信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業病？

由本人同名公眾號已發原創文章，略加修改而成，因頭條平臺同步關聯不暢，特此手工發布。

信托制、酬金制、包干制，哪招能治物業病？

一、包干制

包干制其實就是：你的錢，我保管、我使用，我答應給你服務并給你服務好，你要相信我。我賺多賺少，和業主沒有關系，我花多花少也和業主沒關系。我拿錢去包養大爺（上市物企高管年薪幾百萬），也和業主沒關系。

包干制，好比會員制理發店，充值給我就好， 我承諾給你常年理發。誰知道，兩個月后，理發店關門跑路了！包干制也好比，糧食讓老鼠看管，還要相信這老鼠不吃糧食。所以，不少小區的業主，察覺到異常，發現糧倉顆粒無收了，甚至倒欠物業錢了。

公共收益沒了就沒了，反正不進業主口袋，可是很多業主覺得心里苦呀，年年支出物業費，也沒見落個好。物業是爺，也忍了；物業合同各種承諾沒有做到位，怨聲載道，難忍也只好忍；但是房屋設施設備還日漸破敗，各種安全隱患高發，這讓業主徹底崩潰了。所以，網絡上，詬病住宅物業的聲浪，此起彼伏，在很多業主心中，住宅物業快成了過街老鼠。包干制物業的春天，徹底沒了，很多物業感到陣陣寒流來襲了。

也不知道包干制為啥，這樣考慮，為什么這樣篤定，覺得物業費和公共收益讓前期物業攥著不會出事。莫非因為前期物業，多數是開發商的親兒子，所以才會有如此信任？！

過往三四十年，包干制大行其道，必然有更多原因。對開發商來說，物業行業可以充當替罪羊、出氣筒、黑白雙手套等等作用，客觀上解決了開發商不想認真負責做好售后、做好質保的問題，也緩沖了質量矛盾引起的直接沖擊，甚至部分開發商還可以當物業是資金活水來源（資金周轉不良時，物業妥妥的可當臨時現金奶牛）。

過往三四十年，物業行業，當然也為街道社區充當了好助手和好抓手，部分解決了小區衛生和治安等等問題......或許，也是社區居委會的運轉資金來源之一，居委會部分經費，可以來源于所轄服務區的企業贊助，反正居委會組織法好像真有這條，現實是否有，沒有考證過。我只是奇怪，若有，一般會什么企業最有動力去贊助支持居委會呢？

二、酬金制

酬金制也就是物業每筆錢開支，由業主通過業委會來審批，實報實銷，只賺固定的利潤，如只賺10%，其余錢必須投入小區或留在賬上不能亂花。從原理上，酬金制是非常好的制度，若能真正實施到位，的確能解決住宅物業的問題。

但是，酬金制有個難點，就是絕大多數小區，沒有能運行好酬金制的配套人馬。需要業主抽出不少精力管錢、管工程、管支出，而且還要非常精明，關鍵還要基本上等于免費干。所以真正把酬金制運行好的小區，真的寥寥無幾。

所以，如何真正讓酬金制落地，是需要高度重視的問題。這真是一道治病良藥，但是很苦口，開發商和住宅物業肯定是一百個不喜歡（因為物業只能吃簡餐了、地產也沒了抽血機了），社區街道也可能五十個不喜歡（原因省略）；住宅業主可以深愛之，但是也難有精力運行之。

三、信托制

信義制、信用制、信托制的理論基礎，其實基本接近，道理也不復雜。都是參考信托基金的信任為錨理念，而設計的運作方式。即設想將物業費，變成信托資產，讓其在業主共同監管的陽光下運行。讓物業各種開支都適時透明，及時展現在業主的眼中、手機中，每筆賬理論上業主都可以質疑。

聽起來，這個也挺美好。但是，好像也值得細細推敲。就怕一些信托制、信義制等，新瓶裝舊酒！

因為現在多數信托制（信義制等），物業費還是繳納到物業開立的賬戶上的，保管權依然屬于物業，支取權依然屬于物業，真正放專業信托機構賬戶上的極少。無非每筆錢進出可以查看而已。當然，這也是較大的進步，所有進出能看一看，總比看不到強，或多或少能讓業主心里舒服點，有了點當家的樣子了！

但是，包干制就沒有公示制度嗎，理論上也有，無非物業哪個角落張貼一紙頭就好。業主能看到、還是沒看到，都不重要，重要的是物業拍照留證了，社區和街道及物管科，覺得公示了就好。

如果信托制，就只是物業的每筆財務進出，能公示在手機APP上，保證想看到就能看到了，那應該還不夠。

如何避免信托制，就是公告欄變手機公告欄而已，是個關鍵點。每筆收入、每筆開支是否真正合理，是否真正屬實，也不能就能說是完全可信的。一樣需要解決信任問題，即每筆錢（看到的數字）的屬實性和科學性的問題。驗真問題是難點，和酬金制把關難，屬于同一個問題。

股市就是一個例子，雖然每家上市公司年報、季報都公開了，但還是不能避免虛假財務報告，還是可能有挪用侵占資金現象，所以依然少不了對上市公司的行為監管。

信托制要徹底贏得信任，也要設計一套監管制度。以往所見即所得，有圖即真相，但是AI時代告訴我們，所見不一定所得，有圖未必就真相。

信托制運行若干年后，信托制下的小區如何了，業主居住幸福度如何了，也都需要時間去檢驗。

所以也無需神話信用制、信托制、信義制。其實信托雷也不少，過往多少信托機構，在雷聲中轟然倒下，應該不少人依然記得。

四、 回歸本質

草根談：其實解決住宅物業問題，或許真沒那么復雜。問題不在用什么制，或許以下三點，應該可以讓住宅物業的詬病基本痊愈，就看敢不敢干和愿不愿干而已。

參考非住宅物業，基本沒病原理，得出的結論：

1、讓業主真正當家做主，讓成立業委會像成立居委會一樣簡單容易；各方不能無端干預，頂多頂多幫助一下。最好能允許業主大會或業委會能成為實體法人組織，以便能帶薪聘用專職人員管理物業。

2、讓住宅物業真正市場化，讓甲乙方能對等談判簽約。無法續聘，新聘物業到位后，落聘物業必須無條件物業離場。讓物業費真正掌握在業主方，預付費模式，改為每月或每季度一考核一支付模式。

真正市場化的消費行業或服務行業，哪個不是先見物品或先做服務，然后消費者再支付或者同時支付呢？要不就像教育事業那樣，先收費也可以，但是物業就不能是市場化為主，應納入公用事業性質管理了。

3、讓前期物業制度消失。過渡期間，售房后就允許成立臨時業委會，以便把關公共資產和公共收益；或者正式業委會前，職能部門必對保全小區資金資產做好真正的監管。

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