重慶房產(chǎn)TZ，2大邏輯巨變

我們過(guò)去買房子TZ，主要博的是房?jī)r(jià)預(yù)期的漲幅，短期之內(nèi)房?jī)r(jià)翻倍，杠桿直接拉滿。

以前這種邏輯和方向確實(shí)沒錯(cuò)，因?yàn)閺?strong>98年房改開始，雖然房?jī)r(jià)也有周期波動(dòng)，但每次回調(diào)周期極短，整體畫一條線，幾乎是一條陡峭向上的曲線。

這里插一嘴，很多人說(shuō)我們的房?jī)r(jià)也就那樣了，回不去了。我們看看其他發(fā)達(dá)國(guó)家，老鷹的房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)的時(shí)候回調(diào)過(guò)，但近10年陡峭上漲。

很多人又會(huì)說(shuō)，我們的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)走腳盆雞的模式呀，失去的15年，我可以肯定的說(shuō)不會(huì)的，我們所處的階段和腳盆雞完全不一樣，腳盆雞當(dāng)時(shí)完成產(chǎn)業(yè)升級(jí)，和老鷹捆綁，小國(guó)，我們和腳盆雞能一樣？開玩笑嘛。

那是有諸多原因所疊加帶來(lái)的：城鎮(zhèn)化率極大的空間，加入WTO，貿(mào)易順差，年輕人口的巨大紅利，人均居住面積極低等等，帶來(lái)強(qiáng)烈的房屋需求。包括土地CZ所帶來(lái)的正向反饋。

但是這種過(guò)分的路徑依賴肯定不可持續(xù)，所有的經(jīng)濟(jì)模型、商業(yè)模型都會(huì)有發(fā)展瓶頸，都會(huì)有轉(zhuǎn)折的時(shí)候，或者需要一定的陣痛稍大幅度的回調(diào)，才能更健康的上漲，就跟GP一樣，而現(xiàn)在就到了這樣的節(jié)點(diǎn)。

從去年諸多大會(huì)，上面也明確意識(shí)到了，房子的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，房子大面已經(jīng)過(guò)剩，大家不缺房子了，缺的是好房子，或者是部分一二線熱點(diǎn)城市的剛性入住需求。

我們處于一個(gè)存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。

在這種時(shí)代，尋求快速增量是極難的，更多的是存量競(jìng)爭(zhēng)的卷，基于這種背景，未來(lái)各個(gè)城市一定也會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的，除非發(fā)生技術(shù)革命帶來(lái)人效的大幅提升。各個(gè)城市爭(zhēng)奪產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)奪人口，因?yàn)槟悴蝗?zhēng)取，你可能真的連湯都喝不了。

哪些城市能爭(zhēng)奪到更好的產(chǎn)業(yè)呢？那一定是強(qiáng)一二線城市呀，這些城市有好的產(chǎn)業(yè)，能掙錢，才能吸引人口凈流入，從而推升這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，這才是當(dāng)下的房地產(chǎn)TZ能正反饋的底層邏輯，二八分化。

因此我們提出雙軌制，對(duì)于超大特大城市，人口500萬(wàn)以上城市，一方面要加大保障性住房的供應(yīng)，才能留住年輕人，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要人，但過(guò)高房?jī)r(jià)，天然會(huì)屏蔽掉很多人，特別是年輕人。另一方面要滿足改善性住房的需求，城市的發(fā)展，肯定能造富，就需要改善住房，品質(zhì)住房，好房子，而且房子是有折舊期的，每年都會(huì)有固定的改善置換需求，這個(gè)需求量也不會(huì)小。

改善的房子會(huì)回歸商品的屬性，價(jià)格會(huì)越賣越貴，因?yàn)橄∪焙凸沧R(shí)，而且要彌補(bǔ)土地CZ的短缺，土地限價(jià)就必須放開，我賣的土地少了，那要保障總金額不下降太多，那我只有把價(jià)格漲上去了。

廢話了一半天，引出第一個(gè)邏輯改變，大城市的好房子才有TZ價(jià)值。

再插一嘴，很多人說(shuō)未來(lái)人口減少，大家都不缺房子了，房?jī)r(jià)只會(huì)持續(xù)降了。too naive，就一個(gè)點(diǎn)，我們?nèi)巳硕甲∩溪?dú)棟別墅、大平層了嗎？我們就只配住小房子嗎？我們還有很多的住房需求并沒有被滿足。

另一個(gè)邏輯的轉(zhuǎn)變是，當(dāng)下市場(chǎng)悲觀情況下，何時(shí)市場(chǎng)能夠真正好轉(zhuǎn)？沒人能夠預(yù)測(cè)，但是我們知道的是，只要我們持有的是大城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，5-10年我們的房?jī)r(jià)一定能漲，只是你也不要白日做夢(mèng)，翻N倍的暴漲，這也不現(xiàn)實(shí)。

那如果這個(gè)基本共識(shí)我們是有的，我們要做的是什么，降低持有成本！這樣我就可以穿越周期，無(wú)痛持有。

那怎么降低持有成本呢？就是房屋出租，通過(guò)把房子租出去，降低你的月供，降低你的成本，你的壓力就能減少。

而且正是因?yàn)檫@幾年房?jī)r(jià)的回調(diào)，我們很多城市的房子出租回報(bào)率已經(jīng)很高了，超過(guò)3%是很常見的，這比存米行要好啊，米行5年期利率才1.8%。

同時(shí)長(zhǎng)期來(lái)看租金肯定會(huì)上漲的，大家目前貌似也沒有更好的TZ途徑，那么買好房子來(lái)出租其實(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)是很好的一種TZ方式，也更穩(wěn)。

因此，當(dāng)下TZ邏輯的第二個(gè)邏輯轉(zhuǎn)變是，要看出租回報(bào)率高的房子才有TZ價(jià)值。

而重慶房?jī)r(jià)低，人口多，又是網(wǎng)紅城市，核心區(qū)的很多房子可以用來(lái)做民宿，出租回報(bào)率會(huì)更高。我是開過(guò)民宿的，我非常知道。

這也是為什么在第二季度我們的HBZC執(zhí)行報(bào)告，明確提出租金是影響住房?jī)r(jià)值的核心變量，住房租賃產(chǎn)業(yè)是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要方向。

我們也看到GJ最近在大力收購(gòu)存量房用作保障性租賃住房，為什么現(xiàn)在大量收？而不是前年？懂的人自然懂！

綜上，當(dāng)下買房TZ，有2大邏輯變化，如果你還想買房TZ賺錢，那一定要2大邏輯結(jié)合在一起才最穩(wěn)：

大城市的好房子+出租回報(bào)率高的房子！

那重慶哪些房子滿足這些條件？我這里有答案。