寧波什么樣的老破小不怕跌？

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大漂亮降息了，25個(gè)基點(diǎn)，昨天就有好多人問老司機(jī)，這對中國房價(jià)有什么影響？

我哪知道，我就是個(gè)賣房子的。不過我們可以反推一下，過去中國房價(jià)的大起大落，都是美國利率變動(dòng)造成的嗎？

果真如此，那我們就更加理直氣壯了：

一切責(zé)任全在美方。

很顯然，我們這邊的降息壓力也是很大的，別的大道理不講，就看看CPI（物價(jià)指數(shù)）吧，比老司機(jī)這個(gè)老男人還要軟。

我從2022年就堅(jiān)持認(rèn)為，利息要降到0，當(dāng)然很多人認(rèn)為是天方夜譚。等著看吧，名義上的零利率，十年之內(nèi)肯定能看到。

老司機(jī)從2022年就預(yù)見到今年經(jīng)濟(jì)這個(gè)衰樣了，不信可以去挖墳。

很多人擔(dān)心利率一降低，錢都跑光了。你知道嗎，大鵝的利率是17%，土耳其是40%，委內(nèi)瑞拉是59%，有錢人去他們那邊存錢了嗎？沒有！反而是這些高息國家的資金，拼了命往外跑。

中美利差倒掛不是一天兩天了，還有這么多資金沒跑，說明是呆在國內(nèi)更加有利可圖（當(dāng)然想跑也不易）。

如果錢好賺，利息低點(diǎn)資金也不會(huì)跑；如果錢不好賺，即便保持高息也留不住，就像大鵝、土耳其和委內(nèi)瑞拉一樣。

所以老司機(jī)認(rèn)為，美國降不降息我們都該降，甚至可以降的更大，因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)、居民和地方GOV，已經(jīng)被債務(wù)壓的喘不過氣來了。

這不是咬咬牙就可以扛過去的，牙誰不會(huì)咬。

降息對房地產(chǎn)是利好嗎？當(dāng)然是，但降息不可能從根本上扭轉(zhuǎn)趨勢。隨著利息降低，房地產(chǎn)的租金回報(bào)可能會(huì)顯得更加有吸引力，尤其是本來回報(bào)率就還可以的老破小。

但如今的租金也面臨著極大的不確定，今年以來租金是普遍下跌的，50個(gè)大中城市的平均租金下跌了3.5-4%，個(gè)別城市/板塊的跌幅更大，寧波市中心的租金跌幅已經(jīng)超過了5%。

租金和CPI一樣，反映的是人們的購買力，租金下跌說明租客的收入水平在下降，對應(yīng)的承租能力在降低。

這也從另一個(gè)側(cè)面表明，利率真的應(yīng)該下調(diào)了。

昨天，寧波以舊換新的報(bào)名剛剛結(jié)束，據(jù)說登記超過3150組，是計(jì)劃額度的6倍還多。如此踴躍的報(bào)名表明，寧波有大量的房東希望以舊換新。

那么問題來了，這些房東過去為什么沒能夠賣掉舊房呢？

一個(gè)核心的原因是價(jià)格，大量的房東無法接受市場給出的價(jià)格，希望政府能夠以更高的價(jià)格來把他的房子收去。

說白了就是希望通過以舊換新來賣個(gè)好價(jià)錢。

這樣的愿望能實(shí)現(xiàn)嗎，客觀的說比較難，政府給出的收購價(jià)大概也是參照市場成交價(jià)走的，不會(huì)刻意的高出很多。

畢竟現(xiàn)在做任何事，都是要事后追責(zé)的。

那這些房子留在手里日后會(huì)漲嗎？其實(shí)猜測是沒有意義的，像這種老破小，如果不拆遷，它們唯一的價(jià)值依據(jù)就是租金。

市場已經(jīng)不會(huì)再給出任何想象空間或概念性的溢價(jià)了。

租金回報(bào)多少是合理的？老司機(jī)看到很多種說法，有說3-4%的，也有說5-6%的，當(dāng)然，心態(tài)平的人說能跑贏存款就可以。

跑贏存款不難，現(xiàn)在5年期只有1.3%，老破小只要租出去，基本都能達(dá)到這個(gè)門檻。

但僅僅只跑贏存款就夠了嗎，肯定不夠。存款想取就取，本金一分不少，但房子想賣就能賣嗎？如果急賣是不是還得打折？

租房還會(huì)有其他成本產(chǎn)生，比如空租期、家電家具的維修更換、裝修折舊等等，如果將來要收稅，這又是一筆成本。

所以，租金回報(bào)率必須要明顯高于存款利率，最保守也應(yīng)該在2.3%，也就是比存款利率高1%以上，才能覆蓋上面說到的這些成本。

如果將來存款利率下調(diào)，租金回報(bào)率也可同步下調(diào)，總之高出1%對于房東來說是最基本的底線，否則出租就沒有意義。

如果這套房子有貸款，則問題要更復(fù)雜，假設(shè)貸款是70%，貸款利率是3%，那么這套房的利率成本則是70%*3%=2.1%。

首付30%，首付按照存款利率計(jì)算成本，30%*1.3*=0.39%。

這套房的總利息成本為2.1%+0.39%=2.49%，還是按照上面的理念，再加1%作為維修、空租等成本，則其租金回報(bào)率應(yīng)該達(dá)到3.5%左右，才有持有價(jià)值。

假設(shè)這套房子是100萬，那么它的年租金應(yīng)該達(dá)到3.5萬，月租金接近3000元。

老司機(jī)相信，大部分老破小其實(shí)沒有貸款，或者余額已經(jīng)很少了，因此超過2%的租金回報(bào)，勉強(qiáng)都是可以接受的。

但將來老破小會(huì)不會(huì)漲，還是要回到前面的邏輯——如果租金漲了，房價(jià)也有理由跟著漲；如果租金沒漲，甚至還跌了，房子漲價(jià)就無從談起。

租金會(huì)不會(huì)漲？老司機(jī)前面也說了，租金和收入成正比，租金要漲，前提必須是租客的收入要漲。

至少今年，租客收入上漲的機(jī)會(huì)不大，就業(yè)率和收入水平，似乎都沒有回到正增長的軌道上。

什么時(shí)候會(huì)增長，只有天知道，我的觀念一貫是：

如果能夠如果堅(jiān)持市場化改革，不要瞎折騰，前途仍然是光明的。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會(huì)員，請點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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