廣州的房價體系正在崩潰

最近看到幾組數據，和上半年廣州樓市的業績有關，我給大家分享下：

1、1-5月，廣州一手房累計簽約2.5萬套，同比去年增長22%；

2、5月份，廣州成交均價36059元/㎡，創全年新高，環比漲幅達11%；

3、海珠、荔灣、天河、越秀等中心城區，一手市場5月份簽約1359套，環比漲幅高達48%，簽約均價69227元/㎡，環比漲幅17%。

不少人很疑惑，體感上，樓市并不好啊，但部分數據為啥又如此優秀？

這里面，其實蘊含著廣州樓市的一個新趨勢，或者說新共識：

買房邏輯和價格體系，都在全面重構。

01

我以前跟大家說過，廣州的房價體系，大致可以分為三個階段：

2021年之前，當時大家的投資認知不夠，只要是房子就漲。

那幾年，廣州的樓盤，不論地段優劣、不管產品好壞，哪怕是增城、南沙這樣的遠郊區，幾乎全線翻倍。

這是廣州房價體系的1.0時代。

2021年之后，遠郊區徹底熄火，回歸一線+核心，開始成為房子買賣的最大共識。

這幾年，廣州房價體系的核心，以珠金琶中心區作為價格錨點，房價由內向外層層遞減，越靠近珠江新城越貴。

這是廣州房價體系的2.0時代。

但從去年下半年開始，這套價格體系，開始受到沖擊。廣州房價體系，開始向3.0時代邁進。

3.0時代最大的特點，就是房價體系不再僅由片區定義，而是產品力為王，「單盤主義」崛起，形成了多錨點和零星高點的房價格局。

換句話就是，好地段只是必要條件，好房子才會萬人追捧，剩下的都得靠邊站。

02

好了，問題來了。大家都要問了，什么是產品為王，什么是好房子？

我們還是看數據。

廣州上半年的量價齊升，其實主要是靠核心城區的核心盤集中網簽，拉動了整體數據，類似「優等生拉高全班平均分」。

比如琶洲南的保利天奕，4月27日開盤，已網簽305套，以34.4億的銷售金額，位列上半年廣州樓市銷售業績榜單冠軍。

珠城東的保利天曜，5月17日開盤，已網簽208套，以29.3億的銷售金額，位列上半年榜單前三。

一些去年或前年就開盤的核心盤，比如保利天瑞、保利中央公館、保利燕語堂悅等，依然蟬聯榜單前列。

發現沒，這些盤的成績，不是單方面的碾壓，而是全方位的領先：

1、價格都不便宜，像保利的天系，總價隨便上千萬；

2、不僅有價還有量，單月網簽達20-30億，相當于10個外圍項目的體量；

3、今年入市的全新盤，出一個爆一個，開盤一到兩年的，銷量也是持續領先；

5、市中心的稀缺大戶型，更是越賣越貴。

以保利天瑞和保利珠江天悅為例，從開盤至今，180㎡以上的產品，價格年漲幅在2-4%之間。

保利珠江天悅約295m2戶型樣板間實景圖

全廣州購房者都在用真金白銀投票的，顯然是好房子。

03

有一點比較有意思，就是現在全廣州都在喊好房子，那大家都是怎么做的？

復盤廣州樓市近兩年的「好房子」進化路徑，可以歸為兩個階段：

第一個階段，是從2023年開始，到今年春節前。

得房率動輒120%、130%的新規產品，把老舊產品按在地上摩擦，硬生生制造出來一條新的買房鄙視鏈。

第二個階段，是春節后到現在。

隨著建筑新規收緊，國家推出「好房子」戰略，行業重心從「高使用率」，轉向居住體驗與交付兌現能力。

翻譯一下就是，在一個自住需求為主，投資嚴重弱化的市場，大家最關注的不是投資屬性，也不是價格便宜，而是配套、品質和居住體驗。

我總結了一下，現階段，廣州開發商對于「好房子」的卷法，大致可以分為兩類：

一種是卷硬

件、卷裝標，

比的是

誰更「豪」

，誰更能制造出沖動感、購買欲；

一種是

卷軟件、卷功能

比的是

誰更「懂」

，誰對產品的理解更接近買家的真實需求。

兩種卷法，都有開發商在做，也都有買家愿意買賬。

但我更看好，保利提出的「好產品+好服務+好生活」的系統化解法。

04

保利對于「好房子」的指導思想，是這么說的：

以好生活為綱，好產品、好服務、好品牌三者結合，打造獨一無二的保利好房子。

那么，什么才是「獨一無二」的保利好房子？

往深了說，可以這么理解：

1、應該是獨屬于目標客戶、獨屬于保利、獨屬于這座城市的；

2、應該具有鮮明保利特征、市場區隔性、讓客戶向往。

更直白地理解，保利的「好房子」解法，本質上是在回答這些靈魂之問：

好房子，是不是只包含套內的居住空間？

紅線外的配套，到底該由誰負責？

房子在居住功能外，還有沒有情緒價值？

微小的、個性化的細分需求，能不能得到滿足？

所以，保利開發的產品，一定不會復制粘貼固有產品線，而是對用戶期待有超強的解碼能力。

我帶大家拆解一下。

1、海底撈式深潛調研，為客戶設計好生活。

如何為客戶設計好生活？

保利的做法，是以目標客戶實際生活中方方面面的具體需求為出發點，先通過廣泛的客群樣本進行深度調研，系統性地策劃客戶衣食住行的全維度生活場景，再反復推敲調整，最后落地形成各種好產品細節。

保利天奕，無論戶型大小，清一色真「獨梯獨戶」設計。120m2的入門產品，隱私性甚至比周邊部分近200m2的大平層做得更好。

保利天曜，針對廣州濕熱的天氣，直接上「六恒系統」，用科技把室內環境調教得舒舒服服。

住在CBD密集的交通路網和城市視野是美中不足，保利華創·都薈天珺整體抬高30米，一方面用距離+進口門窗系統隔絕噪音。另一方面，抬高也讓視野做到更開闊。

都薈天珺創造豪宅立面玻璃的3個“更”——更大的窗墻比、更高成本的弧形玻璃、更靜謐的生活環境。

都薈天珺的外立面設計上，采用了“超弧幕墻系統”，大片的玻璃幕墻和橫向的線條修飾，在拐角處應用了大量弧形轉角玻璃。同時，玻璃夾層內充惰性氣體，隔熱性能能夠顯著提高25%以上，隔音功能也得到了顯著提升。

保利華創·都薈天珺效果 圖

保利燕語堂悅，針對海珠老錢新貴對陽光和通風的高階需求，帶來稀缺的全南向+南北對流純板式小高層。

保利燕語堂悅效果圖

2、所見即所得的公共空間，好生活不僅是在戶內。

如何為客戶提供好生活的精神享受？

保利開發的樓盤，往往遠超規范地投入，把大把銀子「浪費」在業主「踩在腳下」和「擦肩而過」的地方。

保利華創·都薈天珺，在車庫入口上方打造了星空穹頂，經過頭頂燈光會自動亮起，情緒價值拉滿。

保利華創·都薈天珺 星空穹頂實景圖

保利天奕，重金打造88米的「廣州門王」。

保利天奕門樓實景圖

保利珠江天悅的A2、A3棟，2梯配置了6大堂。

保利珠江天悅車庫大堂實景圖

更難得的是，保利往往在銷售階段，就實景呈現公共空間，比市面上很多項目至少提前了一兩年。

保利天奕開盤至今只有2個月，會所已經投入運營，部分車庫也做了實景呈現。

保利天奕會所實景圖

保利天奕車庫實景圖

保利珠江天悅、保利天瑞，園林、會所、車庫、大堂，同樣是買房時就能逛，實景比效果圖還美。

保利天瑞下沉式會所實景圖

保利珠江天悅入戶大堂實景圖

3、超越社區紅線，打造城市級別的配套。

保利用紅線外的超預期兌現，去主動改善板塊生活方式。

以保利天奕為例，從建橋、修路，到引入優質教育、商業資源，短短半年時間，保利在紅線外大量投入，大量利好在周邊落地，整個板塊快速蛻變。

保利天奕 400米綠道長廊實景圖

再比如，只要是保利配建的學校，往往都能「同步甚至超前交付」。

保利天曜（體育東）、保利天奕（市五中）、保利燕語堂悅（寶玉直）、保利天瑞（省實）……統統在業主收樓前或同步搞定。

天河省實效果圖

4、好服務終身制，給客戶一個長期主義的答案。

前端，以透明施工、工地開放、物業前置，和客戶建立透明契約。

保利天奕早在展示區開放前，就已率先建好工法樣板區。

珠江天悅項目配合今年新展示區開放，已經舉辦工程師面客、營銷總面客、物業經理見面會、工地開放日、設計師訪談等多場面客活動。

后端，以優居煥新、保總熱線、社群運營，持續維護社區活力與資產價值。

「優居煥新」服務，哪怕是老小區，智能化、安全、園林、車庫都可以持續升級，確保你的房子「越住越新」。

最近，廣東保利還迎來了一批新「保總」，公司領導親自接電話聽吐槽，30分鐘響應，24小時解決，讓客戶「被重視」的感覺拉滿。

05

在廣州，隨著「好房子」帶來的房價體系重構，機會留給那些有準備的房企。

對開發商來說，誰能更精準的定義「好房子」，能真正造出好房子，滿足甚至是超出用戶的期待，將成為未來十年引領行業的核心競爭力。

目前看，保利在廣州帶了一個好頭。

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