣的好的一個重要的原因就是品質上是指數級的提升，可能我用這個價格買到的房子，在新江灣城你絕對買不到更好的，以后也買不到更好的這種感覺。

第二個是它產品的迭代太大了。就今年是上海住宅新規的第一年，那建發·海宸又是在這個新規下，應該是楊浦第一個出來的新規后產品。不管是附贈的多陽臺，還是各方面的這種附贈空間，那它是給市場是一種沒見過的感覺。就上海很少有一個單地塊面積超過五六萬方的小區存在的。

就老上海人，其實喜歡住大小區，小區的面積足夠大，你才能做出足夠大的公區景觀啊。海宸的會所應該有4200個平方，上海可以超過4200平會所的小區，我們隨便點幾個，濱江凱旋門、綠城黃浦灣、湯臣一品，就你得做到這個價位段的的小區，你可能才能做出巨大的會所的面積。那而且因為老一代的會所，它還沒有辦法做出這么多的功能。

倪倪：

其實我能夠感受到，它其實滿足了客戶對于老產品的一個迭代的煥新。而且它這個新，它不是存在一個層面上，它其實實際上是從這個板塊、到這個產品的細節、以及到客戶的生活場景的一個新的變化。

葉非：

就建發·海宸的實景開到現在，其實也沒有滿一個月。那這個部分開出來之后，其實是給前期的業主以及現在正在考慮買房的業主，他是有信心的。就我們前面看到的，這么多的各式各樣的工序的細節，光廳、石材的地面、墻上的非遺的畫，都是在種草客戶。其實除了目前展示的部分之外，建發·海宸后面還會有第三段的實景示范區。那那一段出來之后，就真正的把大門和自然河道和濕地公園聯系在一起。那當這個的展示做出來，當建筑實體的外立面、和實體樣板房做出來，這個呈現感會更強一點。▋

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