最難賣的老破小，中年人“解套”換取新人生

作者｜喬無喧

編輯｜路子甲

“這套房子用光了家里的存款，現在大概跌光了一個首付。”

曾幾何時，擁有房產是一個人真正安身立命的標志。不管是自己住還是等升值、拆遷，房產幾乎等于生活的底氣。為了在大城市工作的有出息的子女，來自小城市的父母掏空了存款袋子，為子女交上一份人生的“首付”。

買不起新房，買個面積在70平米以下，建筑時間在2000年之前的“老破小”，也算是為兒女買下一張美好生活的入場券。

如今，不少匆匆上車的“老破小”業主們卻沒有獲得美好生活，反而被這套賣不出、住不慣的房產所困，眼看著父母攢了一輩子的錢隨著房價跌落而蒸發，他們陷入不動產真正成為“不動”產的窘境。

老破小變成時代的一粒沙

當初買房的時候，沒人覺得以后房價會跌。

2017年，買房浪潮轟轟烈烈席卷全國，身邊同齡人紛紛上車，西貝也坐不住了。為了不被同齡人拉開太大差距，緊跟大家的步伐，她在上海金橋購入一套大約60平米的老破小房產。

父母補貼還完房貸后，2023年她見勢不對，認為老破小在未來不會保值，于是降價幾十萬，以5.75萬/平的價格將房產賣出，她感到很慶幸，今年同小區的房源掛牌價就降到了4.1萬/平。

像西貝這樣敢于率先降價離場的人占絕對少數，更多的普通人無法面對自己的巨額虧損，猶豫于房價的漲跌之間。

秋晨和她的丈夫都是程序員，在北京某互聯網大廠工作，屬于較早吃到互聯網紅利，有能力自己買房的一批人，他們在2016年上車買房。兩人都沒有北京戶口，考慮到將來孩子上學，兩人在天津和平區買了一套筒子樓里的老破小學區房。

房子只有一室一廳一衛，一層樓密密匝匝，住著四五十戶人。但這已經是秋晨家當時能夠負擔得起的區位最好的房子，出門有地鐵有公園，離天津知名學校耀華小學很近，秋晨將孩子和丈夫的戶口遷了過去。

天津和平區一角（圖源：受訪者供圖）

2023年，丈夫成功搖號落戶北京，這套在天津的學區房就失去了作用，秋晨和丈夫決定將這套房產賣掉，再添點錢置換一套北京的學區房，這樣就不用在北京每月花8000元租一個小兩居了。

秋晨家沒想通過賣這套房賺錢，2023年掛牌價就是這套房子的成本價：298萬，但看房的人少得可憐，為了盡快脫手，秋晨一路降價，290萬、280萬、270萬、250萬，一直到220萬，即使一路降價70萬，有意向購買的人也少之又少。

秋晨現在還在懊悔，當時有人出價250萬，因為孩子上學，想接手她的房子，但當時她的心理底價是260萬，沒有同意。

前不久，中介告訴她，她樓上的兩套戶型相同的房子，以198萬的價格賣了出去。她知道，現在高于190萬的掛牌價很難打動買家了。

從數據上看，老破小房產在市場上的交易情況一直較好，特別是一線城市。58安居客研究院的數據顯示，最近兩月，上海的老破小房產掛牌量占總掛牌量的21%，用戶搜索量去重后都能夠達到16%，北京的掛牌量和搜索量大約都是12%，想要賣和買老破小房產的用戶都相當多。

58安居客研究院院長張波根據多項數據推斷：以上海為例，老破小房產的成交量大概在總成交量的20%左右。然而這樣大規模的成交量之上，交易價格卻沒有上漲，房產市場整體呈現以價換量的模式，大部分賣房者低價出售了自己的房產。

“老破小不愁賣，只要你肯降價”，這是無數對當前房產市場爛熟于心的中介共同認同的真理。

不割肉， 房子 賣不出去，如果割肉，是真的在割心頭肉。當初 有能力 上車買房的 大多數人 都是同齡人中的佼佼者，但當初為生活勇敢做出的 選擇和 努力 ， 反過來擊潰了他們 如今 的生活。

十八般武藝用到賣老破小

事到如今，仿佛這些老破小業主們努力的一切都是錯的。現在想賣房注定虧損，但如果不賣，誰知道房價還會不會一路下滑，降價什么時候是個頭？

西貝的副業是占卜，2022年她對她擁有的這套老破小的未來極度迷茫、拿不定主意的時候，決定用塔羅給自己算一卦，為求準確，她又去找自己的老師為自己算，多方因素都推論出一個結論：繼續持有一定會降價。

她終于下定決心賣房，從此在如何賣出房產這一命題上使出了全部力氣。

當時這套房子最高能賣到400萬，西貝的丈夫堅持這套房子以后還能漲到420萬以上，兩人意見出現分歧，西貝花費了大量時間，最終做通了丈夫的工作。

搞定丈夫后，她給自己劃定了心理價位350萬，于是率先將掛牌價從400萬降到370萬，在眾多掛牌的房產中贏得低價優勢。同時不斷對比周圍房源的價格，甚至和中介搞好關系，查看中介內部的數據以保證自己房產價格的競爭力。

中介對不同房源有不同的推薦力度

西貝幾乎將房源掛上了能掛的所有平臺，對中介恩威并施。她告訴所有中介自己是誠心賣房，希望他們能將自己的房子放在主推的熱門房源上，并承諾成交之后請中介吃飯。

“中介帶了真實客戶來要夸夸說好話。如果帶了壓價的托、不誠心賣房的看房者，要嚴辭告訴他們不能繼續這樣。”西貝分享自己與中介斗智斗勇的經驗。

如何對待看房者也是一門學問。

首先，西貝清退了租戶，自己住方便帶人看房；其次是讓房屋保持干凈整潔，把房屋里非必要的家具都扔掉，顯得房屋面積大一些；每一次有看房者來，西貝都會提前擦地板做衛生；由于房子的采光不是很好，有人看房時，西貝都會把全屋的燈光打開，顯得房間里更亮。

“當年我們買房的時候是賣方市場，買家說不起話，現在賣房的時候是買房市場，賣家說不起話。到最后，說不起話的都是我們這一批人。”

郝堯在中關村附近的教培行業工作，2018年在北京知春路附近跟風購入一套學區房，總價大約700萬，孩子大了之后，59平的房子很難滿足一家人的需求，因此郝堯想要賣房置換。

郝堯掛在中介平臺的房產圖片

當年買這套房子，郝堯為了便宜一萬塊錢，和賣家軟磨硬泡一個小時。直到中介告訴他們，如果他們與賣家談判不成功的話，外面還有買家在等著談判，郝堯只能妥協。

現在輪到他需要賣房的時候，風水卻轉到買家那邊了。看完房的買家都反饋說再看看。現在二手房掛牌量激增，賣家們也都競相降價，降價幅度幾乎到了不理智的程度，買家的確無需著急，他們可以不斷比價，等待撿漏的機會。只有急需置換的賣家，才會從掛牌的第一天起就被焦慮折磨。

郝堯最終以635萬的價格將房子賣了出去，這個價格低于市場上同戶型的報價，虧損幾十萬，他賣出去的時候并不心甘情愿，但想要盡快將這套小區連安保都沒有的房產脫手，除了認虧之外也沒有別的辦法。

賣出之后總算如釋重負，這些買房者用盡心思，才實現了這場慘勝。

當初買老破小，有的人因為預算不足，有的人看中老破小的學區屬性，大多數人都是為了階梯置業，極少有人把這套房子真正當成此后一生的家。

然而時代的列車滾滾前進，由于取消限購、房價下調等等因素，老破小已經很難作為階梯置業的一環參與大多數年輕人的生活。當初的年輕人，現在的老破小業主們，按照從前的經驗和規律想要邁上人生新的臺階時，他們腳下的臺階被抽走了。

不動產真的變成不動產

搶跑降價雖然令人心痛，然而到底是及時止損的果斷選擇，更多人無法面對巨額虧損，不忍心賣房，最后讓自己的不動產真正變成了“不動”產。

涂涂今年36歲，她曾是金融行業的從業者，當時金融業和房地產雙雙起飛，老家在四川南充的涂涂，在成都市武侯區花78萬買下了一套5樓老破小房產。

涂涂等人的老破小房產有一些共同的缺點：沒有電梯、沒有安保、車位極少、高層居多，房子不隔音，鄰里沒邊界。她們的共同愿望是賣掉老破小，加一些錢置換新房。

社交平臺上，年輕人表示不想選擇老破小

她從今年八月開始在中介軟件、小紅書等平臺掛上自己的房子，但反饋寥寥。小紅書有人給涂涂發私信，詢問50萬是否愿意出手；通過中介來的看房者一共只有兩位，一位看房者曾經有意向購買，但最終看房者認為房價還會下跌，所以不想著急出手拿下房子，這筆交易又泡湯了。

涂涂試圖通過裝修緩解這套房產內部的缺點，但這樣一來，沉沒成本又增加了20萬，來看房的買家頂多愿意給裝修后的房子出價75萬。涂涂自嘲，裝修這套房子是給奧拓加配置。

身邊的人都有更優越的居住條件，都是好地段的好房子，表弟剛用600萬在成都買下一套房產，閨蜜在上海的房產值2600多萬，只有涂涂還陷在老破小的泥潭里面。如果老破小賣不出去，她就沒有足夠的錢去買新房。

“現在年輕人不想卷了，沒有父母支持的不想買房，有父母支持的又看不上老破小，人家這輩子沒住過這么破的房子。”涂涂在分析老破小為什么賣不出去。

涂涂在裝修老破小

幸運的是，涂涂至今單身，家里只有兩只貓，生活壓力比有家庭的同齡人要小得多。她給這套老破小裝修的目的，一方面是提高房子的吸引力，另一方面，如果實在賣不出去就自住拉倒，沒錢置換就不置換了。

當代年輕人，買不起房就不買，生不起小孩就不生，涂涂也將思想與年輕人并軌，房子賣不出去就算了，自己住吧。降價幾十萬賣房的郝堯也說服了自己，雖然賣房的價格低，但是他買新房的價格也更便宜了，賣在低點買在低點，也不算虧。

58安居客研究院院長張波贊同這樣的觀點。想置換就降價賣房，別人對你殺價，你自己買新房也在殺價；不想賣、不著急賣就自己住，自己不想住就出租。不必太過憂慮老房子的未來，政府在做老舊小區改造，未來不管是動遷還是尋找其他措施，不可能不管這些房子。

業主們在討論心態問題

房產價格在21年左右攀上高峰，近兩年卻重回十年前，變成了手里的“固定”資產，這一變化過程發生在短短幾年間。老破小的業主們在這幾年中從崩潰到逐漸與自己和解。

人生有無數個幾年，誰知道未來還會發生什么，車到山前再看路也不失為一種生活方式，這些老破小的業主們選擇與時代和解，更重要的是原諒自己，向前看。

注： 本文人物均為化名