開發商逾期交房能逃責？法院給出震撼答案！

對于購房者而言，滿懷期待地等待新房交付，卻遭遇開發商逾期交房，無疑是一件煩心事。當開發商將逾期原因歸咎于“新冠疫情”、“惡劣天氣”等不可抗力時，購房者就只能自認倒霉嗎？近期，上海市浦東新區人民法院審理的一起案件給出了明確的答案。以下信息浙江德凡律師事務所紹興郝小青律師整理。

一、 案情簡介：約定的交房日到了，房子卻沒到手

2023年6月，趙某和劉某夫婦（原告）與某房地產開發公司（被告）簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，以總價2,907,134元購買了一套位于浦東新區的房屋。合同明確約定，開發商應在2024年6月30日前將房屋交付給買家。

然而，直到2024年10月15日，趙某和劉某才實際收到房屋。交房時間比合同約定足足晚了107天。

根據合同中的違約金條款，開發商逾期交房，需按日向購房者支付已付房款萬分之一的違約金。據此計算，開發商應支付違約金約3.1萬元。因開發商拒絕支付，趙某和劉某遂將其訴至法院。

二、 開發商抗辯：疫情與天氣影響施工

庭審中，開發商辯稱逾期交房是因受新冠疫情封控及高溫、寒潮、臺風等惡劣天氣的影響，試圖以此免除或減輕其違約責任。

三、 法院判決：抗辯理由不成立，全額支持違約金

法院經審理后，完全支持了購房者的訴訟請求，判決開發商支付逾期交房違約金31,106.33元。法院不支持開發商抗辯理由的主要依據在于：

1. 關于“新冠疫情”：法院指出，本市2022年采取的疫情封控措施發生在雙方簽訂合同（2023年6月）之前。作為專業的房地產開發企業，理應在預估施工周期時，將此前已發生的疫情及其可能造成的后續影響考慮在內。因此，不能將之作為合同簽訂后發生的、無法預見的不可抗力事件來免責。
2. 關于“惡劣天氣”：法院認為，高溫、寒潮、臺風等天氣是本市夏、冬季節的常見現象，屬于房地產開發中可以預見的商業風險和施工風險。開發商在制定交房日期時，本就應為此類常規性天氣狀況留出合理的緩沖時間，不能以此作為免責的正當理由。

普法要點：法律上的“不可抗力”，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。對于在簽約前已發生的事件，或在特定地區、特定行業中屬于常態化的風險，當事人是能夠也應當預見的，因此不構成免責的法定理由。

郝小青律師總結與建議

本案的判決清晰地劃清了開發商應承擔的商業風險與法定免責事由之間的界限，對維護購房者合法權益具有典型的參考意義。借此案例，向各位購房者提出以下建議：

1. 仔細審閱合同條款：在簽訂購房合同時，務必重點關注“交付期限”“違約責任”條款。明確約定交房日期，并核對逾期交房違約金的計算方式（通常按已付房款的一定比例按日計算）。這是您日后維權的核心依據。
2. 保留關鍵證據：妥善保管完整的《商品房預售合同》、付款憑證、發票等文件。當發生逾期交房時，注意保留開發商發出的收房通知、溝通記錄等證據，以準確計算逾期天數。
3. 理性看待“免責理由”：面對開發商提出的各類免責說辭，購房者應保持理性。可以參照本案的判決邏輯，自行初步判斷其理由是否屬于法律上認可的“不可抗力”。對于將常態化商業風險作為借口的行為，要敢于質疑。
4. 勇于依法維權：當協商無法解決問題時，應果斷像本案中的趙某和劉某一樣，通過法律途徑維護自身權益。對于事實清楚、合同約定明確、證據充分的案件，即使對方是實力雄厚的大公司，法律也一定會給出公正的判決。

總結：一紙合同，重如千金。它不僅是交易的憑證，更是信用的載體。本案告誡所有市場主體，必須敬畏合同、尊重契約精神。對于購房者而言，了解法律、握緊合同，便是守護自身家園夢想最堅實的盾牌。