業主革命：一頭撞向瀟湘街道的灰犀牛（一）

一、

灰犀牛！

這是一頭灰犀牛！！

這是一頭撞向瀟湘街道的灰犀牛！！！

陽光上城位于瀟湘街道轄區內，瀟湘街道則是麒麟區的主城街道，麒麟區又是曲靖市政府所在地。

這頭撞向瀟湘街道的灰犀牛，它會隨著事件沖突影響的升級，最終會一路撞向曲靖市政府。

二、

什么是灰犀牛？

“灰犀牛”是一個比喻，它是指大概率會發生，且影響巨大的潛在危機，這類危機問題很大、早有預兆，但沒得到足夠重視，導致嚴重后果。

陽光上城有地上建筑及地下車位兩部分，而地下車位的產權歸屬爭議糾紛，以及由此引發的地下車位收費問題，就是這頭撞向瀟湘街道的“灰犀牛”。

三、

2002年4月18日，曲靖東電投資成立了云電陽光房地產開發有限公司（以下簡稱“云電陽光地產”）。在此后近十余年間，云電陽光地產在曲靖南片區造城，相繼開發了五期規模不等的樓盤，“陽光上城”是最后一期樓盤，并于2012年前后建成。

小區建成之后，商品房自然是對外售賣，而地下車位卻始終未曾出售。在很長一段時間里，小區業主對地下車位的使用，物業公司始終處于松散狀態。或者說，遇到態度好的業主，就收五元的停車費；遇到態度惡劣的業主，就免費起桿放行了。因此，在很長一段時間里，小區業主并沒有思考過這個問題——“小區地下車位產權歸屬于誰？”

然而，在2024年10月16日，這一切都發生了徹底變化。

物業與地產計劃向業主收起停車費，并且是以一種簡單粗暴的方式，此舉招致小區部分業主的集體反彈，業主將各種不滿的情緒撒向物業公司，并演變為一場小規模的物業糾紛群體性事件。

該事件迅速演變為小區業主革命，并實現了小區物委會的成員更換。與此同時，物業公司暫停了小區項目經理的工作，而地產公司也暫停了地下車位收費。

四、

那一刻，各級政府都是懵的！

怎么陽光上城的業主就把路給堵了，“名正言順”的將小車停在道路上，這又造成附近交通道路擁擠，并存在區域交通癱瘓的潛在風險。

難道是境外敵對勢力的策劃嗎？

難道是顏色革命爆發了嗎？

難道是不明真相的業主被煽動了嗎？

此刻，“灰犀牛”就這么突然就出現了！

五、

2025年2月，小區物委會成員更換完畢。

為妥善解決小區物業矛盾糾紛問題，物委會必須得主動化解地下車位收費沖突。于是，物委會在街道的組織下多次與地產公司進行協商，而小區地下車位是否應當收費的前提，則是小區地下車位產權歸屬問題。

在雙方的爭議協商過程中，小區物委會提出了解決方案，其關注核心有以下幾點：在明確地下車位產權的前提下收費，地產公司主動配合業主出示相關證據。地產公司的態度則是，地下車位初始登記已是產權證明，直接提出了地下車庫的停車收費管理辦法。

為此，小區物委會向區住建提出行政裁決申請，關于地下車庫產權爭議糾紛解決方案，是適用小區物委會的解決辦法？還是適用地產公司的解決辦法？

對于小區物委會的申請，區住建局的回復則是，該地產公司屬于市住建局管轄，區住建局沒有管轄權。于是，小區物委會又向市住建局提出申請，要求對于地下車位權屬爭議的解決辦法予以行政裁決。翻譯成白話就是說，是用小區物委會提出的解決方案，還是用地產公司提出方案。

對此，市住建局的回復是，1.市住建局沒有行政裁決權，對小區物委會的申請不予答復；2.關于小區地下車庫的產權問題，市住建局亦向市自規局做了函詢，市自規局的回函是“2014年7月25日，曲靖市房地產管理登記中心辦理了陽光上城小區470個地下車位的初始登記，權利人為曲靖云電陽光房地產開發有限公司”。

六、

關于小區地下車位收費糾紛問題，小區物委會未曾懈怠的尋求解決辦法，而這種解決辦法是在法律框架內的。地下公司也積極想盡多方辦法，如何能從業主手中收到停車費。

對于小區物委會而言，則是采用政府信息公開的措施，向市區稅務部門申請信息公開，向市自規局申請政府信息公開。

對于陽光地產公司而言，因小區鴻園物業公司不與它玩了，它就準備將地下車庫收費工作聘用或外包給第三方，由第三方公司代替陽光地產公司進行收費。

七、

5月28日，小區物委會分別向麒麟區稅務局、曲靖市自規局申請政府信息公開。

就麒麟區稅務局而言，申請公開的政府信息包括下列內容：《土地增值稅清算申報表及附表》、《房地產開發項目清算情況說明》、《房地產開發項目竣工決算報表》、《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

通俗而言，地下車庫做為地面建筑的整體部分，若建設成本攤入了小區建設成本，小區業主的購房價款就會升高，那地下車位的產權就屬于小區共有；若建設成本是地產公司獨立核算，小區業主的購房價款就會降低，那地下車位的產權就屬于地產公司所有。其中，這些關鍵證據就體現在地產公司的土地增值稅繳納情況上。

就曲靖市自規局而言，其對小區地下車位做了初始登記，權利人是陽光地產公司，但作出初始登記的法定材料是什么呢？因此，小區物委會進一步明確提出，申請政府信息公開下列內容：《用地規劃許可證》、《投資備案證》、《建設工程規劃許可證》及附件、《預售房許可證》、《房屋建筑面積測量報告書》。

6月17日，針對小區物委會的申請，麒麟區稅務局作出了答復，“關于土地增值稅清算的相關信息，經依法征求第三方意見，第三方不同意公開且有合理理由，本機關對你單位申請中第三部分內容決定不予公開”。

截至目前（6月21日），曲靖市自規局尚未對小區物委會的申請作出答復。

六、

目前，關于物業小區的社會基層治理，呈現條塊配合的工作格局。街道及社區負責業委會（物委會）的屬地管理，縣區住建局負責對房地產公司的業務管理。根據“鄉鎮吹哨、部門報到”的工作機制，聯動區級各相關行政職能部門。

坦陳而言，自陽光上城“10.16”維權事件發生之后，瀟湘街道的確是積極轉變了工作態度，不論是協助小區物委會成員的更換工作，以及在此之后的工作，小區物委會邀請物業公司、地產公司進行協商，街道積極配合并派工作人員到場見證。

地產公司以無比堅定的意志，以及迷之自信的態度，一方面聲稱初始登記即是產權證明，另一方面又不同意公開土地增值稅清算的相關信息。同時，又有條不紊的推進地下車庫外包收費工作，并打算以強制方式收取業主的停車費。

小區物委會預見到了一場不可避免的沖突，于是就主動向瀟湘街道、區住建局進行了匯報。

6月6日，瀟湘街道組織區級各部門，邀請小區業主（物委會）進行協商。之后，原定于13日的時間點，向后推遲到了23日。

6月20日，15:00.

在瀟湘街道的五樓會議室，一場“鄉鎮吹哨、部門報到”的協商會議，正以一種滑稽的節奏舉行！

此時，距離小區強行收費，只剩下72小時了！

那頭灰犀牛正在看著會場！

七、

沒錯，這是一場滑稽的協商會議！

或者說，這場協商會議的多半時間，是在一種滑稽狀態下進行的！

首先，得簡要描述一下，瀟湘街道組織這場會議的規格，街道邀請了市區兩級的自規局、住建局的相關領導及科室負責人，此外就是小區物委會成員及部分小區業主。

會議開始之后，兩位業主代表分別就以下問題闡述了觀點：地下車庫修建土地增值稅清繳與售房合同補充協議約定“小區商業用房、會所、商鋪、文化體育娛樂建筑及設施、地下人防建筑及設施、規劃用于停放汽車的車位車庫、以及其它未出售給乙方(業主)的建筑物，其開發建造成本未進入乙方房價，所有權屬于甲方(地產公司)所有”的問題；地產公司對地下車庫進行初始登記，這并不能證明它就對地下車庫就享有所有權的問題。

接著，最滑稽的一幕，在會場上出現了！

針對業主代表的發言，市自規局參會的負責人，花費了會議的大量時間，向業主解釋說明，他們作出如此認定的合法性。這種解釋說明，一度升級為雙方的公開辯論。與此同時，地產公司、參會的市區相關部門，就這么靜靜地看著這場辯論。

你不覺得滑稽嗎！

協商會議的焦點是什么？

小區地下車位產權歸屬，這才是協商會議的焦點。小區業主與地產公司處于對立面，而瀟湘街道、參會的市區級行政部門，則是這場糾紛沖突的裁決者、調停者。市自規局應當做的事情是解釋說明，何為小區物委會的政府信息公開申請遲遲沒有作出答復，而不是多次強調作出初始登記的合法性，從而陷入似乎在偏袒地產公司的困境中，而地產公司卻在一旁默不作聲，反正已經有政府部門為自己背書了。

協商會議要解決的問題是什么？

首先，要解決23日的沖突如何避免！

這是一場可以預見的沖突，一方面，地產公司聘用第三方強行收起業主的停車費；另一方面，在地下車庫產權未明確的情況下，小區業主有拒絕繳納停車費的合法性及合理性。

其次，是要解決小區物委會申請政府信息公開所遇困難的問題。

那就講一個笑話，直白的描述這種困境。

地產公司說，“我要收停車費了！”

小區業主說，“憑什么？”

地產公司說，“我有初始登記，地下車庫產權歸我！”

小區業主說，“我要看你的土地增值稅清繳情況。”

地產公司直接甩出一份小區地下車庫停車收費辦法。

小區業主向稅務機關申請政府信息公開，要求查閱地產公司的土地增值稅清繳情況。

稅務機關詢問地產公司，“同意公開這些信息嗎？”

地產公司說，“不同意”。

稅務機關對小區業主說，“我問地產公司了，地產公司說不同意公開，我們也就不公開了。”

小區業主問地產公司，“你TMD的搞什么飛機？”

地產公司說，“我們尊重稅務機關作出的決定！”

小區業主說，“這TMD是神操作！”

這是一個笑話嗎？

它看似一個笑話，但卻是業主維權的真實困境。面對這樣的困境，責任主體必然是政府。是瀟湘街道嗎？根據屬地管理原則，必然是瀟湘街道，但對于街道而言，這卻是小馬拉大車。是區政府嗎？區政府有這樣的能力了，但區住建局對地產公司卻沒有管轄權。是市政府嗎？市政府有這個能力了，但市直各職能部門卻未形成合力，協商會就僅僅是協商而言。

再次，是要解決地下車庫產權歸屬的行政裁決問題。

小區物委會經過政府信息公開申請，獲得了包括但不限于以下材料：

1.《土地增值稅清算申報表及附表》

2.《房地產開發項目清算情況說明》

3.《房地產開發項目竣工決算報表》

4.《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

5.《用地規劃許可證》

6.《投資備案證》

7.《建設工程規劃許可證》及附件

8.《預售房許可證》

9.《房屋建筑面積測量報告書》

經證據審查之后，小區地下車位產權歸屬基本也就清晰了，這時候面臨的就是行政裁決確權，或是司法訴訟確權了。

到時候，若小區地下車庫產權屬于地產公司，小區業主痛痛快快的繳納停車車費；若小區地下車庫產權屬于業主共用，那地產公司也沒必要再人為制造矛盾沖突了。

八、

目前，陽光上城地下車庫產權歸屬不明，而云電陽光房地產開發有限公司卻執意要收停車費，甚至不惜以制造沖突的方式強行收起停車費，這就是政府在社會治理過程中出現的一頭灰犀牛！

瀟湘街道努力了，但卻是小馬拉大車！

區直各相關部門努力了，但卻是愛莫能助！

市直各相關部門盡力了，但卻沒有解決任何問題！

這頭灰犀牛正靜靜地看著瀟湘街道、看著麒麟區政府、看著曲靖市政府！

九、

最后，再說一點題外話！

其一、文章僅是以社會學、政府社會治理的角度，觀察記錄一場可預見的群體性事件，至于地產公司聘用第三方收費，所引發物業管理層面的法律問題，以后找合適的時間再說了。

其二、若在6月23日，因地產公司強行收費而爆發群體性事件，文章所陳述的內容亦是小區業主合理抗辯的事實。

其三、文章所提出的解決方案，基于全部客觀證據的基礎上，判斷小區地產車位的產權歸屬，基于產權歸屬而決定繳費，這亦是對各級政府解決該沖突的合理建議。

其四、這篇文章的傳播范圍、閱讀知情、點擊流量，以及在文章末尾公開留言表達態度，決定了這場維權沖突的最終解決方式。

那么，你做小區業主而言，你是有選擇權、決定權的。

陳浩 記于知止堂上

2025年6月21日