銀行直供房大量上市，要警惕其擾亂市場秩序

近幾個月，房地產(chǎn)市場暗流涌動。除了房地產(chǎn)數(shù)據(jù)越來越不樂觀，銀行直供房的大量上市，又成了新的“攪局因素”。

這些銀行直供房產(chǎn)來自不良貸款處置，被銀行以產(chǎn)權(quán)人身份直接掛牌出售，價格往往顯著低于市場成交價，有的甚至低于市價25%之多，甚至還有半價的。

更關(guān)鍵的是，這種直供房的數(shù)量在快速累積。地方農(nóng)信系統(tǒng)、城商行到國有大行，正成為二手房市場上一支越來越龐大的“隱形供給力量”。

它們的目的當(dāng)然無可指摘——加快資金回收、控制不良、釋放資本。但當(dāng)這種房子規(guī)模化涌向市場，它可能產(chǎn)生的外溢沖擊，則遠(yuǎn)非銀行內(nèi)部資產(chǎn)負(fù)債表的好看與否這么簡單。

房地產(chǎn)行業(yè)的周期底部往往不是由供給決定，而是由預(yù)期決定。但銀行直供房所構(gòu)造出的“低價成交板塊”，正在成為新的價格錨。

這會對市場情緒產(chǎn)生強(qiáng)烈的心理暗示：房價還會跌，而且跌得更狠。

當(dāng)銀行成了“房東”后，它更像是一個急于清倉的賣家。對于本就脆弱的購房信心而言，這種信號的外溢效應(yīng)可能比任何宏觀調(diào)控都要猛烈。

銀行加速直供房處置的邏輯，還有經(jīng)營貸。

隨著部分經(jīng)營性貸款三年周期陸續(xù)到期，房價下行導(dǎo)致抵押物價值重估，不少抵押資產(chǎn)出現(xiàn)“評估價低于貸款額”的倒掛局面。借款人續(xù)貸失敗，房產(chǎn)進(jìn)入處置流程。

與此同時，不良率爬升、資本約束收緊，也讓許多銀行不得不選擇加快清理抵債資產(chǎn)。

可以說，這是一場被迫的去庫存。

但問題在于，銀行與普通賣家有著本質(zhì)區(qū)別。銀行的目標(biāo)不是利潤最大化，而是回款速度最大化。周期拖得越久，監(jiān)管核查壓力、資本計提壓力越大。

因此銀行在定價上普遍采取“折價促銷”式策略——它不在乎自己是不是市場的價格破壞者，它只在乎能否更快地把資產(chǎn)變現(xiàn)。

當(dāng)大量低價成交出現(xiàn)在公開平臺上，其他二手房賣家還能堅持原價嗎？剛需購房者還能堅持“抄底邏輯”嗎？一個原本價格就搖搖欲墜的市場，會在這種傾斜的供給結(jié)構(gòu)面前加速下行。

當(dāng)然，銀行直供房的優(yōu)勢是明顯的：產(chǎn)權(quán)清晰、沒有租約糾紛、交易對手是銀行本身，而且定價通常低于周邊市場。對于消費(fèi)者而言，這種確定性與性價比的組合毫無疑問具有強(qiáng)烈的吸引力。

但是，二手房市場會受到很大影響，價格敏感的買家被吸走了，他們更愿意等待直供房而不是購買普通房源

普通賣家則不得不進(jìn)一步降價，但仍然無法與銀行的折價速度比拼。

還要看到，中介體系也被繞開了，這進(jìn)一步削弱了市場信息傳導(dǎo)機(jī)制。

在傳統(tǒng)二手房市場中，價格是通過大量分散交易來逐步出清的，但現(xiàn)在，這批以“低價+規(guī)模化掛牌”方式出現(xiàn)的直供房，正在成為市場中新的價格主導(dǎo)力量。

這種情況下，房價的底部可能不再由市場決定，而是被銀行的資產(chǎn)處置節(jié)奏所牽引。

也就是說，正常的市場化機(jī)制，受到了嚴(yán)重的干擾和沖擊。

以后，房價也許會被迫圍繞直供房的折價水平“錨定”更長時間。

許多地方銀行的直供房數(shù)量正在形成量級上的突破：四川農(nóng)信系統(tǒng)掛牌超過2.5萬套、遼寧農(nóng)信系統(tǒng)超過1萬套，部分城商行也已接近兩千套規(guī)模。即便剔除重復(fù)掛牌，這都是一個足以改變區(qū)域供給結(jié)構(gòu)的數(shù)字。

當(dāng)一個市場的價格不是由需求端決定，而是由供給端的被動清倉行為決定，其波動幅度往往會顯著擴(kuò)大。

這不利于恢復(fù)信心，也不利于長期穩(wěn)定，更不利于房地產(chǎn)的存量與增量市場的健康循環(huán)。

問題是，銀行的行為，誰來管？又有誰能管？