從貝殼Q2財(cái)報(bào) 看中國房地產(chǎn)市場回暖

房地產(chǎn)依舊是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，主業(yè)橫跨房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的貝殼在當(dāng)前的環(huán)境下倍受關(guān)注。。

外界對于這家公司的印象，通常會用存量房交易平臺、房產(chǎn)中介、鏈家、房產(chǎn)市場創(chuàng)新者等標(biāo)簽去描述。，過去托生于鏈家的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)交易平臺，橫跨新房、存量房交易、家裝等業(yè)務(wù)，在當(dāng)前市場下，其業(yè)績的反映也出積極信號：

: 貝殼的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，二季度總交易額（GTV）達(dá)到8390億元，同比增長7.5%；凈收入234億元，同比增長19.9%；凈利潤更是同比增長46.2%至19億元，這一系列積極的數(shù)據(jù)足以不僅證明了貝殼主體業(yè)務(wù)的穩(wěn)固性、發(fā)展的可預(yù)期性。

市場對于貝殼的期待在于：從誕生之日起，從關(guān)注“房”到關(guān)注“家”，貝殼致力于構(gòu)建圍繞居住場景的生態(tài)體系，推動數(shù)字化轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級通過整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，打造形成閉環(huán)服務(wù)“一站式”新居住服務(wù)。

通俗點(diǎn)理解，就是在互聯(lián)網(wǎng)思維改造房地產(chǎn)的十年前，通常大家會認(rèn)為類似貝殼這樣的公司鏈接有大量上下游的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，比如房地產(chǎn)交易、社區(qū)最后一公里、家居，畢竟作為用戶的家，圍繞“房”的市場，是期待，但又是極其難的事情，畢竟涉及房地產(chǎn)的都是高價(jià)低頻的消費(fèi)領(lǐng)域，十年間完全跑通的公司并不多。

實(shí)際上，貝殼做的事情就是：房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級，從最新的財(cái)報(bào)中，可以管中窺豹。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)升級 主體業(yè)務(wù)穩(wěn)定

近期全國房地產(chǎn)尤其是存量房市場的回暖，在貝殼財(cái)報(bào)中得以體現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，首先是貝殼的基本盤隨著房地產(chǎn)存量房市場的回暖，實(shí)現(xiàn)了25%的同比增長，總交易額達(dá)到5707億元。貝殼目前擁有約4.4萬家活躍門店和約41.1萬名活躍經(jīng)紀(jì)人，在數(shù)量上均實(shí)現(xiàn)同比增長。這一增長反映了貝殼在房地產(chǎn)市場調(diào)整期中的靈活應(yīng)對能力和業(yè)務(wù)韌性。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示：Q2凈利潤達(dá)19億元，同比增長46.2%，貝殼目前擁有約4.4萬家活躍門店和約41.1萬名活躍經(jīng)紀(jì)人，在數(shù)量上均實(shí)現(xiàn)同比增長，凈利潤的大幅增長反映了公司經(jīng)營效率的提升和盈利能力的增強(qiáng)。

存量房市場的回暖，讓貝殼抓住了機(jī)遇，保持了穩(wěn)健超出行業(yè)的增長，這一增長反映了貝殼在房地產(chǎn)市場調(diào)整期中的靈活應(yīng)對能力和業(yè)務(wù)韌性。。

為推動門店人效提升，貝殼加強(qiáng)優(yōu)良房管理、房源聚焦以及新媒體商機(jī)獲取和轉(zhuǎn)化，并結(jié)合AI選房師、房源維護(hù)助手等科技工具賦能，幫助門店提效。從去年9月以來的各批次新簽門店在簽約3個(gè)月后人效都達(dá)到平臺存量門店的80%以上。

與此同時(shí)，貝殼推出多項(xiàng)生態(tài)舉措，持續(xù)提升店東滿意度。其中，在底層機(jī)制建設(shè)上，貝殼進(jìn)一步擴(kuò)大區(qū)域共治理事會覆蓋范圍，推動更多志同道合的服務(wù)者參與平臺的生態(tài)規(guī)則迭代，推動行業(yè)競優(yōu)。截至二季度末，區(qū)域共治理事會共覆蓋74城。

在人店模式創(chuàng)新方面，鏈家率先做出探索。例如，上海鏈家在推行“大店模式”以提升經(jīng)紀(jì)人收入競爭力的同時(shí)，結(jié)合“社區(qū)便民服務(wù)站”的定向覆蓋，增加服務(wù)密度；還通過“家”的元素融合的形式，如建立有經(jīng)紀(jì)人作為家裝專家和設(shè)計(jì)師配置的門店，配合裝修工藝場景展示，并在超過1,200個(gè)鏈家門店里設(shè)立了“經(jīng)紀(jì)人家裝專家”，打造貼近社區(qū)的便捷化居住服務(wù)的入口。

更值得關(guān)注的是貝殼新業(yè)務(wù)家裝的增長，自從收購圣都裝飾后，貝殼在超過1,200個(gè)鏈家門店里設(shè)立了“經(jīng)紀(jì)人家裝專家”。財(cái)報(bào)顯示，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)凈收入同比增長53.9%，貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到31.3%，家裝家居業(yè)務(wù)顯然成為貝殼重要的新的增長點(diǎn)。

這一顯著增長不僅得益于貝殼線上線下一體化的服務(wù)模式，更離不開其在科技驅(qū)動下的數(shù)字化變革。

重構(gòu)家裝行業(yè)消費(fèi)流程 貝殼打造增長點(diǎn)

在電話會議中，貝殼透露：過去這段時(shí)間，我們很幸運(yùn)，在最小的試錯成本下，驗(yàn)證出來我們的家裝家居和貝殼租房業(yè)務(wù)這兩種模式可以推動組織生長，同時(shí)，我們的一體業(yè)務(wù)有更大的成長空間，下一步我們要去解決各個(gè)業(yè)務(wù)“快與慢”，“規(guī)模和品質(zhì)效率”涉及的命題。

二季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同額42億元，同比增長22.3%，凈收入40億元，同比增長53.9%，家裝家居業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到31.3%；包括定制家具、軟裝等在內(nèi)的新零售合同額為12.2億元。

貝殼管理層表示，今年是家裝業(yè)務(wù)主動放慢節(jié)奏的一年，貝殼將以建立更深層次的信任為目標(biāo)，一方面，重點(diǎn)增強(qiáng)了一站式整裝解決方案的能力建設(shè)，另一方面，以Home SaaS 2.5為主要抓手把成熟市場跑出來的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)一步推廣。

據(jù)了解，貝殼已經(jīng)通過Home SaaS 2.5，沉淀、迭代了此前在北京市場驗(yàn)證過的作業(yè)流程、規(guī)則等，優(yōu)化升級了BIM SSC中臺和材料履約一體化能力。

其中BIM SSC中臺模式會通過BIM出具標(biāo)準(zhǔn)化施工圖方案，可進(jìn)行自動裝修報(bào)價(jià)，進(jìn)而提升設(shè)計(jì)師效率并減少出錯率，且所有設(shè)計(jì)施工方案數(shù)據(jù)將沉淀在中臺系統(tǒng)中，可持續(xù)更新迭代。材料履約一體化方面，貝殼推進(jìn)了商品數(shù)據(jù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化，與此同時(shí)實(shí)現(xiàn)了多種主材品類的線上統(tǒng)一調(diào)度，以增加材料交付的確定性。

交付能力方面，貝殼通過提升派單效率和完善施工流程縮短施工工期，基裝工期加主材工期二季度約為100天，同比縮短11天。此外，貝殼通過制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并加強(qiáng)培訓(xùn)等方式，提升一次性安裝成功率，今年上半年平均已達(dá)到約80%。

首先技術(shù)上貝殼通過被窩整裝等子品牌，引入了BIM報(bào)價(jià)系統(tǒng)、HOME系統(tǒng)、魯班系統(tǒng)等數(shù)字化工具，實(shí)現(xiàn)了家裝業(yè)務(wù)的線上化管理，貫穿報(bào)價(jià)階段和裝修全程。

通過BIM系統(tǒng)完成自動裝修物理空間的1:1數(shù)字化復(fù)刻，精確計(jì)算裝修所需材料、人工等成本，為客戶提供透明、準(zhǔn)確的報(bào)價(jià)。HOME系統(tǒng)是貝殼家裝業(yè)務(wù)的核心管理平臺，貫穿從設(shè)計(jì)、施工到售后服務(wù)的全過程。通過數(shù)字化手段，實(shí)現(xiàn)訂單管理、派單、施工進(jìn)度跟蹤、質(zhì)量監(jiān)控等功能。貝刻云視攝像頭：通過實(shí)時(shí)視頻傳輸技術(shù)將工地的施工過程呈現(xiàn)給消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)工地透明化管理解決施工難以監(jiān)督的痛點(diǎn)。

這種數(shù)字化的管理方式不僅提高了效率，還增強(qiáng)了客戶體驗(yàn)，使得貝殼在家裝領(lǐng)域取得了顯著的市場份額。特別是AIGC家裝設(shè)計(jì)產(chǎn)品的應(yīng)用，更是為貝殼帶來了設(shè)計(jì)效率和客戶滿意度的雙重提升，進(jìn)一步鞏固了其在家裝市場的領(lǐng)先地位。

在客源端加深客戶需求分析解，在技術(shù)端，在客源端貝殼利用AI技術(shù)優(yōu)化房源智能挖掘、需求智能洞察等功能幫助經(jīng)紀(jì)人更快速準(zhǔn)確地把握客戶需求提升作業(yè)效率。優(yōu)化房源智能挖掘、需求智能洞察、AI選房、房源維護(hù)助手等數(shù)字化工具，最大限度用技術(shù)方式縮減經(jīng)紀(jì)人作業(yè)的時(shí)間成本，從而提升效率。

這意味著貝殼重構(gòu)了家裝行業(yè)的消費(fèi)流程：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易自然是第一時(shí)間獲得下游家裝客戶的天然重要天然場景，，但過去因?yàn)楦鞣N原因，模式并未跑通，而貝殼通過業(yè)務(wù)整合與自身數(shù)字化變革，充分利用發(fā)揮了房地產(chǎn)交易服務(wù)的場景優(yōu)勢和和租房業(yè)務(wù)是家裝家居業(yè)務(wù)前置入口優(yōu)勢和交易服務(wù)過程中建立的信任度，從“家”的角度將二者結(jié)合起來，逐步構(gòu)建“一站式”居住服務(wù)。用技術(shù)手段提升了產(chǎn)業(yè)效率，從而跑通了家裝家居業(yè)務(wù)的“貝殼模式”。

從未來來看，目前家裝業(yè)務(wù)的具體GTV與房地產(chǎn)交易GTV相差還較大，但恰恰說明了具有更龐大的市場增長空間

房產(chǎn)交易是天然的家裝前置入口，家裝客單價(jià)高消費(fèi)頻率低，獲取客戶信任度是很難的，貝殼通過線上線下的變革把家裝業(yè)務(wù)跑通，成為重要增長點(diǎn)。筆者理解的“快與慢”、“規(guī)模和品質(zhì)效率”來源于數(shù)字化變革房地產(chǎn)的后市場業(yè)務(wù)中的磨合，畢竟家裝裝修的質(zhì)量把控需要找到關(guān)鍵平衡點(diǎn)，規(guī)模大了，品質(zhì)依舊能夠伴隨高速增長，則大勢定矣。

強(qiáng)勁增長亦是 長期投資價(jià)值的體現(xiàn)

貝殼公布Q2財(cái)報(bào)后，市場大漲10.78%，說明投資者認(rèn)可其價(jià)值。無疑是對其出色業(yè)績和投資者認(rèn)可價(jià)值的直接反映。這不僅證明了

貝殼在市場上不僅具備的強(qiáng)勁競爭力，也為投資者帶來了可觀的回報(bào)。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，從貝殼最新的財(cái)報(bào)可以看出，貝殼成功的在房地產(chǎn)調(diào)整周期中，找到了一條穩(wěn)健發(fā)展的方向：高效率的門店和經(jīng)紀(jì)人效率、在家裝家居業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)。目前貝殼本身占據(jù)了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)重要的市場規(guī)模，而房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)以居住服務(wù)為基礎(chǔ)的市場，房地產(chǎn)行業(yè)不可能再回到過去高周轉(zhuǎn)的模式，而以居住服務(wù)為基礎(chǔ)的市場，，如同物業(yè)、維修、家裝、交易，租賃等，居住服務(wù)本身就是場地穩(wěn)定的市場，且體量巨大，這都給資本市場對于貝殼的商業(yè)價(jià)值重新提升認(rèn)知。

在穩(wěn)健經(jīng)營和良好業(yè)績帶來的底氣之下，值得關(guān)注的是，貝殼再一次提出了回購計(jì)劃，目前貝殼累計(jì)回購4100萬股ADS，并全部注銷，貝殼宣布已獲董事會批準(zhǔn)，擴(kuò)大股份回購計(jì)劃，將回購授權(quán)從20億美元增加至30億美元，回購計(jì)劃期限延長至2025年8月31日。

貝殼的這一回購計(jì)劃舉動不僅有助于穩(wěn)定公司股價(jià)，減少市場波動，還向市場傳遞了積極的信號，增強(qiáng)了投資者對公司的信心。對于市場而言，穩(wěn)定的投資回報(bào)、長期的增長潛力、行業(yè)影響力以及良好的市場信任都意味著優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。同時(shí)，貝殼的穩(wěn)健經(jīng)營和良好業(yè)績也為回購計(jì)劃提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。

貝殼公布Q2財(cái)報(bào)后，市場大漲10.78%，無疑是對其出色業(yè)績和投資者認(rèn)可其價(jià)值的直接反映。

無論對是短期還是長期投資者而言，一家對于自身價(jià)值又信心才會不斷回購的技術(shù)驅(qū)動型公司，回購是一種理性的體現(xiàn)，這有助于形成一個(gè)更加健康、理性的投資環(huán)境，進(jìn)一步證明了貝殼對投資價(jià)值的重視，這是相輔相成的關(guān)系。

在房地產(chǎn)市場多變的背景下，貝殼通過持續(xù)的精細(xì)化運(yùn)營、科技創(chuàng)新和數(shù)字化變革，在核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，成功不僅穩(wěn)固了其在房地產(chǎn)交易平臺的領(lǐng)先地位，還成功拓展了家裝家居等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的多元化和新增長點(diǎn)的建立拓展，通過也逐步科技驅(qū)動實(shí)現(xiàn)了從房產(chǎn)交易平臺轉(zhuǎn)型成為到一站式新居住服務(wù)平臺的華麗轉(zhuǎn)身，。在房地產(chǎn)市場多變的背景下，其家裝業(yè)務(wù)的快速增長、數(shù)字化的深度變革以及傳統(tǒng)的流程重構(gòu)都為其未來增長提供了有力支撐。。

一家具有支柱產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先地位，業(yè)務(wù)創(chuàng)新且穩(wěn)健的企業(yè)，對于資本而言，意味著穩(wěn)定的投資回報(bào)、長期的增長潛力、行業(yè)影響力、市場信任以及資本運(yùn)作的優(yōu)勢。這個(gè)新財(cái)季，貝殼展現(xiàn)出了強(qiáng)大的內(nèi)生變革動力和投資者價(jià)值，這也是貝殼的未來之路。