中國樓市，應(yīng)該要重走日本的老路

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　　不少人都知道安倍晉三，他是戰(zhàn)后第一位被刺殺的日本總理大臣（卸任），但很少人知道“安倍三支箭”是什么，更少人知道，正是這安倍三支箭，把日本樓市（包括經(jīng)濟(jì)）從長達(dá)20年的衰退中拉了出來。

　　國內(nèi)關(guān)于安倍的新聞幾乎都是丑聞，比如他在美國人面前點(diǎn)頭哈腰，在會見普大帝時(shí)一路小跑，卻完全不了解這位首相對于日本經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，甚至，他的許多政策對于同樣處于困境中的中國經(jīng)濟(jì)，也具有借鑒意義。

　　偏見和仇恨，蒙蔽了許多人的雙眼。

　　中國的房價(jià)已經(jīng)下跌了四年，但這還不是最可擔(dān)心的事，另一個(gè)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比房產(chǎn)價(jià)格下跌更讓人憂心，那就是物價(jià)指數(shù)CPI。

　　自口罩結(jié)束以來，CPI就一直在0左右徘徊，還時(shí)不時(shí)的掉到0軸以下，各大平臺都把“通縮”設(shè)為敏感詞，很顯然不希望人們對此產(chǎn)生聯(lián)想。

　　通縮被稱為經(jīng)濟(jì)之癌，它帶來的結(jié)果就是經(jīng)濟(jì)越來越差，賺錢越來越難，失業(yè)越來越多，機(jī)會越來越少。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)比CPI更糟糕，那就是工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI，簡單來說就是商品出廠價(jià)。這個(gè)指數(shù)連續(xù)3年下跌，而且跌幅不小。

　　PPI下跌意味著工廠的利潤在減少，或者是虧損在擴(kuò)大，長此以往，很多工廠就熬不下去了。

　　總之，過去3年不僅房價(jià)在降，其他價(jià)格指數(shù)也在降，原因也不復(fù)雜：

隨著資產(chǎn)縮水，居民/企業(yè)的負(fù)債情況惡化了，所以他們減少了支出。

　　老司機(jī)曾舉過這樣的例子，一個(gè)人原來有套房價(jià)值300萬，貸款200萬，現(xiàn)在房價(jià)跌到了180萬，但貸款還有近200萬。原本他的資產(chǎn)是正值（100萬），現(xiàn)在變成了負(fù)值（-20萬），由一個(gè)“百萬富翁”變成了“負(fù)翁”，自然是沒有任何動(dòng)力擴(kuò)大消費(fèi)的。

　　這樣的人多了，消費(fèi)自然會萎縮，價(jià)格自然會降低，工廠自然會倒閉，人們自然會失業(yè)。

　　失業(yè)的人更加不會消費(fèi)，于是加劇了上面的趨勢，這種不斷強(qiáng)化的螺旋被稱為：

資產(chǎn)負(fù)債表衰

　　這不是中國獨(dú)有的情況，美日歐他們早就遇到過了，不過他們應(yīng)付這種衰退的辦法各不相同。

　　美帝早在上世紀(jì)30年代就遇到了這樣的危機(jī)，當(dāng)時(shí)他們信奉自由市場主義，放任危機(jī)蔓延，最終釀成舉國大災(zāi)難。后來美國就學(xué)乖了，每次碰到危機(jī)都會積極干預(yù)，并且還因?yàn)檠芯咳绾胃深A(yù)，而獲得過諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

　　美國干預(yù)的方式非常粗暴，就像上面說的負(fù)翁，美國的辦法是宣布個(gè)人破產(chǎn)，銀行的貸款就不用再還了，這樣做的好處是，個(gè)人消費(fèi)不會長期受到負(fù)債的拖累，消費(fèi)很快就可以得以恢復(fù)。

　　其次是量化寬松，美聯(lián)儲無限向市場投放流動(dòng)性，迅速阻斷危機(jī)的蔓延。

　　美元是全球儲備貨幣，美債是全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這兩項(xiàng)特權(quán)給了美國實(shí)施量化寬松的獨(dú)特優(yōu)勢。

　　但日本的情況不一樣，日本在衰退之初也實(shí)施了寬松的貨幣政策，但力度遠(yuǎn)不如美國；日本也沒有像美國一樣對于個(gè)人和企業(yè)負(fù)債做一個(gè)“了斷”，而是一直讓他們還債長達(dá)20多年。

　　當(dāng)然日本也沒有放任不管，他們用十年時(shí)間把利率降到了0，但仍然沒有阻止人們節(jié)衣縮食去還債。日本也實(shí)施了住房補(bǔ)貼，降低了交易稅率，但依舊沒有辦法把樓市從下滑中拯救出來。

　　日本還搞過舊城改造，但始終規(guī)模有限，甚至，日本也搞過收購存量房，由政府成立一個(gè)基金來收購滯銷的房產(chǎn)，但也沒有搞起來。

　　在十八般武藝都玩過一遍之后，日本房價(jià)下跌了70%，時(shí)間長達(dá)18年，直至安倍晉三當(dāng)選總理。

　　安倍其實(shí)是在第二次當(dāng)選后才祭出“三支箭”的，第一次他任期非常短就被趕下去了，大概當(dāng)時(shí)也沒有成熟的經(jīng)濟(jì)方案。

　　卷土重來的安倍徹底改變了日本經(jīng)濟(jì)和樓市的走勢，他的三支箭是一系列政策的簡稱，簡單來說大概可以分為下面三個(gè)部分：

　　1、無限量化寬松，把央行的負(fù)債從140萬億擴(kuò)大到700萬億，可謂虎狼之藥。央行擴(kuò)表意味著不斷的向市場投錢，買國債，買股票，買基金，一頓買買買，把資本市場拉起來了。

　　與量化寬松配套的是，日本央行把CPI目標(biāo)設(shè)定為2%，無論如何也要把物價(jià)打上去，擺脫通縮陷阱。這招我們現(xiàn)在也在學(xué)，今年的目標(biāo)就是2%，只是半年過去了，我們還在0%附近徘徊。

　　2、減少基建，減少稅收，加大補(bǔ)貼。日本曾經(jīng)也是基建狂魔，造跨海大橋比我們領(lǐng)先幾十年，但建到后面卻發(fā)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來越小。安倍果斷調(diào)整了這個(gè)政策，他把錢用在了補(bǔ)貼消費(fèi)上，比如買房補(bǔ)貼翻了三倍，延長低息政策等等。

　　此外，安倍大力降稅，企業(yè)所得稅降了5%，以促成企業(yè)更加積極的投資和生產(chǎn)，帶動(dòng)就業(yè)也消費(fèi)。這一點(diǎn)我們似乎沒有學(xué)到，相反，這幾年稅收的力度其實(shí)還在加大，一些小微企業(yè)生存日益艱難。

　　3、提高就業(yè)率，增加居民收入，降低外國人購房門檻，吸引國際資本進(jìn)場。日本以前女性就業(yè)率不高，安倍大力推進(jìn)女性就業(yè)，提高了個(gè)人和家庭收入，增加了消費(fèi)；此外允許外國人購房，允許外資購買房地產(chǎn)基金，也極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)去庫存，并最終促進(jìn)了房價(jià)的上漲。

　　安倍三支箭最終把日本房價(jià)從下跌20年后拯救了出來，東京在2023年超越歷史極值創(chuàng)下新高，日本經(jīng)濟(jì)也得以復(fù)蘇，就業(yè)率高達(dá)98%，安倍因此也成為日本戰(zhàn)后任職最長的首相，只是其人早已作古。

　　老司機(jī)今天花整個(gè)篇幅談日本樓市走勢，特別是安倍三支箭，是想給大家一個(gè)參照，當(dāng)然安倍實(shí)際的經(jīng)濟(jì)政策要復(fù)雜得多。對比日本的政策和效果，或許可以為我們預(yù)判后面的政策乃至房價(jià)，提供一個(gè)路線圖。

　　國情不同，操盤手不同，認(rèn)知不同，都可能會導(dǎo)致中日兩個(gè)樓市最終的情況迥然不同，不管怎么說，多了解一點(diǎn)外部的世界，終歸是有益的。