二房東的生意，不太好做

還在跌！還在跌！

“省事，掙錢，幾乎零投入。”

于驍在一線城市當地從事二房東業(yè)務，也在社交媒體上教大家怎么做二房東。

他向時代周報記者描述二房東的生意經：市場月租均價2000元的房子，和房東商量1500元拿下，并申請一定時間的免租期用于房屋裝修改造，最后以2500元租出，“按照押二付一算，收到租客付的7500元，基本可以覆蓋給房東的房租和裝修改造費用，從此月月收取租金差價1000元”。

不過實現月月收租掙錢，需要滿足三個前提：房東愿意以低于均價500元租出；租客愿意高出均價500元租下；而且要盡快找到租客，因為裝修免租期一過，每延后一個月，成本就是1500元。

被高樓環(huán)繞著的城中村 圖蟲創(chuàng)意

而在當前的租房市場，能滿足上述條件的房源實在不多。

在同一個城市，從事房產中介業(yè)務的李羽向時代周報記者直言，近兩年來，其所負責的區(qū)域房屋租賃市場量價齊跌，“同一個小區(qū)，去年這個時候基本租完了，但是今年價格普降一兩成，還有110多套掛在平臺上”。

租賃市場承壓，比房東們更受沖擊的，就是二房東。

“房子砸手里了，有的直接跑路，有的交易是我們門店促成的，后來房東來店里說（二房東）欠租幾個月，租客來店里說被克扣押金，我們有一段時間不敢接二房東的業(yè)務了。”李羽說。

作為房地產發(fā)展的產物之一，“二房東”自誕生以來就在陷于爭議的泥潭，“變相租金貸”“長收短付”“高價水電”“甲醛房”等負面標簽如影隨形。

不過另一邊，無暇對接租賃事務的房東，以及在月租預算、居住環(huán)境、通勤時間中艱難權衡的租客，都給市場提供了土壤，讓二房東在這片“泥潭”中站穩(wěn)腳跟、甚至一度瘋狂生長。

不過當下，伴隨著城市空置房源增加、房租下跌，疊加保障房增量供應、大品牌長租公寓跑馬圈地，留給二房東的市場土壤還有多少？“租金差”的算盤，還打得響嗎？

租賃行情下行

要理解二房東的處境和前景，必須先看清當下的租房市場。

地產經濟學家鄧浩志對時代周報記者分析，因為經濟周期和外貿波動的原因，大城市就業(yè)供給能力有所影響，但生活成本依舊相對較高，一部分人群從大城市回到小城市或者老家，大城市租賃需求整體下滑。

與此同時，房屋的供應端增量顯著。在推進租房市場平穩(wěn)發(fā)展的背景下，多地政府加大力度供應保障性租賃住房，也有一些城市長租公寓經營規(guī)模幾年內翻倍增長，加之新建商品住宅入市、二手房市場表現欠佳，也在一定程度推高租房市場房源總量。

供需決定價格。整體來看，當房屋租賃市場需求下行，供應持續(xù)增長，房租下降成了近期趨勢。

據中指研究院，2024年受保租房大規(guī)模入市及居民收入預期偏弱等因素影響，住房租賃市場仍處于調整階段。當年1—11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.7%；而進入2025年，一季度50城租金累計再下跌?0.44%，租金下行壓力突出。

其中，?2025年一線城市一季度租金與去年同期基本持平，但2024年累計下跌2.82%?；二線城市?2024年則累計跌幅達?3.56%?，2025年一季度再下跌0.70%。

專業(yè)平臺房天下發(fā)文表示，房租市場租金回歸到了10年前的水平。其中北京、上海、深圳等一線城市，租金已經回到2015年至2017年的水平，廣州的租金降至2014年的水平。

廣州城的下班高峰期 曾思怡/攝

這個時候，比房東更愁的，恐怕就是二房東。

“過去幾年，二房東在大城市如雨后春筍般冒出來。”鄧浩志觀察指出，但二房東行業(yè)虧損居多，包括一些機構長租公寓，其實也是虧損的，“很多人參與是因為門檻比較低，而且當包租公輕松悠閑，但深入了解不難發(fā)現，這個行業(yè)幾乎沒有什么生存空間，尤其是這幾年”。

李羽透露，“以前高位拿房的二房東，現在只能降價才租得出去，基本無利可圖，要是空置了，就相當于房子砸手里，而這樣的情況還不少，所以有的直接跑路，房東和租客找不到人、就來我們店里要說法。”

還需要二房東嗎

“雖然不好做，但二房東還是多。”

李羽說，其所從業(yè)的區(qū)域，基本每個小區(qū)都有二房東的房源出租，大概占掛租房源的一到兩成。

而在以獨棟樓房為主的城中村，二房東滲透率更高。

石牌村是廣州中心城區(qū)最為知名的城中村，周圍是摩天大樓和頂級商超，這也是其在租房市場的優(yōu)勢——交通便利，周邊人口和企業(yè)集聚帶來龐大客源，五條人、丁磊也曾在這里偏安，因此石牌村也被形容為廣州最貴、最知名的城中村。

“村里大部分房源都是交由二房東打理，差不多的單間，本地房東掛租1000—1100元，但是二房東打理一番，就能出到1300—1500元。”當地一房東阿興告訴時代周報記者，不過近年，因為租客減少，村里的房子不論出租率還是出租價格，都有明顯下降。

鐘寧也是房東，在廣州某地鐵站附近有一座獨棟樓房。她告訴時代周報記者，村里的房子，幾乎都交給二房東打理了，“租給他們，一簽就是10年，（不然）自己租的話又要照顧租客”。

“只要有這些無暇顧及房屋租賃及后續(xù)服務的房東，市場就永遠需要二房東。”這是于驍從事二房東三年來的結論，不止城中村的獨棟房東，還有不少商品房房東，要么是人在外地或者外國，要么是手里的房子數量多，沒空打理和對接租客，“這部分房東數量比你想象的多”。

待租公寓房源 曾思怡/攝

不過對于這部分客源，于驍們也有競爭對手。近年持續(xù)做大的大品牌長租公寓，和二房東一樣在市場尋找有潛力的房源用于長租業(yè)務，而且越來越多租客愿意為其品牌和品質買單。

而在不同小區(qū)零散分布的單個房源，因為不利于規(guī)模化管理和經營，未納入大品牌長租公寓的收房視野，但諸如鏈家、貝殼等房屋租賃買賣平臺，也推出了房屋代管業(yè)務，業(yè)主定期對其支付一定管理費用即可化身“甩手掌柜”。

但于驍表示，個人二房東有無法替代的競爭力，“總有愿意為更好的裝修環(huán)境、家具配套及后續(xù)服務支付更高租金的租客，關鍵在于（二房東）能不能提供好服務、有沒有好的改造審美”。

這部分人群的確存在。多位房產中介都對時代周報記者表示，在通勤便利但房齡居高的情況下，較好的房屋裝修和家具配套，可以讓月租提價幾百甚至上千元，“但很多房東算不明白這筆帳，前期不愿投入裝修，二房東愿意”；同時，在城市核心地段上班但苦于通勤的租客，也有不少愿意住進二房東打造的就近隔斷房。

城市老舊小區(qū)一角 曾思怡/攝

也有的時候，因果是動態(tài)顛倒的。

在一部分租客眼里，當一個區(qū)域租賃房源被二房東高度滲透，不僅可能倒逼周邊市場房租集體上漲，這時候選擇二房東房源也更多是一種被動行為，因為缺乏直租房源可供選擇。

李羽也表示，也有租客在找房時，會明確提出，“只看直租房源”。這背后，高價水電和維修費用，劣質裝修快速出租的“甲醛房”，亦或者退租時押金拿回難，在社媒被列入年輕人到大城市打拼的“避坑指南”。

避坑指南

多名地產專家對時代周報記者指出，雖然租房市場表現平淡，但結合租客差異化租賃需求來看，行業(yè)依舊有可增長、待滿足的細分賽道。

舉個例子。大概半年前，盤古智庫高級研究員江瀚結合彼時發(fā)布的上海租賃數據分析指出，盡管租房市場整體表現平淡，但家庭型和品質型租賃需求卻在逆勢上揚。根據相關數據，以月租4000—6000元價格段為例，關注人群占比全人群段的29%，但這個價格段的供應占比卻占比全價段的26%，于是中間就出現了3%左右的需求真空；類似的，以120—140平為例，這個面積段供應占比全面積段的5.7%，但需求端這個面積段占比全面積段接近10%。

大量入市的保障性租賃住房，因為租金優(yōu)勢，將在市場上攬走一部分租客。但于驍觀察到，周邊區(qū)域的保障性住房主要面向較低收入人群，并不會爭奪有較高居住條件要求的租客，“我主要收一些優(yōu)質房源，月租2000—4000元不等，這部分客源并不會被保租房分流”。

于驍還說，自己通過二房東業(yè)務已經實現財富自由。當前，他手上有房源約150套，租出率超九成，每套月利潤在500—1000元不等。

“有一部分是城中村獨棟房源，有團隊去管理，我主要投資拿分紅，一些零散的小區(qū)房源就是我自己來（管理），大部分掛3天就能租出去，我也只收這種房源。”

被問及租不出去的房源如何處理時，他同樣斬釘截鐵，“用來做民宿，有的反而更掙錢，我有朋友拿單間做民宿，1間房1個月收入1萬元”。

提到市場走勢，他坦言確實在下行，但他隨后又提到，“這種時候我們往往更興奮，因為收房的時候，議價權更高了。現在大浪淘沙，沒能力不學習的只能出局”。

在他的朋友圈，2025年前3月，每個月發(fā)布“大量收房”的動態(tài)；而在社媒平臺，他更頻繁地發(fā)布二房東教程，“教你搞被動收入”。

不過著眼整個市場，于驍這只是少數個例。多位房產中介告訴時代周報記者，因為租賃行情不好，還在擴張的個人二房東并不多，“建議先別入行”。

鄧浩志表示，租賃市場增長高峰期已過，目前的二房東行業(yè)面臨的是大規(guī)模淘汰階段，而且這個階段還可能繼續(xù)持續(xù)一段時間，無論是長租、短租、民宿都會陸陸續(xù)續(xù)淘汰，之后市場可能會進入一個相對穩(wěn)定期，供需關系會穩(wěn)定下來，“但這個要基于經濟穩(wěn)定，經濟不穩(wěn)定，收入就業(yè)不穩(wěn)定，那租賃市場、租賃需求、人口流動這些都不會穩(wěn)定，租賃市場自然也會有波動”。

嚴躍進認為，現在租賃市場存在的問題，是很多房子租不掉，因此二房東的存在意義就降低了，“整體來看，做租房租賃的話，規(guī)模小反而容易賺錢，比如說有五套左右的房子是最好的。以前有些房東想擴大規(guī)模，卻發(fā)現并不好做，因為監(jiān)管成本、管理成本都會隨之增加”。

二房東市場蛋糕變小，已經成為業(yè)內共識，二房東負面標簽傍身，也成為常見論調。但同樣顯而易見的是，市場依舊需要二房東，更關鍵的在于，如何規(guī)范化其發(fā)展？

多年前，一些長租公寓通過“長收短付”、“變相租金貸”等模式做大現金流，用以短期大規(guī)模擴張，也埋下金融隱患，在2020年前后頻頻暴雷，房東和租客成了最后的冤家。國家和地方政策隨之跟進，明令禁止“長收短付”“變相租金貸款”，同時建立租金監(jiān)管池等，在一定程度上將市場拉回正軌。

類似的，現階段頻受詬病的“甲醛房”“高價水電費、維修費”“提燈定損”，一樣需要更大的決心和更精細化的管制措施進行規(guī)范。

嚴躍進表示，大城市住房租賃市場雖然正在經歷調整，但其規(guī)模不會減少，反而會增大。其中保障房的房租比同類產品便宜，但相比市面上部分二手房源還是偏貴，而且地段不一、受歡迎情況也不一，地段好的房子更受歡迎，地段不好的房子更便宜也可能市場表現不佳，“從不同租客差異化租賃需求看，二房東的角色仍然重要”。

他建議，現在很多地方都在推行以舊換新政策，政府會收購一些房源，但政府沒有專業(yè)力量來管理這些房源，所以可以積極引導一些二房東注冊公司，來幫政府管理這些項目，并不一定非要找特別大的公司，也就是說，政府對于二房東和國有企業(yè)收購存量房用作保障房和長租公寓的政策要契合。

從區(qū)域分布來看。他認為，在大城市，二房東會多一些，因為租賃市場更活躍，而且住房租賃活躍的地方主要是在核心區(qū)域；而在小城市，由于住房租賃市場表現一般，所以二房東的數量可能會少一些。

或許這正是大城市帶來的可能性，其實二房東們最開始也是來大城市打拼的年輕人，不知道什么機緣巧合，就變成了二房東，只是這些故事里，有悲也有喜。

（應受訪者要求，于驍、李羽、鐘寧均為化名）

文 ：曾思怡

編 輯 ：黎廣