廣州大道南，要上分了！

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

我保證，明年的海珠樓市一定很精彩。

因?yàn)椋隽渴浅?jí)巨大的。

昨天，東曉路東側(cè)地塊已經(jīng)成功出讓，明天，海珠客運(yùn)站地塊也即將殺到，大大小小有20+項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

所以，2025年入手海珠是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，因?yàn)椋?/p>

1、供應(yīng)地塊的質(zhì)素都不錯(cuò)，量大，價(jià)格能保持平穩(wěn)；

2、總價(jià)門檻下沉，極致的剛需剛改，以前只能選荔灣，現(xiàn)在能選海珠區(qū)。

那么，今年，哪個(gè)板塊會(huì)率先出圈，值得大家關(guān)注呢？

抱著吃瓜的心態(tài)，我覺得廣州大道南板塊，最有意思。

為什么這樣說(shuō)？?jī)蓚€(gè)原因。

首先，放眼整個(gè)海珠片區(qū)，海珠西板塊已經(jīng)飽和，上升空間有限；琶洲呢，固然是好，但價(jià)值已經(jīng)兌現(xiàn)。

而廣州大道南，還處于騰飛階段，是海珠非常有想象力的地方。

其次，廣州大道南零供應(yīng)的局面要破解了。

明天要出讓的海珠客運(yùn)站地塊（海珠區(qū)AH101303地塊），恰恰就位于廣州大道南板塊。

在這之前，還有一個(gè)項(xiàng)目就是三滘立交地塊，已經(jīng)由中交拿下，這也是一個(gè)市場(chǎng)聲量巨大的項(xiàng)目。

除此之外，就要追溯到已經(jīng)售罄的中海觀云府，以及已經(jīng)爆雷的海珠新城，此外，板塊內(nèi)沒有其他新的供應(yīng)。

所以，明天海珠客運(yùn)站地塊的出現(xiàn)，以及新加入一個(gè)開發(fā)商（小聲說(shuō)一句，有可能是LC），對(duì)板塊來(lái)講絕對(duì)是一件好事。

樓市和演員明星一樣，不怕競(jìng)爭(zhēng)，甚至不怕被黑，最怕沒流量。

之前廣州大道南板塊，沒有新血液，甚至沒有存量，真的是致命的。

正如去年的老黃埔，被番禺按在地上摩擦，毫無(wú)反擊之力，但今年，隨著三四五六個(gè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)上持續(xù)都是討論老黃埔的聲音，直接奪走了不少買房客的目光。

如今，廣州大道南板塊的無(wú)貨困局，將會(huì)隨著三滘立交地塊和海珠客運(yùn)站地塊的出現(xiàn)，一一破解，市場(chǎng)的目光，將會(huì)重新聚集這里，還是很值得期待的。

我之前經(jīng)常說(shuō)的一句話，在市場(chǎng)冷靜期，與其排斥競(jìng)爭(zhēng)，不如抱團(tuán)發(fā)展。

加之，這兩個(gè)地塊項(xiàng)目，在位置限制、容積率限制、綜合素質(zhì)限制下，大概率都會(huì)打造成小面積產(chǎn)品的剛需剛改項(xiàng)目。

當(dāng)兩者有了共同的目標(biāo)群體，必然讓這個(gè)板塊有了一個(gè)聚焦點(diǎn)。

如果你剛好是這類客戶，是不是高低也要去看兩眼，熱度來(lái)了，去化不就也來(lái)了。

甚至，在看到板塊未來(lái)前景后，配套都會(huì)加快步伐兌現(xiàn)，無(wú)論是對(duì)于開發(fā)商還是購(gòu)房者，都是雙贏局面。

說(shuō)到配套，廣州大道南的“學(xué)鐵商醫(yī)文園”配套已經(jīng)十分成熟了，交通有南洲地鐵站經(jīng)過(guò)，像三滘立交地塊距離它不過(guò)400米左右。

此外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中山大學(xué)孫逸仙醫(yī)學(xué)院、廣州文化館、以及城央最大的濕地公園海珠濕地公園，也在板塊之內(nèi)，生活極其便利。

一枝獨(dú)放不是春，百花齊放春滿園，在本身成熟，又有接二連三開發(fā)商加入之下，廣州大道南板塊，要迎來(lái)它的春天了。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，廣州大道南這這兩個(gè)盤要怎么選才好呢？

且聽分析~

首先，看看環(huán)境與噪音。

乍一看，仿佛回到大學(xué)寫論文的感覺。但這個(gè)“槽點(diǎn)”，不僅僅是三滘立交地塊的專屬，河對(duì)岸的海珠客運(yùn)站地塊也有這個(gè)毛病。

不同的是，三滘立交地塊更靠近廣州環(huán)城高速，海珠客運(yùn)站地塊更靠近南洲路。

大家半斤八兩，很難分出優(yōu)劣勢(shì)。

當(dāng)然，這兩個(gè)項(xiàng)目的噪音問(wèn)題是不是大眾議論的那樣，是一座“呼嘯山莊”呢？

海珠客運(yùn)站地塊我們沒有確切數(shù)據(jù)，但是三滘立交地塊，我們之前做過(guò)專業(yè)測(cè)評(píng)，實(shí)際問(wèn)題是有的，但沒有想象中那么夸張，大家可點(diǎn)擊回顧。海珠這塊地到底吵不吵？我去實(shí)測(cè)了！

其次，體量與配套，也是購(gòu)房者衡量房源價(jià)值的元素之一。

對(duì)比之下，我們發(fā)現(xiàn)三滘立交地塊的體量是海珠客運(yùn)站地塊的兩倍，這樣的好處就多了。

比如，體量大，在海珠是稀罕貨。

大家可能想不到三滘立交地塊是海珠今年計(jì)劃出讓地塊當(dāng)中體量最大的一個(gè)，不要說(shuō)海珠客運(yùn)站地塊，它甚至比西派粵府、燕語(yǔ)堂悅、中建天鈺的體量都要大。

海珠這些年出讓的地塊都非常小，不是單體樓就是沒小區(qū)，這種帶花園的大型小區(qū)實(shí)在難得。

在改善、豪宅價(jià)位段，能有這么大花園的只有總價(jià)上千萬(wàn)的中海大境和琶洲南；

在剛需、剛改價(jià)位段，對(duì)比珠江金瑤臺(tái)、珠江海珠里這樣的蚊型盤，更是暴擊。

三滘立交地塊，在這點(diǎn)上，還是具備獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值，很多時(shí)候，你想要大社區(qū)，它將是你唯一的選擇。

比如，體量大，配套更豐富。

三滘立交地塊，有15萬(wàn)方的體量，肯定會(huì)配置社區(qū)會(huì)所，什么老中青必然是全部照顧到了。

但讓我更眼饞的是，三滘立交地塊樓下，就有高達(dá)2萬(wàn)m2的公園綠地用地，搭配上小區(qū)內(nèi)部大花園，預(yù)計(jì)有大約6-7萬(wàn)m2的園林可供享用。

一片大型綠地，這在主城區(qū)，就是一份珍貴的財(cái)富，對(duì)于剛改客戶來(lái)講，更是可遇不可求的配套。

現(xiàn)狀公園實(shí)拍

當(dāng)然，海珠客運(yùn)站地塊距離三滘立交地塊不過(guò)是河對(duì)岸的問(wèn)題，日常過(guò)來(lái)蹭蹭，也能解決休閑遛娃的需求。

并且，海珠客運(yùn)站地塊還有配套學(xué)校這一武器在手，說(shuō)實(shí)話，在教育配套上，三滘立交地塊要努力了。

比如，它蹭你公園，你蹭它學(xué)校，很公平嘛

不要以為我是開玩笑，之前有過(guò)不少這樣的先例，萬(wàn)一成了，三滘立交地塊，在體量和社區(qū)這塊，真的能贏海珠客運(yùn)站地塊，甚至在整個(gè)海珠都是首屈一指的。

再者，樓棟布局與景觀，也影響著居住的舒適度。

我們拿到了三滘立交的規(guī)劃圖，還順手建模了，可以清晰看到，一共有7棟，整體樓棟一字型排開。

這樣的好處就是，通風(fēng)、采光都能拿到高分。

別忘了，項(xiàng)目南向高層還能看到江景，這樣的布局，還能實(shí)現(xiàn)景觀的最大化。

地塊南向視野實(shí)拍

地塊北鄰北濠涌，雖然是村景有點(diǎn)一言難盡，但好處是視野比較開闊沒啥遮擋，你直接看遠(yuǎn)點(diǎn)，看到的就是廣州塔和珠江新城了！

地塊北向視野實(shí)景圖

但海珠客運(yùn)站地塊，因?yàn)轶w量小，最多就規(guī)劃4棟樓。從土地推介會(huì)上拿到的資料來(lái)看，四棟樓的排布也盡量保留了通風(fēng)采光面，但和一字型的布局比，后者確實(shí)會(huì)更好。

插句題外話，在最開始之初，海珠客運(yùn)站地塊體量還是比較大，后面因?yàn)楦鞣N原因被切割成了小地塊，還是有點(diǎn)可惜了。

不然，雙雄爭(zhēng)霸廣州大道南板塊，會(huì)比現(xiàn)在精彩更多。

明天，海珠客運(yùn)站地塊就要開拍了，對(duì)于廣州大道南板塊來(lái)講，又是一個(gè)萬(wàn)眾矚目的時(shí)刻。

但緊接著，三滘立交項(xiàng)目也會(huì)在近段時(shí)間開放，給整個(gè)板塊帶節(jié)奏、搶流量。

如果LC和中交一起進(jìn)入這個(gè)廣州大道南板塊，對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目以及板塊來(lái)說(shuō)，都是非常大的利好，大大填補(bǔ)板塊同類產(chǎn)品長(zhǎng)期無(wú)供應(yīng)的空白。

說(shuō)實(shí)話，廣州大道南板塊，雖然不是海珠區(qū)的天花板板塊，如果想在海珠區(qū)買房，我還是建議先去看看這個(gè)首發(fā)項(xiàng)目，到底它是怎么說(shuō)的。

說(shuō)不定，真的會(huì)有打破自己想象的事情發(fā)生~

比如技術(shù)，比如產(chǎn)品。

特別是產(chǎn)品，作為新規(guī)后的項(xiàng)目，一亮相，必然要秒殺周邊二手競(jìng)品了。

大家可能還想象不到有多夸張，我舉個(gè)例子，同板塊的金碧花園二手117㎡三房跟新規(guī)下的90㎡三房，實(shí)際得房率差不多。

甚至，新房的舒適度會(huì)更高，因?yàn)楝F(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念、社區(qū)設(shè)計(jì)理念都比以前更先進(jìn)了。具體有什么不同，等我拿到一手資料再給大家劇透。