重回2015！撤盤、反價(jià)、半夜轉(zhuǎn)定…深圳樓市一夜起飛

最近資本市場(chǎng)的利好一個(gè)接一個(gè)，而且一個(gè)比一個(gè)重磅，砸的人蒙圈。

先是美聯(lián)儲(chǔ)9月19日凌晨宣布降息50個(gè)基點(diǎn)，再是9月24日，央行宣布重磅救市措施：引導(dǎo)降低存量房貸利率、降低二套房首付、降息降準(zhǔn)（釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬億）、創(chuàng)設(shè)股市專項(xiàng)資金（首期規(guī)模5000億）等。

緊接著9月26日政治局會(huì)議又釋放重要精神：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、調(diào)整住房限購(gòu)政策、降低存量房貸利率、加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度、努力提振資本市場(chǎng)等。

大的方針剛出臺(tái)沒幾天，昨日（9月29日）上海、廣州、深圳就接連發(fā)布救市措施，其中深圳新政主要包含以下幾個(gè)要點(diǎn)：

如何看待這些政策？淘哥認(rèn)為：

首先，國(guó)家定調(diào)、影響深遠(yuǎn)。和以往地方性救市不同，本次是政治局會(huì)議定調(diào)，意義非凡，能從根本上扭轉(zhuǎn)預(yù)期、扭轉(zhuǎn)形勢(shì)。

其次，政策措施力度很強(qiáng)、整體方針轉(zhuǎn)變很大。

比如幾千億、幾萬億釋放流動(dòng)性。

比如一次性擬降低存量房貸利率降低0.5個(gè)百分點(diǎn)（300萬房貸就可節(jié)省利息31萬）。

比如首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，止跌回暖，等于直接告訴大家：樓市不會(huì)再跌，想買房的可以入場(chǎng)了。

就連路透社都表示：9月26日的政策是YQ以來，中國(guó)最大的手筆，堪比08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)候的4萬億基建刺激。

對(duì)沖基金傳奇人物大衛(wèi)·泰珀也直言，沒想到中國(guó)政策力度這么大，這是一個(gè)徹底的轉(zhuǎn)變，無論什么中國(guó)資產(chǎn)都會(huì)買。

具體到深圳救市舉措，很多人竟然覺得保守，陶哥告訴大家，深圳這個(gè)政策很給力，基本所有限制條件全取消，限購(gòu)留了一點(diǎn)點(diǎn)，影響不大。

非深戶核心區(qū)，一年社保，已經(jīng)足夠了。名額并不是大問題，信心起來，深戶核心區(qū)兩套已經(jīng)足夠讓市場(chǎng)起飛。

關(guān)鍵還是信心問題，這個(gè)和整體經(jīng)濟(jì)、股市這些相關(guān)，而現(xiàn)在的形勢(shì)就是全系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)濟(jì)刺激、股市刺激政策一股腦出臺(tái)，信心明顯回來。

金融市場(chǎng)的熱火朝天，百分百會(huì)向樓市傳導(dǎo)，新一輪存款搬家運(yùn)動(dòng)正在進(jìn)行中。 過去兩年的金融市場(chǎng)，流行的風(fēng)格是做多高紅利資產(chǎn)、做多債券、做多美元資產(chǎn)、做空股指期貨。

天量的、數(shù)以千億計(jì)的資金都影響這些市場(chǎng)，這個(gè)策略是兩頭賺錢。 股 票、 股指一路下跌賺錢； 債券 、 高紅利資產(chǎn)上漲賺錢。

924-926后，一切都變了。 做空股指期貨，暴跌爆虧。 做多債券也會(huì)虧。 做多高紅利資產(chǎn)也面臨很大不確定性，可能成為血包。 整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)格都在一夜之間轉(zhuǎn)變。

背后實(shí)際上就是，市場(chǎng)偏好、市場(chǎng)流動(dòng)性，從極端保守向進(jìn)取轉(zhuǎn)變。因?yàn)檫^去沒有賺錢機(jī)會(huì)，只能躺平受利率。現(xiàn)在有賺錢機(jī)會(huì)（股市），有賺錢可能了（樓市）。

高紅利策略，銀行股票，債券市場(chǎng)，過去幾年這幾個(gè)市場(chǎng)吸納了萬億級(jí)別的資金，還有超過150萬億的銀行存款，現(xiàn)在這幾個(gè)市場(chǎng)的抱團(tuán)做多策略正在瓦解，會(huì)釋放海量資金，不然為何周五上交所干宕機(jī)？無數(shù)資金在平倉、更換調(diào)整策略啊。

資本市場(chǎng)如果能繼續(xù)走牛三個(gè)月，一切都會(huì)好起來，股市樓市都會(huì)起飛，這一次是堪比2015、2009的機(jī)會(huì)。

01.

超級(jí)大反轉(zhuǎn)已至

深圳優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)一定會(huì)漲

如何看待深圳未來的樓市走向？還能漲嗎？

1、9月底是超級(jí)大反轉(zhuǎn)。

這幾天的重磅會(huì)議毫無疑問是一個(gè)熊轉(zhuǎn)牛的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 這次釋放的信號(hào)也很明顯，那就是放水的方向?qū)⒅饕枪墒校饕耐断蚴菓?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)。

這與2008年和2015年的放水方向完全不同，2008年和2015年的貨幣寬松政策，主要投向了基建、房地產(chǎn)，帶來的是房?jī)r(jià)普漲，老百姓的財(cái)富都儲(chǔ)存在房子上面了，而這次釋放的信號(hào)，是鼓勵(lì)資金投到股市里，讓中國(guó)的股市像美國(guó)股市一樣，成為普通老百姓財(cái)富的蓄水池。

股市的繁榮也將為發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力帶來源源不斷的資金支持。決策層希望看到的是未來A股不斷涌現(xiàn)出中國(guó)的微軟、蘋果、特斯拉、英偉達(dá)……

2、中國(guó)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被嚴(yán)重低估了。

如果這一波真的是一個(gè)超級(jí)大反轉(zhuǎn)，那未來幾年可能是類似2009年、2015年的大行情。

只不過這一波行情和過去有所區(qū)別，過去是雞犬升天，2009年是普漲、2015年也是普漲。但這次，供應(yīng)過剩、產(chǎn)能過剩、實(shí)用性不強(qiáng)的資產(chǎn)，可能未來都享受不到牛市的紅利了，只有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能享受到新一波的結(jié)構(gòu)化牛市紅利。

預(yù)計(jì)未來，可能走向極致的分化，95%乃至98%的標(biāo)的都不值得投資，只有2-5%的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才有投資價(jià)值。

這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)到股市，就是占據(jù)了新質(zhì)生產(chǎn)力、消費(fèi)降級(jí)、國(guó)產(chǎn)替代、新能源汽車、科技創(chuàng)新、人工智能、華為概念等頂級(jí)賽道，對(duì)應(yīng)到深圳樓市，就是核心地段、配套豐盛、產(chǎn)品出色的核心資產(chǎn)。

目前，深圳樓市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)下跌了30-40%，被嚴(yán)重低估了。

3、深圳 優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)反彈速度會(huì)很快。

茅臺(tái)的股票，3天漲了300塊。這說明什么？對(duì)于真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，反彈起來特別快。

深圳的客觀事實(shí)是：供應(yīng)有限、需求龐大（住房自有率不到30%）、城市實(shí)力強(qiáng)、人口多……樓市基本面非常強(qiáng)悍，所以政策一旦松綁到位，市場(chǎng)就會(huì)迅速回暖。

淘哥明確和大家說，現(xiàn)在可以抄底深圳優(yōu)質(zhì)物業(yè)了。現(xiàn)在不買，過三個(gè)月一定后悔，到明年更是會(huì)后悔的跳腳。

一個(gè)月給你漲50-100萬都是小意思，好房子三年跌30%，漲30%一年都用不了。大家放心，深圳樓市100%可以起來。

現(xiàn)在關(guān)鍵還是選好房子，歷史經(jīng)驗(yàn)是，轉(zhuǎn)折點(diǎn)，選對(duì)好房子和一般房子，五年下來漲幅能差一倍。

何時(shí)入場(chǎng)？現(xiàn)在有人想買房，也有人想賣房買股票，另外趁現(xiàn)在另外庫存還大，所以價(jià)格還不會(huì)很快大漲，只不過明顯撿便宜的筍盤會(huì)消失，接下來幾個(gè)月可以趕快挑。

02.

全回來了地產(chǎn)股紛紛漲停

華潤(rùn)城掛牌價(jià)上調(diào)800萬

深圳土拍溢價(jià)率35%成交

在本次的全方位大救市之下，資本市場(chǎng)被瞬間點(diǎn)燃，股市率先反應(yīng)。

你能想象嗎？從24日到26日，只用了3天，A股就從2700點(diǎn)收復(fù)了3000點(diǎn)大關(guān)。

各個(gè)板塊全線上漲，連續(xù)3個(gè)交易日成交額突破萬億，9月26日滬指更是漲超4%創(chuàng)4年多來最大單日漲幅，9月27日創(chuàng)業(yè)板指漲10%創(chuàng)歷史單日最大漲幅。

同時(shí)，當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月26日，熱門中概股全線大漲，納斯達(dá)克中國(guó)金龍指數(shù)大漲10.85%，創(chuàng)2022年以來最大單日漲幅。阿里巴巴、拼多多、京東均漲逾10%，房多多漲近110%，高途集團(tuán)漲逾27%，好未來漲逾23%，貝殼漲逾20%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，中信證券客群發(fā)展中心整理；數(shù)據(jù)截至2024年9月26日。

更令人難以想象的是，經(jīng)過3天的瘋狂拉漲，9月27日，因?yàn)槲蟹逯党^歷史天量，上交所直接宕機(jī)了，各家券商也出現(xiàn)報(bào)單延遲，有網(wǎng)友反饋根本買不進(jìn)去。

而且，現(xiàn)在開戶流量已經(jīng)遠(yuǎn)超平時(shí)30倍。

一句話總結(jié)：中國(guó)資產(chǎn)全線走強(qiáng)！頗有“一支穿云箭，千軍萬馬來相見”的氣勢(shì)。

據(jù)報(bào)道，9.24-9.27，股民4天人均賺了4.7萬。 股市瘋漲之下，股民非常激動(dòng)，有人表示：3點(diǎn)就收市，太早了，建議取消國(guó)慶假期。

以下幾張流傳甚廣的圖，更能表現(xiàn)出網(wǎng)友的心態(tài)轉(zhuǎn)變。 從把《失去的三十年》扔進(jìn)垃圾桶，到國(guó)慶不出門到去趟歐洲，雖是調(diào)侃，卻能直觀感受到網(wǎng)友們“一夜之間回來的信心 ”。

大勢(shì)喜人，樓市也等來了久違的春天，地產(chǎn)開發(fā)板塊漲勢(shì)驚人。

9月26日，萬科A、綠地控股、濱江集團(tuán)、華僑城A、保利發(fā)展、招商蛇口等多只股票集體漲停！

同天，港股內(nèi)房股，世茂集團(tuán)、合景泰富大漲超30%，龍湖、珠光、花樣年、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、雅居樂、綠景中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地等漲幅超過20%。

深圳樓市也應(yīng)聲回暖。

1）924央行新政當(dāng)天， 樂有家消息顯示：看房瀏覽量暴漲、瀏覽量馬上暴漲、進(jìn)線量6個(gè)多小時(shí)提升48.5%；鏈家研究院院長(zhǎng)表示，二手房簽約量預(yù)估比昨天翻一倍。

2）截止924央行新政次日，中原數(shù)據(jù)顯示，訪問用戶量上漲168%、咨詢量提升65%、帶看量上漲27%。

3）深圳已有13個(gè)片區(qū)業(yè)主開始上調(diào)報(bào)價(jià)，在9月監(jiān)測(cè)的深圳83個(gè)重點(diǎn)片區(qū)中，業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的片區(qū)為70個(gè)，報(bào)價(jià)上漲的片區(qū)有13個(gè)，上漲的片區(qū)占比15.7%。

4）淘哥從粉絲處得到100%真實(shí)情報(bào)，華潤(rùn)城、半島城邦三期筍盤都在被“消耗”， 多個(gè)中介表示，有業(yè)主反價(jià)，談價(jià)空間在消失。

5）還有網(wǎng)友表示，華潤(rùn)城最近兩天成交了8套，150平掛牌價(jià)直接上調(diào)800萬，房東已經(jīng)不想賣了。

6）新房銷售喜報(bào)刷屏，之前一周也難賣出去一套，現(xiàn)在一天能大賣十幾套、二十幾套。

7）還有外地買家蠢蠢欲動(dòng)、購(gòu)房者半夜轉(zhuǎn)定金。

土拍市場(chǎng)也表現(xiàn)出色。

9月26日，深圳第二塊宅地（寶中A001-0219宗地）土拍戰(zhàn)況激烈，吸引了9家房企爭(zhēng)奪，競(jìng)拍超80余輪，溢價(jià)率35%！

03.

大反轉(zhuǎn)紅利第一盤

龍華核心+深高北學(xué)區(qū)+新規(guī)產(chǎn)品

大反轉(zhuǎn)之下，有什么房子值得買？陶哥建議重點(diǎn)關(guān)注龍華的深業(yè)上城學(xué)府。

深業(yè)上城學(xué)府集核心地段+深高北學(xué)區(qū)+豐盛配套+國(guó)企品牌+新規(guī)高使用率產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)于一身，是典型的能受益于政策寬松紅利的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。

而且，本次深圳松綁樓市，龍華不在限購(gòu)區(qū)，非深戶也不需要社保。

據(jù)悉。項(xiàng)目國(guó)慶后預(yù)計(jì)就會(huì)拿證，應(yīng)該是本次新政后第一個(gè)開盤的項(xiàng)目，有望稱為“大反轉(zhuǎn)紅利第一盤”，有4大核心優(yōu)勢(shì)。

1、“左紅山、右北站”，地段核心。

眾所周知，龍華生活氛圍最醇熟、市政配套最高端、含金量最高、豪宅最多、房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域就是北站-紅山，而深業(yè)上城學(xué)府就位于深圳北站和紅山中間，“左右逢源”，可謂占據(jù)“核心中的核心”。

2、通勤便捷、配套優(yōu)質(zhì)且豐盛。

優(yōu)越的地段稟賦，決定項(xiàng)目能便捷享受北站和紅山兩大核心區(qū)域的資源：北站交通樞紐、萬象系商業(yè)、紅山6979、華南首家Costco、綠芯公園、深圳圖書館北館、深圳美術(shù)館新館、龍華城市客廳（展覽館）、演藝中心（演藝館）、深圳市文化新館（建設(shè)中）、簡(jiǎn)上體育綜合體等。

住在這里，工作日可以借助4、5、6、27（建設(shè)中）地鐵線便捷通勤，目前從深圳北站出發(fā)，乘坐4號(hào)線3站直達(dá)福田，乘坐5號(hào)線直達(dá)西麗、寶中、前海灣。

下班后，下樓就能在綠芯公園和家人一起散步、遛娃，或者去商場(chǎng)逛街購(gòu)物。

周末或者節(jié)假日，更是可以在美術(shù)館看展覽、在紅山6979看開心麻花的演出、在圖書館充電、在體育館打一場(chǎng)酣暢淋漓的羽毛球，甚至可以高鐵10幾分鐘到香港Citywalk、半個(gè)小時(shí)到廣州吃早茶，生活非常愜意自在。

3、深高北學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

深業(yè)上城學(xué)府一路之隔就是深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)（新園），步行約500米就是深高北（紫園），項(xiàng)目位于深高北單校劃片的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，可實(shí)現(xiàn)目送式上學(xué)。（以實(shí)際情況為準(zhǔn)）

作為四大名校之一， 深圳高級(jí)中學(xué) 集 團(tuán)化辦學(xué)成績(jī)非常突出，尤其是龍華的深高級(jí)北校區(qū)，中考成績(jī)連續(xù)多年全市拔尖，與南校區(qū)并肩成為市屬核心校部，連續(xù)4年中考綜合成績(jī)位列龍華第一，屬于深圳TOP梯隊(duì)的名校。

而且，新園規(guī)劃建設(shè)后，深高級(jí)北校區(qū)在原有學(xué)位基礎(chǔ)上新增了45個(gè)班，學(xué)位非常充足，只要擁有兩年及以上的深戶，哪怕買新房也很好被錄取。

圖源

華陽國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)

4、國(guó)企品牌、新規(guī)產(chǎn)品、使用率最高超90%。

項(xiàng)目由國(guó)企深業(yè)打造，深業(yè)集團(tuán)是公認(rèn)的“國(guó)資優(yōu)等生”，在深圳開發(fā)了深業(yè)上城、深業(yè)中城等一系列有口皆碑的網(wǎng)紅樓盤，有很強(qiáng)的品牌共識(shí)。

本次打造的深業(yè)上城學(xué)府是集住宅+酒店于一體的綜合體，配建了兩所萬豪星級(jí)酒店，已簽約萬豪旗下奢華5星級(jí)Luxury Collection酒店和4星級(jí)AC酒店，生活品質(zhì)接軌國(guó)際。

此外，項(xiàng)目產(chǎn)品按照建筑新規(guī)打造，飄窗外擴(kuò)了20cm，還設(shè)計(jì)有全贈(zèng)送面積的設(shè)備平臺(tái)，據(jù)測(cè)算，使用率高達(dá)約88%-91%，比舊規(guī)產(chǎn)品高了約10%-20%。

一套建面約 97 平的房子，套內(nèi)實(shí)際使用面積多了12平，按8萬/平計(jì)算，價(jià)值96萬。

高使用率帶來了更高的性價(jià)比，同時(shí)也帶來了更高的舒適度。

比如項(xiàng)目建面約97平的3房2廳2衛(wèi)（B戶型），次臥飄窗外擴(kuò)了20cm，如果利用飄窗改床位，就可以打造一個(gè)比原本更大的床，或者設(shè)計(jì)一個(gè)更大的柜子、更大的學(xué)習(xí)桌。 增加的一個(gè)設(shè)備平臺(tái)也可以利用起來讓衛(wèi)生間更加實(shí)用、舒適。

建面約139平的4房，在大飄窗、設(shè)備平臺(tái)的加持下，空間感更加開闊舒適。

此戶型做了3個(gè)衛(wèi)生間，兩個(gè)客衛(wèi)正對(duì)兩個(gè)次臥，約等于有3個(gè)套房，就算是三代同堂+二胎家庭，也能各自擁有獨(dú)立的生活空間，做到起居各不干擾。

此外，深業(yè)上城學(xué)府還有建面約79平的3房2廳1衛(wèi)、建面約97平的3房2廳2衛(wèi)、建面約118平的4房2廳2衛(wèi)可選，項(xiàng)目10月1日即將開放實(shí)體樣板間，10月中旬預(yù)計(jì)就會(huì)開盤，感興趣的粉絲一定要把握住這波超級(jí)大反轉(zhuǎn)的紅利，果斷出手。