英雄山/二七片區(qū)迎超重磅規(guī)劃/中海6.39億濟(jì)鋼拿地/鵲山龍湖大橋濟(jì)陽片區(qū)迎規(guī)劃。

濟(jì)南又是一大波規(guī)劃和拿地的信息，包括了英雄山（二七感覺更熟悉點(diǎn)）、鵲山龍湖等熱度較高的區(qū)域。

現(xiàn)在規(guī)劃公示較過去全面許多，會把群眾意見和規(guī)劃意見都列出來...

01

濟(jì)南市英雄山片區(qū)07街區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃(批后公布）

關(guān)注這地界的多為老住戶，小編就不班門弄斧了。把相關(guān)部門的6條意見和規(guī)劃要點(diǎn)放一下，對很多老舊小區(qū)的改造有重要的參考意義。

根據(jù)控規(guī)，07街區(qū)主導(dǎo)屬性為居住、商業(yè)和公共服務(wù)，規(guī)劃總用地面積約57.85公頃。

英雄山片區(qū)07街區(qū)東至英雄山路、西至建設(shè)路、南至二七新村南路、北至二七新村中路，街區(qū)內(nèi)現(xiàn)有山水大潤發(fā)超市、長途汽車南站、濟(jì)南市科技館、中小學(xué)、南郊熱電廠等，居住人口密集。

街區(qū)控規(guī)公示期間收到6條意見建議，涉及拆遷改造、公共設(shè)施布局、交通出行等方面。

作為街區(qū)主干道之一的二七新村南路，道路以北規(guī)劃調(diào)整較大。

現(xiàn)狀山水大潤發(fā)超市南門以西，規(guī)劃新增一處公園綠地；該處公園綠地東側(cè)規(guī)劃社區(qū)級商業(yè)中心、街道文化中心各一處；七里山西路與二七新村南路路口以西規(guī)劃新增一處體育用地，配套公共體育設(shè)施；英雄山路路口西北角的長途汽車南站地塊用途調(diào)整為公園綠地。

此外，英雄山路西側(cè)現(xiàn)狀中石化加油站、濟(jì)南市科技館予以保留，市科技館南側(cè)至長途汽車南站之間地塊用途調(diào)整為商業(yè)用地。

圖上的表格字比較小，文字版如下：

1.東方羅馬溫泉館經(jīng)營責(zé)任人及員工反饋意見，希望保留東方羅馬溫泉館不進(jìn)行拆除。

區(qū)政府意見：收到公示意見后，經(jīng)區(qū)規(guī)劃主管部門和街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)同志向意見主體溝通說明：該地塊均遠(yuǎn)期更新改造地塊，近期暫無拆遷計(jì)劃，如后續(xù)實(shí)施將按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。已獲意見主體同意。

采納情況：向意見主體解釋說明，按照原方案進(jìn)行規(guī)劃。

2.市中區(qū)建設(shè)路 80-5 號服裝店經(jīng)營業(yè)主希望保留相關(guān)建筑。

區(qū)政府意見：該地塊與東方羅馬溫泉館相鄰，收到公示意見后，經(jīng)區(qū)規(guī)劃主管部門和街道辦事處相關(guān)負(fù)責(zé)同志向意見主體溝通說明：該地塊為遠(yuǎn)期更新改造地塊，近期暫無拆遷計(jì)劃，如后續(xù)實(shí)施將按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。已獲意見主體同意。

采納情況：向意見主體解釋說明，按照原方案進(jìn)行規(guī)劃。

（網(wǎng)圖金山花園）

3.金山花園業(yè)主聯(lián)名要求金山花園一同拆除重建，住戶可以選擇拆遷補(bǔ)償或回遷。

區(qū)政府意見：在地塊指標(biāo)表備注中刪除備注“現(xiàn)狀保留”，容積率均按2.2考慮，為后續(xù)城市更新或自主更新改造提供建設(shè)空間。

采納情況：刪除備注“現(xiàn)狀保留”，地塊容積率均按2.2考慮。

4.南郊熱電廠"宿舍聯(lián)名建議與南郊熱電廠同步拆除實(shí)施。

區(qū)政府意見：在地塊指標(biāo)表備注中刪除備注“現(xiàn)狀保留”，容積率均按2.2考慮，為后續(xù)城市更新或自主更新改造提供建設(shè)空間。

采納情況：刪除備注“現(xiàn)狀保留”，地塊容積率均按2.2考慮。

(5)1、規(guī)劃沒有停車位。2、菜場和綜合服務(wù)場所設(shè)計(jì)太少。3、沒有規(guī)劃醫(yī)療場所用地。4、出行道路不方便，特別是現(xiàn)在的育文路上的住宅沒看到出行規(guī)劃道路.

區(qū)政府意見：方案中關(guān)于規(guī)劃停車位指標(biāo)、菜市場及各類公共服務(wù)設(shè)施均按照濟(jì)南市建設(shè)工程配建停車設(shè)施指標(biāo)與準(zhǔn)則、濟(jì)南市生活圈配套相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，并按照停車專項(xiàng)配套地下停車場，結(jié)合相關(guān)意見優(yōu)化路網(wǎng)布局。

采納情況：在保障實(shí)施的基礎(chǔ)上規(guī)劃增加4條支路，改善街區(qū)內(nèi)部交通條件，保留育文路部分路段，并在相關(guān)地塊中預(yù)留出口。

6.建議二七新村規(guī)劃多建設(shè)一些停車場和新能源車充電樁。建議考慮將二七新村五區(qū)和六區(qū)這些老建筑一并拆除。

區(qū)政府意見：方案中關(guān)于規(guī)劃停車位指標(biāo)要求按照濟(jì)南市建設(shè)工程配建停車設(shè)施指標(biāo)與準(zhǔn)則等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，二七新村五區(qū)、六區(qū)部分老舊建筑已結(jié)合實(shí)際情況納入拆遷改造范圍。

采納情況：結(jié)合停車專項(xiàng)配套地下停車場，二七新村五區(qū)、六區(qū)部分老舊建筑已結(jié)合實(shí)際情況納入拆遷改造范圍。

個人看法：

老破小的居住性能差、資產(chǎn)流動性差、未來前景差，這些東西已經(jīng)成為公示，這與地段的關(guān)聯(lián)不大，這也就導(dǎo)致不少老破小的業(yè)主將希望寄托于拆遷之上。

這也是我?guī)啄昵疤徇^的，大家有老破小抓緊處理掉的本質(zhì)原因，只是當(dāng)時很多人犟嘴，非說老城區(qū)主城區(qū)的老破小要留著。

實(shí)際上現(xiàn)在來看，這些犟嘴的沒準(zhǔn)是為了出貨的老業(yè)主。

這也是我在文章中寫過的，中疏到中優(yōu)，因?yàn)槌鞘懈窬值母淖儯铣欠孔拥南聢觯踔涟ㄉ厦嫣岬降?.2容積率，老城新盤豪宅化已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。

再此我多勸一句，老城新盤豪宅化，有的盤值，有的盤買了就虧，只是現(xiàn)在開發(fā)商還在，還有人鼓吹還有人哄著。

其實(shí)呵呵。

現(xiàn)在形勢很明確了，老破小的形勢攻守的態(tài)勢反正了逆轉(zhuǎn)，過去是有求于業(yè)主（因?yàn)橥恋睾觅u），現(xiàn)在是業(yè)主訴求明確，但是考慮到現(xiàn)狀，這年頭想找接盤的難度直線上升。

所以，希望各位老破小的業(yè)主能考慮到現(xiàn)狀，現(xiàn)在腰斬已經(jīng)不行了，需要小腿斬、腳踝斬才能出貨。

換而言之，你割了肉未必有人買。

所以現(xiàn)在買家很難受，他們怕繼續(xù)跌，賣家也很難受，憑空少了不少錢。

所以，我的建議是換算一下出租回報(bào)率，看看是否比銀行利率高，把最難熬的時刻熬過去。

我相信有人又會說今天不賣老破小明天又要降，這些人純純馬后炮，賣家知道，買家也知道，現(xiàn)在人人都知道的事又有什么意義呢？

早不甩，黃花菜都涼了。

至于為什么我會寫這段話，因?yàn)橛杏H戚就住二七，小時候逢年過節(jié)經(jīng)常去溜達(dá)，當(dāng)年我也勸了，不過沒用，那就只能挺住了。

02

鵲山龍湖的控規(guī)，不出意外的話，鵲山龍湖將迎來后續(xù)的開發(fā)，把中弘啊美猴王啊都忘了吧....

大橋起步區(qū)控規(guī)，前段時間我開車溜了一圈，基建是真的好，現(xiàn)在人也是真的少.....

03

濟(jì)南下半年首場土拍，中海在濟(jì)鋼片區(qū)拿地，濟(jì)鋼片區(qū)也算是盼來了曙光，在之前的幾年里，受到樓盤的限制，濟(jì)鋼片區(qū)的熱度有限，中海拿地?zé)o疑注入的強(qiáng)心針。

濟(jì)鋼地塊

Dws-071-14地塊：歷城區(qū)王舍人片區(qū)韓倉河以東、響泉路以南，占地面積21759㎡，成交價(jià)27769 萬元，容積率2.2，樓面價(jià)5801元。

Dws-071-15地塊：歷城區(qū)王舍人片區(qū)韓倉河以東、響泉路以南，占地面積27398㎡，成交價(jià)36166 萬元，容積率2.2，樓面價(jià)6000元。

地塊北側(cè)緊鄰在建地鐵9號線，周邊有中央森林公園、韓倉河景觀帶等配套，靠近濟(jì)南東站、遙墻機(jī)場等，交通便捷。

順便講講濟(jì)鋼片區(qū)脈絡(luò)，大家如果開車的話，可以留意下我說的對不對。

張馬屯片區(qū)預(yù)計(jì)將在三年內(nèi)基本開發(fā)完畢，剩下的邊邊角角無疑要往改善發(fā)展，這點(diǎn)別質(zhì)疑了，有華山-白泉廊道墊著，這板上釘釘?shù)氖隆?/p>

與張馬屯相鄰的新東站片區(qū)，現(xiàn)在主打一個商務(wù)聚集，央企城啊之類的，包括最近的控規(guī)，站前街（東站）的寫字樓如雨后春筍。

因?yàn)楦邔拥脑颍聳|站片區(qū)的居住密度明顯要比張馬屯高，被新城萬鴻二分天下，幾乎都填滿了，想搞住宅，地塊比較受限。

濟(jì)鋼片區(qū)實(shí)際上是下一個住宅開發(fā)的重要區(qū)域，這不是我說的，是相關(guān)部門展示的PPT上演示的，當(dāng)初還提了個概念叫做“美好生活社區(qū)”。

如果按照樓盤產(chǎn)品迭代的角度看，濟(jì)鋼片區(qū)的產(chǎn)品肯定比張馬屯和新東站現(xiàn)階段的產(chǎn)品強(qiáng)，而且環(huán)境不錯，韓倉河和濟(jì)鋼都成公園了。

（源濟(jì)南土地儲備中心）

包括看片區(qū)的規(guī)劃，考慮的也是相當(dāng)全面，規(guī)劃的力度還是很高的，這點(diǎn)不用質(zhì)疑。

這也是為什么前段時間9999元/平引發(fā)市場波瀾的原因。（有一說一我都想買），要是沒人買6666也沒熱度，對不對。

等新樓盤上市之后，大家可以去再去看看，公園道路完善的速度極快，比前幾年大華孤零零杵著的感覺強(qiáng)的不是一星半點(diǎn)。

引用官方內(nèi)容較多，不掛原創(chuàng)了~

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