北京
01
進入3月，購房者心心念念的小陽春來了。光從成交數據看，北京二手房成交還不錯，鏈家每周平均成交2000多套，基本回到了年前新政后的水平。
但是，我在看房的過程中，明顯感覺到有一個變化：
去年賣房的，賣了再買的置換群體居多；
今年賣房的，將出租改為出售的房東群體，明顯增多。
對此，我有個同事，以前租在海淀中關村附近，去年8、9月份搬出去后，看朋友圈的房東一直刷出租信息，且房租一直在微降，到年底房租整整降了一千多還沒租出去。今年房東跟他閑聊，說不租了，“出租太難、租金太低”，直接轉租為售了。
根據我在市場上的走訪體感，過年以后掛牌出售的房源，有大約4成都是改租為售，這比例，確實比去年高太多了。
▲在這種情況下，一些手握房源又租不出去的房東，不得不選擇降租或賣房。
而當前，北京房租下降幅度，和年前高點相比，普遍跌幅在15%左右，個別高的可能到20%。
甚至曾經出租行情非常好的雙井、望京改善房（這里是中高端外地打工人的聚集地），也出現租不出去的情況。
比如富力城的兩居室在2024年之前可以租到1.2萬/月，且租客搶著租。
但今年春節過后，房東降價降到10000，帶看量還不如去年同期的一半。
要知道，之前2023年下半年，很多北京房東覺得自己的房子不好賣，才索性選擇租出去。但今年又發現，房子開始租也租不出去......
于是部分房東開始恐慌了。
一方面，很多房東還有貸款要還，房租降低了10%-20%，意味著房貸壓力增加了10%-20%。
另一方面，即使降房租，來看房子的人也都在挑肥揀瘦，房東從以往“可租可售”的自由態度角色，轉變為“求租求售”的緊迫角色，思想上接受不了。
02
還記得口罩期間，大家都說租房市場很差，自如曾經批量跟房東解約。
如今都已經25年了，租房市場竟然還沒有好轉。
事實上，跟據權威調研數據，2025年，北京租賃房源掛牌周期較上月顯著增加8.8天，租金回報率已經跌破1.5%，與房貸利率形成約2%倒掛。
比如，海淀的標桿盤世華龍樾、橡樹灣四期，租金回報率普遍在1%-1.2%之間。西城的中信沁園、朝陽的金地名京，租金回報率稍高一點，但仍在1.2-1.3%之間。
顯然，這種情況會直接影響到北京二手房市場的供給。畢竟，北京樓市是一體的。
對此，我查了一下北京二手房的掛牌量，果不其然，已經開始飆漲了——從2月初的12.5萬套，漲到如今的13.3萬套，整整增加了8000套。
▲總的來說，收益降低是由租轉售的主要原因，空置時間長，綜合租房收益降低到年收益不足2%，是促成這些房東都想賣房的原因。圖為北京二手掛牌量，新年后明顯繼續走高。
出現類似情況的還有深圳。深圳樓市二手房掛牌量，一個月增長了近10000套，已經快來到去年的最高值，目前達到67000套，其中住宅58000多套。
03
昨天，心心念念的2月份cpi（消費價格指數）出來了，同比下跌0.7%，ppi（工業生產者生產價格指數）同比下跌2.2%，這兩項都低于市場預期。其中cpi更是自2021年以來首次為負數。
▲上周還有報告說今年的cpi目標要達到+2%，畢竟根據去年11、12月和今年1月的走勢，cpi是向上的。但是這次cpi直接來了個-0.7%的暴擊，讓人著實有些錯愕。
只能說，物價下跌壓力并未遠去，房租、房價壓力也依然霧霾重重。
而這也意味著，當前需要考慮盡快加碼更強有力的救市刺激措施，畢竟最核心的購房群體就是包租公和包租婆。
如果連包租公包租婆這種房東都開始動搖賣房了，都想著趁小陽春賣房出貨，那房價要穩住，就必須出一點大利好了。
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