在西安，住多錢的小區，出門不用“騎電驢” | 房哥城市觀察

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上周，圍繞好房子如何解決“人與狗”矛盾，我們閑聊西安雨天，地庫遛狗，狗尿車輪的話題，引發大家很多討論。

此前鏈接：

相較于人與狗的小概率事件，西安新建小區里，更大的痛點，是圍繞人與驢出現的，即電驢停車難，不是個例，而是普遍存在。

一個好房子，到底是豪華會所實用頻次高，還是電驢車位頻次高，答案不言而喻。

明明是大眾痛點，為什么多年沒有解決方案？

接娃必備

前陣子，高新天地源云水天境的的業主不淡定了，早上起床，發現自己的電動車電瓶丟了，陸續統計后，有七輛遭遇賊手。

譴責的同時，大家更揪心的是電動車在哪兒停的問題，雖規劃停車位，但相比小區戶數，數量遠遠不夠。

放眼西安，這絕不是一個小區的問題，諸如天地源這樣的新建小區，汽車車位夠，電驢車位不足的，不是個例。

作為國民級交通工具，截至2024年5月，西安市登記上牌的電動自行車保有量約376萬，如果算上未掛牌的和電摩，總量近500萬輛，相當于2個人就有1輛，占比近50%。

汽車還好，雖然車位仍然緊張，但新建小區，普遍車位配比充足，而電動車的停車處境就不太友好了，用見縫插針形容并不過分。

好房子既是好住的房子，如此龐大的電動車現狀，無地停放，也是交付入住后，不小的困擾。

有人說，既然是高端小區，大家都開車就好，這就屬于典型的缺乏生活經驗，要知道，即便是首富之子，王思聰的停車場里， 保時捷918，蘭博基尼大牛，賓利慕尚旁邊，還有一輛國產的小牛電動車。

在中國，騎不騎電動車，不是實力問題，而是需求問題，在西安，更是如此，無論你住高新大平層，還是曲江小別墅，你都離不開一輛綠駒，愛瑪，雅迪，九號或小牛。

壹

接送孩子的上學利器

這是一個龐大的群體，在不少家庭里，甚至需要專職，且近300天，風雨無阻，一天兩趟，那就是接送孩子上下學。

我小時候，父母忙于工作，都是自己和同學步行上學，但在當下，由于小區距離學校遠，且動輒學校幾千學生的現狀，讓接孩子成為多數家庭的日常課程。

說走就走，停車便利，不怕堵車的電驢成為最佳選擇，且種類涵蓋兩輪，三輪，老頭樂等多種樣式，接娃專用四個字，更成為流行符號。

不騎電動車，咋送娃，尤其是冬季賴床，又怕遲到的娃，因此無論是曲江一中，鐵一陸港，還是高新四校，早上八點，下午六點，校門口都是龐大的電驢大軍。

貳

打工人短距通勤神器

第二個龐大的使用群體，是無數朝九晚五的打工人，尤其在5公里通勤內，地鐵不便，開車太堵，公交太擠的情況下，有人選擇摩托，有人選擇電摩，更多人選擇電動車，主打一個快，省時間。

同樣的用途，還出現在日常居家場景里，超市一公里外，走路20分鐘，電驢5分鐘，騎不騎，取快遞800米，騎不騎，作為5公里短途通勤的神器，目前沒有替代方案。

更別說龐大的外賣，快遞，跑腿群體，幾乎就是必備工具，尤其是房子對外出租的小區，但凡租客跑個外賣，送個快遞，電驢更是標配。

叁

對沖開車成本的工具

最后是消費降級后，開車變電驢的群體，過去收入上行，養車成本不是事，如今降薪裁員后，算不過來賬，家里，單位雙向停車費，每月油費，洗車養護，違章罰款，保險等，不敢算，不敢算。

干脆車停地庫，電摩出行，過去開車時總痛罵路上亂竄的電動車，如今打不過就加入，每月省下的2000塊養車成本，干點啥不行。

接送孩子，短距通勤，外賣標配，三個場景，幾乎覆蓋各個收入群體的需求，因此，電動車不會退出歷史舞臺，反而就是西安人生活日常，這種需求下，電驢在小區，該怎么停？

停車現狀

如此龐大的使用群體，必然會誕生諸多問題，比如停放問題，充電問題，防盜問題，這里面最被重視，且解決最好的，是電動車上樓充電。

在過去很長的時間里，電動車上樓充電現象，遍布在西安多個小區，常常新聞里就會爆出，評論區一片譴責，然后警示告知，循環往復。

大家都知道上樓充電不對，但樓下沒地停，沒地充的痛點卻無法解決，只禁止不解決的結果，就是禁止無效。

2024年二月，南京雨花臺區明尚西苑小區電動車起火，事件已造成15人不幸遇難，44人受傷，這件事后，西安電動車上樓充電的管理，變得嚴格很多。

月底，消防就出臺電動自行車違規停放、充電行為的法律責任通告，按情節輕重，分為罰款，拘留，拘役或有期徒刑，對物業的要求，消防檢查等也變得更加嚴格。

相比較單純的號召，勸解，實打實的法律依據和處罰，顯然更具效果，這以后，西安電動車上樓充電現象少了很多。

但短期堵住了，百萬量龐大的充電和停放如何解決，才是問題關鍵，就我的觀察，是如下現狀：

1、老舊小區里，不少小區改造綠化，騰讓空地，開始建設電動車充電樁，數量有多有少，但多數人已經養成習慣，至少停車，充電矛盾不像過去那么激烈。

2、次新房二手小區，物業也在補充新建充電樁子，緩解充電矛盾，比如大家常見的天天充電，而停車問題，還是自由發展，尤其是人車不分流的小區里，樓棟門口，廣場前，或隨意，或整齊，都是停放的電動車。

3、新建小區里，雖然沒有強制要求配建電動車棚么，但有的開發商腦子轉得快，基本都在小區商鋪外圍，建設非機動車停車位，有的還作為交付的重點，增加雨棚，劃定停車位，增加攝像頭等。

雖然有，但結合戶數，是多少的配建比例，到底夠不夠用，其實并沒有統一標準，不少就淪為形式，業主入住后開始搶車位，這是多數新建小區現狀。

4、而在更新的在售新房里，開發商的宣傳重點仍是大門，會所，外立面，泳池，健身房，瑜伽室，這樣更加利于新房銷售的牌面，至于入住后，電動車停那里，并沒有特別關注。

房子是業主住，問題是物業解決，但巧婦難為無米之炊，前期開發商不預留場地，物業想解決，也是有心無力，只能勉強維護，最終圍繞電動車，停車，充電，又會成為業主和物業的矛盾。

停在地庫，買車位的業主反對，停在商鋪門前，買商鋪的房東反對，停在小區里，大家都反對，因為人車不分流，擔心安全問題，人人都有問題，人人都無法解決。

問題根源

根源還得從小區的最初設計著手，即誰掏錢，誰買單，誰使用，誰受益，開發商用現金土拍，每一寸面積都是成本，畢竟沒有強制要求配建電動車停車棚要求。

今年的五月，西安明確新建公共建筑、公共場所及住宅小區等應當按照有關規定和標準，規劃和配套建設電動自行車集中停放場所和充（換）電設施設備。

住建部門負責電動自行車集中停放場所和充電設施建設工程的監督管理，指導、督促物業服務企業按照合同約定做好物業服務區域內電動自行車停放、充電管理。

但具體怎么建，多大的小區建多少，是免費建設，還是后期可以有償轉手，流通，至今沒有統一規定。

這就如同一個老小區壓根沒有規劃地庫，但小區半數人開車，物業擠出了50個 公共車位一樣，最終的結果，要么抽簽，要么先到先得，結果是，小區搶車位，矛盾加劇。

全國范圍內，北京則出臺了新建居住項目，電動自行車車位配建標準，核心區戶數配比0.65，最低0.5，且充電設施不小于電動車總數的50%，單輛電動車面積按2㎡計算。

同時，原則上在地上停放，相關建筑面積可不計入容積率，相關用地總面積不超過綠地總面積30%的，可納入綠地率核算。

相當于給開發商明確了建設標準和依據，以1000戶的中型小區為例，電動停車的配建要求至少650個，充電設施至少一半，規劃面積約1300㎡。

反觀當下，開發商在小區里每一平米，都是計算容積率，卻嚴格報規，規范政策不改，憑空建設千平的電動車棚，本質上就算違建，這個根源，導致了明知停車難，但無法解決。

地產是政策產物，建設規范影響住宅形態，就如同五年前規范收緊贈送，導致新房沒陽臺，五年后規范放開，新房超大露臺，負數公攤一樣，小區電動車停車位，如何規劃設計，報規計容，也需要規范支持。

對開發商而言，大門，會所，外立面，負公攤的比拼，始終是有盡頭的，既然買房的都是自住，處理好業主遛狗難題，電動車停放充電難題，這些根本的痛點，也能俘獲業主好感，收獲業績。

所謂房子的高端，絕對不止是好看，更要好用，是住在這里的人覺得房子蓋的好，住的舒服，而不是別人覺得好，自己業主天天因為漏水，隔音遛狗，電動車停放和物業掰扯。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私付費咨詢報名）

好房子是深入人心，是住五年，十年，都能被叫做經典的，而不是高周邊，標準化，不考慮業主習慣，只追求展示效果的營銷道具。

且越是高端的小區，越要洞悉人性，關注需求，而非刻意制造所謂高端氛圍，比如高端業主，就要在地下室抽雪茄，高端業主，就要在沒有廚房的私宴廳接待朋友，高端業主，就要在小區里和鄰居在泳池赤身相對。

以人為本

西安人從貧窮變富裕了，西安的房子從普通變豪宅了，西安人也從單純面子追求變為關注里子了，但西安賣房子的套路，卻越來越不接地氣，不說人話了。

難道買新房的業主，真成仙了，不食人間煙火，沒有吃喝拉撒，不遛狗，不接娃，不買菜，不取快遞了？天天就在房子里，對著大落地窗，歲月靜好？

到底什么是好房子，這個長久命題，大家都該好好想想，評論區聊聊，你有電驢嗎，停在那里？

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作者：不知火

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