一個(gè)公寓，賣出了天價(jià)

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

或許是最近的頂豪賣出了高光給了一些公寓勇氣，也或許是地段的光環(huán)給了一些公寓底氣。

總之，就有公寓賣到均價(jià)15萬+/平了，貴的要賣到34萬/平。

最貴公寓誕生

深圳豪宅之年，不僅迎來了最貴的住宅，也迎來了最貴的公寓。

位于深圳南山區(qū)深超總的聯(lián)泰超總灣12月11日獲批預(yù)售，T3棟推出125套建筑面積約303-1032㎡超大戶型公寓性質(zhì)的產(chǎn)品，備案均價(jià)150100元/㎡，總價(jià)區(qū)間約3278～3億50079萬元。

其中，中低區(qū)90套為主推房源，建筑面積約303-327-402㎡，低區(qū)（3-11層）均價(jià)約11.7萬/㎡，中區(qū)（12-37層）均價(jià)約14.1萬/㎡，高區(qū)（39-57層）均價(jià)約18.9萬/㎡，頂層一層一戶（建面約1032㎡戶型），單價(jià)34萬/㎡，總價(jià)超3.5個(gè)億。

均價(jià)超15萬/㎡是什么概念？

這不僅比深圳過往的公寓都貴，也是僅次于深圳最貴住宅的價(jià)格，遠(yuǎn)超南山同地段的市場(chǎng)價(jià)格。

2019年11月位于福田香蜜湖的深圳中心·天元T7棟公寓類產(chǎn)品入市，52套380~393平房源，備案均價(jià)約146000元/㎡ ，總價(jià)區(qū)間約4437萬～6086萬元，就已經(jīng)是深圳天花板級(jí)別的價(jià)格；

2022年12月的太子灣·瑞璽公寓，191套215~644平戶型也才備案約103300元/㎡，總價(jià)門檻在1589萬～1億2552萬，也是南山top價(jià)的公寓類產(chǎn)品。

而梳理深圳這些年曾經(jīng)推售的公寓項(xiàng)目，聯(lián)泰超總灣不僅是單價(jià)最貴的，就連天花板戶型也是最貴的，需要3.5個(gè)小目標(biāo)才能拿下1032平終極戶型。

這樣的價(jià)格實(shí)在太兇猛了。

要知道，深圳灣澐璽是住宅，348套209~1149平戶型備案價(jià)才能去到深圳之最，約168800元/㎡，但實(shí)際總價(jià)門檻也比聯(lián)泰超總灣便宜，3063萬元/套起步，總價(jià)最貴的戶型也只比聯(lián)泰超總灣貴2663萬。

很難想象，有一天深圳的公寓產(chǎn)品能賣出這樣的價(jià)格。

再看如今豪宅類型的公寓的市場(chǎng)，其實(shí)市場(chǎng)的偏好是非常低的，曾經(jīng)引領(lǐng)深圳價(jià)格的公寓，很多都未能清盤。

比如備案均價(jià)10.6萬/平臨海攬山御園公寓，2021年5月推售312套94~243平戶型，但即使是在深圳樓市牛市階段的推盤，也依舊剩余277套未售。

再比如2019年11月推售的深圳中心·天元T7棟公寓產(chǎn)品，但52套380~393平戶型，仍舊剩余12套房源未售。

就連已經(jīng)開盤超過10年的福田香蜜湖東海國(guó)際中心，954套76~871平戶型備案均價(jià)約88500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約532萬～2億5258萬，依舊還剩115套。

東海國(guó)際中心不僅剩下上百套房源未售，二手房市場(chǎng)上也基本已經(jīng)骨折，整體掛盤均價(jià)只剩6.89萬/平。

今年6月和9月東海國(guó)際中心分別成交一套187.48平戶型及143.29平戶型，成交單價(jià)分別6.29萬/平以及7.68萬/平。

所以，聯(lián)泰超總灣的價(jià)格，已經(jīng)是深圳罕見的天花板。

更重要的是，其他一些同類產(chǎn)品，也都還有不少房源在售，不僅還在售，還遍地打折。

比如與聯(lián)泰超總灣相距約1.3公里的超總灣壹號(hào)等，同樣是高端公寓項(xiàng)目，但價(jià)格卻便宜不少。

所以，作為公寓產(chǎn)品，聯(lián)泰超總灣底氣從何而來？

豪宅硬傷

或許是地段，位于深超總，周邊聚集了一眾實(shí)力企業(yè)，或許是競(jìng)品價(jià)格捅破天際也賣了7成，又或許是曾經(jīng)的深圳灣一號(hào)能成功，給出了操盤經(jīng)驗(yàn)。

但這些都不重要。

重要的是，聯(lián)泰超總灣配置了什么？豪宅性如何。

曾經(jīng)的深圳灣1號(hào)雖然2013年首期產(chǎn)品開盤時(shí)，價(jià)格區(qū)間約為6萬—17萬元/㎡，部分高區(qū)或特殊戶型價(jià)格接近上限，但實(shí)際的深圳灣1號(hào)，除了地段以及室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)，集齊了很多能夠支撐起豪宅的配置——私家泳池，高端會(huì)所，萊佛士酒店，云端餐廳，音樂廳，長(zhǎng)廊酒吧和停機(jī)坪候機(jī)廳等。

這些象征身份的東西加持，也是深圳灣一號(hào)能賣很貴，其他公寓就比較一般的原因。

但作為市場(chǎng)上的頂豪級(jí)別的公寓，聯(lián)泰超總灣似乎并未能滿足市場(chǎng)的期待——

1、戶型303~1032平，“看起來很大”，但“住起來不大”，實(shí)際備案顯示得房率僅約72%，個(gè)別戶型得房率還不足70%。

2、戶型存在設(shè)計(jì)布局上的短板，如304㎡兩房三衛(wèi)只做了兩房，且存在兩個(gè)暗衛(wèi)，327㎡三房四衛(wèi)朝向欠佳，兩個(gè)次臥也都朝北，兩個(gè)暗衛(wèi)，且無法看海，再比如402㎡四房四衛(wèi)兩個(gè)次臥都朝北。

3、項(xiàng)目產(chǎn)品組合多元，既有超高層公寓、辦公樓也有獨(dú)棟產(chǎn)品及商業(yè)，其中超高層公寓園林需要與商業(yè)辦公類產(chǎn)品共享，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)定容積率雖為3.0，實(shí)際上辦公樓產(chǎn)品以及獨(dú)棟占了絕大部分用地，且與公寓產(chǎn)品以通道隔離開來，未來居住性大概率缺乏純粹。

戶型是最能體現(xiàn)開發(fā)商用心的地方，設(shè)計(jì)布局也是最能體現(xiàn)戶型后期價(jià)值的核心。

但以聯(lián)泰超總灣的戶型來看，均價(jià)接近16萬/平也依舊無法做到盡善盡美，或許需要開發(fā)商從其他地方彌補(bǔ)公寓的豪宅性了。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)