昆明四代宅開發降溫了

去年是昆明四代宅開發元年，一開年就有兩個純四代宅項目推向市場，去年4月開盤的昆明第一個四代宅項目邦泰觀云，更是在蓄客階段就賺足了市場注意力，當時昆明多個開發商都表示計劃開發四代宅項目。去年整個上半年，昆明新上市或過規的四代宅以及包含四代宅的樓盤，少說也有六七個。

昆明第一個上市的四代宅項目邦泰觀云

但從去年下半年開始到現在，昆明四代宅開發反倒降溫了，去年7月以后過規的新項目中，干脆沒有純四代宅樓盤，只有海榮河序集等項目中個別樓棟是四代宅，相反，傳統三代宅倒是很多，比如建投軒楹學府、春城洪府、春城瑞府，萬科棠月東方、映月灣、保利天珺二期、龍湖天境、義承金川翠嶼、東航巫家壩項目等，都是傳統三代住宅。

雖然上述項目中大多數都宣傳自己是3.5代宅，但其實所謂的3.5代宅只是采用新規設計的三代宅，比傳統三代宅有創新，但還不足以與三代宅拉開代差，所以歸入第三代住宅也沒有問題。

為什么昆明四代宅開發在短暫熱鬧之后并未出現大批跟進的現象呢？主要有三個原因。

一是四代宅對地塊條件有比較高的要求，比如容積率不能太高，如今昆明四代宅中容積率最高的就是丹霞翠嶼，達到4.75，已經頂天了，其余都在3.3之下。再就是建筑高度不宜太高，太高的話空中花園有安全風險，所以丹霞翠嶼和邦泰觀云的樓高都只有24層-26層，中通聯大書山最高才10層。。

昆明容積率最高的四代宅項目丹霞翠嶼，樓高也只有25層

另外，四代宅因為有大量外挑結構，建筑外立面不容易規整，也很難進行公建化設計，后期又存在難維護的問題，所以在城市主干道等對建筑外觀有要求的區域，四代宅的設計也很難獲批。

其次是四代宅開發成本高，戶型設計有局限。四代宅的最顯著特征是大尺度的懸挑空中花園，建造成本超過傳統陽臺，但在戶型設計時，卻由于其外挑和半開放特征，限制了戶型布局的靈活性。

相反，按新規設計的三代宅受益于放寬的規劃條件，贈送面積更加靈活，比如飄窗在理論上每個房間都可以布置，帶來的好處是每個房間都有贈送面積，戶型更合理，不像有些四代宅只是客餐廳超大。而且新規三代宅的贈送面積更具實用性，而四代宅的贈送面積主要集中在空中花園。

邦泰璟和雖不是四代宅，但仍能做到高得房率

第三，表面上看，四代宅的吸引力是空中花園，但實際上，空中花園帶來的生活情趣只是錦上添花，四代宅最開始真正吸引人的地方還是高贈送，可是當新規三代宅出現后，四代宅的高贈送優勢沒那么大了，一些3.5代宅的贈送面積并不亞于四代宅，得房率也能達到90%以上，戶型還更加實用。如果換作你，有一套三代宅和一套四代宅，贈送面積差不多，但三代宅是全封閉陽臺更實用，四代宅空中花園雖大但功能單一，不好打理，你選哪個？

正因為高得房率的新規三代宅市場表現并不差，賣得也很好，房企當然就沒必要非開發四代宅。邦泰就是很好的例子，去年邦泰在呈貢有兩個新項目，只有一個是四代宅，但兩個項目銷售都不錯。去年昆明銷冠樓盤邦泰觀云雖然是第四代住宅，可是排名第三的邦泰璟和就不是四代宅。