不躺平，也不賴賬！他可能是房企中唯一認真還債的老板

說起中國房地產這行當，過去二十來年那真是風光無限，全國上下近十萬家開發商，個個都覺得自己是下一個地產大佬，錢來得快，花得也猛。

可好景不長，高杠桿玩過頭了，整個行業像多米諾骨牌一樣倒下，一堆老板卷錢跑路，移民海外，技術離婚，破產保護，甩鍋給社會。

欠業主的房款、供應商的尾款、投資人的本息，全扔一邊，帶著幾代人吃不完的錢逍遙去。聽多了這些故事，你就忍不住想，這么多有錢人里頭，還有幾個靠譜的？靠譜的真有，但少得可憐。

胡葆森出生在河南濮陽一個普通縣城，家里窮，爸媽務農，他從小就跟著下地干活，嘗盡了苦頭。

1976年考上鄭州大學外文系，學英語，那時候大學是稀罕事兒，畢業后直接進中國紡織品進出口公司河南分公司，從基層干起，檢查布料、算單價，慢慢升到助理總經理。

1982年，公司派他去香港搞外貿，那幾年他適應了快節奏，住了小出租屋，每天背文件包擠電車，積累了第一桶金。

1991年，他自己單干，在香港炒房產，賺了幾千萬港元，1992年回河南，和建設銀行合資搞建業房地產開發有限公司。那時候鄭州地產剛起步，他先從中介干，幫人撮合買賣，慢慢轉開發。

1993年，建業拿下第一個大項目，金水花園，在鄭州金水河邊上，360畝地，定位中高端社區，開盤那天廣告打得響，承諾十年還本，業主買房等于借錢給公司，產權歸自己，結果一天賣光。胡葆森這招營銷牛，鄭州人蜂擁而至，從此建業在河南站穩腳跟。

1994年，他收購河南足球隊，砸錢重振，球隊重返甲級，成了河南人的驕傲。1999年，他和王石、馮侖搞中城聯盟，國內第一個房企論壇，推動聯合采購，省成本，大家互幫互助，三人被叫地產三君子。胡葆森那時候常說，根植中原，造福河南，不瞎擴張，就在省內深耕。

2002年，建業十年慶，宣布向下走戰略，從鄭州輻射周邊六個城市，濮陽、洛陽、安陽一個個項目上馬。2008年6月，在香港上市，募了12.65億港元，股價一路漲，胡葆森成了河南首富。

上市后，建業覆蓋全省，涉足文旅，櫻桃溝足球小鎮、洛陽牡丹小鎮、蘭考音樂小鎮，一個個建起來，疫情時還賺錢。2012年，他開始推文旅地產，結合河南文化，游客多，收入穩。

2016年，向鄭州大學捐1億，設教育基金，2019年收購中民筑友股權，進軍裝配式建筑。胡葆森還愛公益，2020年疫情捐1000萬，2021年河南暴雨捐500萬防汛基金。足球隊他砸了上百億，2021年更名河南嵩山龍門，保中超席位。

胡葆森的風格低調，扎根本地，不像有些老板全國亂竄。他常去項目現場，和工人聊，了解一線。建業從一家小中介，長成河南地產龍頭，總資產上千億，銷售額高峰時超500億。2020年，胡潤百富榜他排277位，2023年全球富豪榜2923位，家族財富67億。

可他不炫富，辦公室簡單，愛抽煙，講話帶河南口音。建業足球是他情懷，扛著金元時代燒錢，球員薪水高，欠薪時他親自協調。總之，這人起步苦，干事實，成了河南商界的標桿，外地人總說河南商人精明，他用行動改印象。

地產這潭水，表面風光，底下全是坑。2021年下半年，全國調控收緊，三道紅線一出，建業現金流就繃不住了。銷售下滑，利潤腰斬，負債堆到1286億，現金只剩37億，連發工資都費勁。

胡葆森那年68歲，本該退休享清福，可他沒退，2021年9月，給河南省政府寫求救信，承認風險大，求幫扶。信傳開后，他沒否認，直面問題。

2022年，危機炸鍋，銷售額跌30%，資產負債率93.7%，境外債開始逾期。6月23日，第一筆7.75%優先票據利息沒付，他宣布暫停境外支付，優先保國內業主和供應商。

這時候，行業里一堆老板開始跑路，恒大許家印轉移資產，移民傳聞滿天飛，碧桂園、融創也債轉股，拖著不還。胡葆森不一樣，他公開道歉，2022年8月投資人會上，說企業不倒，就堅持還債。

2023年，他瘦十幾斤，頭發全白，四處借錢，找老關系，空手而歸的多，但口碑在那，好歹借到點。賣資產成了主招，先把河南幾個商業廣場轉租給王健林，拿7億租金。接著，牡丹小鎮和音樂小鎮賣給國企，本來賺錢的項目，疫情后旅游熱，他咬牙放手。

2023年10月，謠言說建業破產，胡葆森被抓，他上俞敏洪直播辟謠，說保交付是底線，欠債還錢是做人底線，不會出河南。俞敏洪欠他情，當年新東方被做空，胡葆森帶企業家俱樂部掃貨，救股價。

賣資產后，手里項目所剩無幾，文旅股權轉給河南文投，戲劇幻城也盤活。境外債重組，他委任法國巴黎銀行和海通國際當顧問，年利達律師管法律，債權人會上陳述現金流，爭取展期。河南政府把建業列白名單，資金注入，保交房過半。

胡葆森的堅持，不是空話。2023年，裁員7000人，他說機構臃腫，總部一半人回一線。欠薪風波起，員工沒補償，他公開回應，承諾安置。供應商催款，他簽支票不抖。業主群投訴，他親自回，解釋延期賠付。

2023年底，銷售額雖滑，他簽8個重點地塊，規劃新拓50項目。現金短債比0.02，壓力山大，但他定調，不承擔重大資本支出，不買地，先活下來。行業里，孫宏斌撿萬達便宜，許家印賴賬甩鍋，胡葆森賣心頭肉，賭信譽。

2024年12月，重組緩慢，融創等成功，他內部討論借鑒。5月16日，文旅股權變更完，他簽最后協議。6月30日，碧桂園債轉股支持，他更新方案。業主交付6萬套，他檢查鑰匙分發。壓力大，薪酬660萬被批，他回應行業難，建業更難。

2025年，建業守住底線。1月，銷售額滑30%，他分析報表，找突破。2月15日，管理年會以煥新重構共生為題，解讀關鍵詞，定調持續發展。

8月，離岸債務方案出，債權人支持。11月7日，交流會匯報交付，11月8日銷售數據。