以案說案，一個商住樓的困惑，物業多大膽、房有多大產？！

以案說案，物業多大膽、房有多大產？！

導讀：

文章涉及物業亂象、建筑亂改建風險與爭議，圖片看不看、不影響理解，就可三分鐘讀完（聽完），定有收獲和深思。

一、從三個案例說起

1.隨意改建裝修，釀人間慘劇

沒啥好說的，直接上圖，已經劃重點：商業書城，違規改造扶梯、違規裝修、破壞消防格局和消防設施、消防長期缺少維護、超市雜物間靠近中庭樓梯等、其易燃物導致火災加劇，最終導致16人死亡的慘劇。

2.誰給物業這豹子膽的？

沒有物業辦不到的，只有業主想不到的，物業能膽大到：不讓業主停車，將地下室出租，讓人開挖成泳池牟利的程度。

不得不服，物業利用小區資源創收的能力，嚴重超越其為小區業主服務的能力，這是啥原因呢？

這只能說明現在的住宅物業真牛，好似住宅小區的天王了，沒人能管得了嗎？！

打業主臉沒關系，但可能，他們心中也沒有職能部門吧，要不能這樣肆無忌憚？！或許，冰凍三尺非一日之寒吧。

3.物業會不會都是：窮廟富方丈？

牛皮了，物業經理個人也能，在小區搞錢500萬，關鍵還收入了個人的囊中。

大的物業公司、上市物業公司的高管們，年薪動輒上百萬不稀奇，上市物企每年分紅回報股東，幾個億都算零頭。物業費沒有變成為業主服務的成本，變成了他們的紅利，很好非常好，大量鼓勵物企上市，難道就為了這？

但是物業公司，卻都叫苦叫窮，說虧本賺吆喝；物業底層員工工資微薄，很多沒社保，一年工資沒有上市物業老總一周薪水多。住宅物業虧了，還不愿意走，甚至解聘了，還依然繼續干，真是活雷鋒，這樣的奇葩現象，大家說說看，到底問題出在哪里？住建的同志，更應該好好想一想：如何辦？

個別業主說：小區最好不要業委會，看看這個幾個案例，你還會這樣覺得嗎？就算遇到業偽會，業偽會能亂到的物業這樣大膽嗎？能霍霍小區多年嗎？恐怕早被轟下臺了！現實是：胡來的物業、趕都趕不走！

二、廣州某商住物權紛爭判決案例

1.公攤就能隨便用嗎？

最近看到一份法院判決書，竟然有這樣的觀點，好似判決書上說：屬于公攤的就能占用、就能經營，真的行嗎？

我看了很是驚喜，準備聯合我所住單元的四戶業主，將自己本層的公攤（ 電梯廳、過廳、樓道）“ 開發”一下、“ 合理”加以利用，比如擺放鞋柜、種種綠化、養養寵物。

下次物業或社區或消防來了，我也不怕了，因為有法院判例了，進入我公攤的，我們本層業主就可以合理使用；這判決書好像確認：這事“很合理”！

眾所周知，很多公攤，承擔交通疏散、避災應急、消防通風等功能，不僅供本層使用，還要考慮大樓采光通風、消防安全等等，按建筑設計規范硬性規定而設計的，不能獨立使用，必須屬于公共空間，以防占用有導致建筑功能改變。

其實廣州規資局的說明，已經很清楚，多次強調“公用設施，不能獨立使用”。這里的獨立使用，應該指獨占使用。并且規資局只是說了公攤分配到那戶了，只是證明建設成本攤銷給誰吧？

廣州規資局第9條答復，就是說⑧、⑨兩處系自行分割出來的場地。商鋪的分割、商鋪裝修、消防查驗，的確棘手，松了可能影響消防安全，緊了可能影響生意投資。

如果按此判決邏輯，公攤攤銷給誰了，誰就能獨占使用，那么開發商賣完樓，應該沒有一粒沙、一粒土屬于開發商了，但是為何人防車位、會所、泳池等等，開發商說還是他的呢？我不知道，判官又將如何解釋此類現象呢？

2.商業和住戶，經濟和安全，孰重孰輕？

寫到這里，我建議本案法官，看看四川某書城火災致使16人死亡案的調查結果。

更希望天隆花苑的商戶、住戶、居委會、街道、消防、城管部門，也看看這個火災案例，然后對天隆花苑公共部位被占用、被改變格局裝修、裝修材料、線路線纜、店招廣告牌等好好查驗，看看是否影響消防疏散、消防設備、防火卷簾、是否影響通風排煙，是否有安全隱患。

這點不要緊也是不要緊，只要沒災禍就好；但是萬一一旦出了火災，恐怕沒有一片雪花是無辜的。

首層的改建平面圖，如下：

備注：改建部位編號，同判決書中爭議部位編號一致。

首層⑤號位，被改造情況如下：

首層⑤號改建位，變成經營空間，具體如下：

首層④號位，被封閉改建，情況如下：

首層①號位，被封閉改建，情況如下：

二層的改建平面圖，如下：

二層改建的⑦、⑧、⑨號位，兩處是原來的敞開式陽臺，一處是中庭樓梯間。敞開式陽臺被封閉，據說成為了商戶各自的私域，并廣告牌泛濫，據說住戶業主投訴后也無果。

商住樓，商戶和住戶和諧共生，相互理解，非常重要。生意好是好，促進了經濟，但若能讓住戶房產也同時安全無憂，甚至能增值獲益，形成共贏，那應該才是更好！

偌大的大樓，其主要出入口，招牌年年換，總是離不開吃雞的店！好似感覺整個商住樓，都是吃雞的店？

本屬于整個大樓的招牌位置，滿滿當當被占用，那里能容得下，天隆花苑整個大廈掛名牌呢？

天隆花苑要求公用設施恢復正常，恐怕不僅僅是被占用需要賠償，可能更多意義在于，要求安全有保障、居住有氛圍。

雖然低層是商鋪，但是煙火都是往上竄的，商業部分不規范引起火災，肯定殃及以上住戶的。

3.共用部位到底屬于誰？

一個都被業主大會解聘的前期物業，已經出場的物業，還能不移交或繼續收租嗎？公共部位成了前期物業的？

上圖可以看出，授權業委會收回公共部位、追訴侵權賠償，是業主大會決議形成的，也就是眾多住戶深感商業影響，只有弊沒有利，所以才有了這個公共書屋管理方案。

但是商鋪業主的陳述是：我買了商鋪，商鋪公攤了這些，所以所屬于他們了，就他們可以共用，和你住宅用戶不相干。當然訴狀上是如下方式、委婉表達的：

顯然，這份判決是支持了商鋪業主的觀點，這事合理嗎？

草根談

這個判決好不好，如何看，無非以下幾個視角：

以商鋪的民義看，這判決真的是太好

以物業的民義看，這判決法官包青天

以人命的民義看，這判決真的是頭疼

以住戶的民義看，這判決真的是失望

備注：以上圖片、圖紙、判決書，均爆料者提供，本號不負責鑒定屬實性、與現場對應性，僅根據所供信息，聊聊改建話題、物權權益。

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