上海很多“好房子”，沒(méi)有被看見(jiàn)

上海很多“好房子”，沒(méi)有被看見(jiàn)。

這絕不是危言聳聽(tīng)。

當(dāng)下二手房市場(chǎng)的痛點(diǎn)，已經(jīng)從表面的“價(jià)格戰(zhàn)”，轉(zhuǎn)變?yōu)楦顚拥摹傲髁繝?zhēng)奪戰(zhàn)”。

中介平臺(tái)憑借帶看與流量分配的壟斷地位，裹挾購(gòu)房者讓房東快速降價(jià)。

愿意配合平臺(tái)的出價(jià)建議，那你可以獲得大的曝光。

不愿意配合降價(jià)，房子可能就被留在系統(tǒng)里吃灰。

沒(méi)有足夠的“被看見(jiàn)”，又何談?wù)嬲膬r(jià)值發(fā)現(xiàn)與價(jià)格談判？

我認(rèn)為，上海很多房東現(xiàn)在最需要的不是“大降價(jià)”，而是“大曝光”！

即便是在下行市場(chǎng)，只要你的房子曝光量足夠大，一定能增加賣(mài)得貴和賣(mài)得快的可能性。

房東拒絕盲目降價(jià)

房東Z女士的賣(mài)房經(jīng)歷就很有代表性。

她的房子位于浦東金色中環(huán)帶，御橋板塊。

當(dāng)?shù)厝硕己苁煜さ钠謻|一梯隊(duì)書(shū)包房，萬(wàn)科金色城市。

120㎡+附贈(zèng)20㎡的4房，南北通透的四葉草戶(hù)型。

房子的位置、樓層、戶(hù)型和保養(yǎng)都可以說(shuō)是小區(qū)里拔尖的那一類(lèi)。

但是在某中介平臺(tái)簽了獨(dú)家之后。

賣(mài)房三個(gè)月，都沒(méi)什么進(jìn)展。

找到中介，給出的解釋就是價(jià)格掛太高，沒(méi)人看，讓降價(jià)。

房東不能接受。

“我的房子買(mǎi)的時(shí)候精挑細(xì)選”；

“住的時(shí)候細(xì)心維護(hù)”；

“賣(mài)的時(shí)候憑什么要和那些有硬傷的房子同等價(jià)位？”

Z女士認(rèn)為自己的房子各方面品質(zhì)都?jí)蛴玻灰欢ㄒ蠼祪r(jià)促銷(xiāo)。

這也正是我想說(shuō)的，當(dāng)下市場(chǎng)的一個(gè)尖銳矛盾：

絕大多數(shù)房東并非不認(rèn)可樓市的艱難，也并非完全抗拒降價(jià)。

房東抗拒的是沒(méi)有足夠曝光，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)評(píng)估的“盲目降價(jià)”。

現(xiàn)在有些中介為了促成交，不論品質(zhì)好壞，都一樣降價(jià)處理，房東肯定不樂(lè)意。

且不說(shuō)盲目跟風(fēng)下調(diào)掛牌價(jià)，只會(huì)把整個(gè)小區(qū)的價(jià)格拉下來(lái)，對(duì)大家都沒(méi)好處。

你就說(shuō)你中介都沒(méi)有盡心盡力去給我的房子曝光推廣，上來(lái)只是催降價(jià)，換誰(shuí)都難以接受。

常言道，“盡人事，聽(tīng)天命”。

真正的賣(mài)房破局，從來(lái)不是讓房東一味妥協(xié)。

而是你中介先“盡人事”，再談價(jià)格。

上海賣(mài)房，還在降價(jià)賣(mài)房？

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專(zhuān)業(yè)研判定價(jià)

房東需要一個(gè)“自己人”大力推廣自己的房子。

當(dāng)Z女士通過(guò)賣(mài)房視頻號(hào)找到我們時(shí)，我們首先做的不是談降價(jià)，而是回歸房源本身。

第一時(shí)間踏勘房源、做足市場(chǎng)調(diào)研。

小區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)不小，同戶(hù)型就有6套房源在售。

但Z女士的房子，位置、樓層、保養(yǎng)維護(hù)等各方面都很優(yōu)質(zhì)。

只要曝光量足夠大，一定能增加賣(mài)得貴和賣(mài)得快的概率。

我們摸排了周邊中介的情況、調(diào)研了小區(qū)近1年的成交數(shù)據(jù)，分析每套成交房源的價(jià)格高低背后的原因。

梳理當(dāng)下在賣(mài)的競(jìng)品房源有哪些，周邊小區(qū)有哪些威脅或者是機(jī)會(huì)。

哪些中介門(mén)店的客戶(hù)資源豐富、哪些經(jīng)紀(jì)人更厲害等等。

市場(chǎng)情況、價(jià)格策略、預(yù)期結(jié)果。

基于這些實(shí)打?qū)嵉恼{(diào)研，我們和Z女士深度溝通，確定了最終掛牌價(jià)1238萬(wàn)。

承認(rèn)市場(chǎng)下行的現(xiàn)實(shí)，也明確房源的核心價(jià)值。

全網(wǎng)曝光推廣

合理定價(jià)只是第一步，讓好房“被看見(jiàn)”，才是成交的核心。

掛牌后，我們圍繞房源的核心優(yōu)勢(shì)展開(kāi)線(xiàn)上線(xiàn)下全面推廣。

線(xiàn)上在各大中介平臺(tái)、朋友圈、視頻號(hào)廣泛推廣，擴(kuò)大潛在客戶(hù)的觸達(dá)率；

線(xiàn)下跑遍當(dāng)?shù)厮兄薪榈赝疲S護(hù)好和渠道的關(guān)系，讓他們主推我們的房子。

推廣初期每周保持3-4組有效帶看，迅速積累一批客戶(hù)關(guān)注。

短短一周，誠(chéng)意買(mǎi)家就出現(xiàn)了。

御橋本地居民，家里有兩個(gè)小孩，想買(mǎi)個(gè)四房改善居住環(huán)境。

客戶(hù)的畫(huà)像和我們事前想法吻合度非常高。

談判自然也很順利。

盡管初始價(jià)格和房東心理預(yù)期有差距。

但經(jīng)過(guò)我們的專(zhuān)業(yè)溝通和價(jià)格拉扯，買(mǎi)家又加價(jià)30萬(wàn)，出價(jià)1180萬(wàn)。

彼時(shí)由于房源剛上新，品質(zhì)突出，房東心態(tài)很樂(lè)觀(guān)，婉拒了第一位買(mǎi)家。

接下來(lái)的三周里，陸續(xù)有新買(mǎi)家出價(jià)，但都停留在1140-1150萬(wàn)。

上海賣(mài)房，4個(gè)月還沒(méi)賣(mài)掉？

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鎖定優(yōu)質(zhì)買(mǎi)家

隔壁小區(qū)砸盤(pán)來(lái)得猝不及防。

三周后隔壁海上傳奇的樓王房源低價(jià)成交。

我們敏銳意識(shí)到，不能再等了。

團(tuán)隊(duì)迅速組織三方復(fù)盤(pán)，研判海上傳奇的成交數(shù)據(jù)和板塊補(bǔ)跌的趨勢(shì)。

我們認(rèn)為，當(dāng)下的市場(chǎng)，順應(yīng)趨勢(shì)遠(yuǎn)比死守價(jià)格更重要。

鎖定出價(jià)最高的買(mǎi)家，果斷出手，才是最穩(wěn)妥的。

這次復(fù)盤(pán)讓房東對(duì)市場(chǎng)有了更客觀(guān)的認(rèn)知，心理價(jià)位也做出了理性回調(diào)。

復(fù)盤(pán)結(jié)束后，我們立刻聯(lián)系第一位買(mǎi)家，確認(rèn)其尚未購(gòu)房后，積極溝通，開(kāi)啟了二次談判。

這時(shí)候買(mǎi)家受市場(chǎng)波動(dòng)影響，二次出價(jià)比首次低了10萬(wàn)。

我們?nèi)匀徽J(rèn)為這是當(dāng)下市場(chǎng)里的最優(yōu)選擇，不容再失。

最終在雙方的讓步中，以1172萬(wàn)的價(jià)格成交。

整個(gè)賣(mài)房過(guò)程不到一個(gè)月的時(shí)間。

在Z女士這套房子售出之后，小區(qū)又出現(xiàn)砸盤(pán)房源。

最后

上海賣(mài)房已經(jīng)到了拼流量、拼速度的階段。

許多房東還覺(jué)得自己不缺錢(qián)、也不置換，佛系掛牌慢慢等。

中介等得起，你這套不賣(mài)，他去賣(mài)別家的，但房東等不起。

我一直和大家說(shuō)，熊市賣(mài)房，最大的成本根本不是稅費(fèi)、裝修或中介費(fèi)，而是時(shí)間。

就像這位Z女士，掛牌后毫無(wú)進(jìn)展的三個(gè)月房?jī)r(jià)還在下跌。

賣(mài)掉她這套后，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了砸盤(pán)房源。

現(xiàn)實(shí)情況就是，你越早出手，反而可能賣(mài)得更高。

房東需要的也不是只會(huì)壓價(jià)的中介，而是能維護(hù)自己利益的“自己人”——幫助自己實(shí)時(shí)監(jiān)控，高效推廣，精準(zhǔn)篩選。

但對(duì)于完全沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的房東來(lái)說(shuō)，如何擴(kuò)大渠道推廣？如何識(shí)別中介套路？如何抓住有效客戶(hù)？真的一頭霧水。

這些事情在我們這里全部由我們專(zhuān)家智囊團(tuán)來(lái)做。

如果你想快速賣(mài)房，又不想成為割肉最猛的業(yè)主，可以找我們?cè)囋嚒?/p>

市場(chǎng)好的時(shí)候，溢價(jià)賣(mài)；市場(chǎng)不好的時(shí)候，加速賣(mài)。

這是房外房對(duì)專(zhuān)業(yè)的自信。

我們有專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)+大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源。

即便在下行市場(chǎng)，也能又快又好地賣(mài)掉你手中難賣(mài)的房子。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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