誰(shuí)都逃不過(guò)周期，杭州一哥也不例外

今天，杭州全面取消限購(gòu)了。

對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，這都是好消息。

對(duì)杭州本地的一哥，濱江集團(tuán)尤其如此。

最近的濱江，似乎處在風(fēng)口浪尖上，有關(guān)它的小作文時(shí)不時(shí)在坊間流傳。

大概是人紅是非多，就在幾個(gè)月前，濱江還是優(yōu)等生的典范。

比如今年1月，濱江集團(tuán)以一張“春節(jié)放假20天”的通知，刷新房企福利天花板，讓無(wú)數(shù)打工人艷羨不已。

但時(shí)隔3個(gè)月后，杭州一哥可能沒(méi)想到自己會(huì)以截然不同的方式再度登上熱搜。

4月中旬，江湖傳聞，“杭州某頭部房企在和省屬國(guó)企洽談”。

緊接著，路邊社消息說(shuō)，該頭部房企就是濱江集團(tuán)。

更為巧合的是，就在不久前，濱江集團(tuán)的控股股東濱江投資，法人發(fā)生變更，由“戚金興”變更為“莫建華”；而在今年更早的2月6日，濱江集團(tuán)董事會(huì)也公告稱，法定代表人由“戚金興”變更為“張洪力”。

這讓傳聞的可信度似乎又增加了幾分。

傳聞?dòng)萦遥瑸I江集團(tuán)只能通過(guò)各種方式“辟謠”。

比如，非常官方的答復(fù)：“沒(méi)有傳聞中的接洽或談判被其他企業(yè)收購(gòu)或入股等情況。”

再比如，老板戚金興非常硬氣地回應(yīng)：“企業(yè)發(fā)展是最好的回應(yīng)，而不是用回應(yīng)來(lái)回應(yīng)。”

01

其實(shí)，2023年濱江集團(tuán)的銷售并不差。

2023年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1534.7億元，與2022年持平；位列克而瑞百?gòu)?qiáng)榜的第十一位，比去年上升2位。

從銷售規(guī)模看，濱江集團(tuán)是純民企里唯二實(shí)現(xiàn)千億以上的房企，另一個(gè)是大家都知道的龍湖。

但銷售的穩(wěn)健并沒(méi)有給濱江帶來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

4月27日，濱江集團(tuán)公布2023年年報(bào)：

公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收704.4億元，同比增長(zhǎng)69.7%；歸母凈利潤(rùn)25.3億元，同比下降32.4%。

可以看到，濱江2023年的營(yíng)收和利潤(rùn)，出現(xiàn)了剪刀差。

在2023年以前的5年，濱江的歸母凈利潤(rùn)一直保持著較高增速，2019年為34.03%，2020年為42.69%，2021年為30.06%，2022年為23.6%。

2023年，是近五年來(lái)濱江集團(tuán)首次出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)下滑，大概是2020年的利潤(rùn)水平。

3年前，也就是2021年，在濱江的年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì)上，老板戚金興在回答投資者提問(wèn)時(shí)說(shuō)：

公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

當(dāng)年，濱江的凈利潤(rùn)規(guī)模是30.27億，同比增長(zhǎng)了30%。

利潤(rùn)率如此之低，最主要的原因，還是濱江過(guò)去兩年在杭州拿了不少高價(jià)地。

2021年5月7日，杭州首批集中供地時(shí)，濱江+融信聯(lián)合體成為當(dāng)天土拍的最大贏家。當(dāng)天上午，聯(lián)合體以24.81億元競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出[2021]28號(hào)地塊，溢價(jià)率29.83%；以18.46億元競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出[2021]32號(hào)地塊，自持比例17%，溢價(jià)率29.45%；以48.38億元和80.85億元的價(jià)格，分別競(jìng)得江干區(qū)另外兩宗住宅用地。

換言之，僅5月7日一天，融信+濱江聯(lián)合體在杭州土地市場(chǎng)上砸下了172.5億元。這些地的價(jià)格都并不便宜。

可以看到，高溢價(jià)兇猛拿地，濱江的利潤(rùn)空間正在逐漸被壓縮。

大幅計(jì)提資產(chǎn)減值，是這兩年房企業(yè)績(jī)爆雷的主要原因。

濱江也不能例外。

年報(bào)說(shuō)，利潤(rùn)大幅下滑的原因，是公司做了大額計(jì)提，共計(jì)43.07億元，含計(jì)提信用損失準(zhǔn)備5.27億元及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備37.8億元。而2022年這兩個(gè)數(shù)字分別為1.56億和7.02億。

短短一年增加了30億的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，杭州一哥也感受了市場(chǎng)的刻骨寒意。

而大額計(jì)提這一步，直接讓濱江的凈利潤(rùn)減少了21.75億。

02

戚老板曾經(jīng)無(wú)數(shù)次對(duì)外說(shuō)，杭州是全國(guó)最好、最健康的城市之一。

這話原本沒(méi)毛病。

即便是在地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬的2022年-2023年，杭州依然是全國(guó)樓市最好的城市之一：

2022年、2023年杭州的新房成交量都是10萬(wàn)+套。

而這兩年，同樣是濱江集團(tuán)彎道超車，業(yè)績(jī)起飛、沖進(jìn)行業(yè)前十的兩年。

但進(jìn)入了2024年，杭州樓市的火熱行情卻突然熄了火。

據(jù)杭州官媒數(shù)據(jù)，今年一季度，杭州新房成交14845套，成交量同比猛降46.8%。且2024年前4個(gè)月，杭州的新房一直被二手房壓著打。

尤其是3月份，杭州二手房成交高出新房2000多套，這在過(guò)去8年以來(lái)是沒(méi)有過(guò)的（期間只有3次二手房成交高于新房，但也只高出了一點(diǎn)）。

且值得注意的是，杭州二手房的火熱行情也是以價(jià)換量的結(jié)果。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月份杭州的二手房?jī)r(jià)格同比下跌5.1%，打破近三年最大跌幅紀(jì)錄，此前這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)跌了4個(gè)月。

據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，杭州十個(gè)行政區(qū)的二手房均價(jià)全部下跌。跌得最慘的臨安區(qū)，均價(jià)跌幅高達(dá)21%，濱江區(qū)、錢塘區(qū)、西湖區(qū)以及余杭區(qū)的跌幅均超過(guò)了10%。

總結(jié)起來(lái)就是一句話，杭州人現(xiàn)在不是新房買不起，而是二手房更有性價(jià)比。

新房二手房不理想，開發(fā)商對(duì)杭州的熱情也在下降。

4月29日，杭州今年第四批次的5宗住宅土地，1宗地塊提前終止出讓，4宗地塊成交，收金117.5億元，平均溢價(jià)率為2.1%。這4宗地塊中，1宗地塊底價(jià)成交，1宗地塊以低溢價(jià)0.7%成交，2宗地塊的溢價(jià)率超13%。

4月中旬，杭州拍出的8宗地塊僅1宗微弱溢價(jià)，其余全部底價(jià)成交。

總體來(lái)看，杭州樓市顯然進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整的階段。

03

給幾組2023年的數(shù)據(jù)大家感受一下濱江的“含杭量”：

總營(yíng)收704.4億元，杭州一城的收入就占到了65.17%，達(dá)到了459億；

濱江在杭州的銷售金額超1200億，占全年1500多億銷售的比例接近80%；

新增的33個(gè)項(xiàng)目中，杭州有27個(gè)，占比81.81%；

濱江在杭州的市占率已經(jīng)達(dá)到25%；

2024年1-4月杭州土地出讓金523.7億元，濱江拿地金額188億元，穩(wěn)居榜首……

可以說(shuō)，濱江已經(jīng)把杭州深耕到了極致。

在上升周期，濱江跟著杭州一起起飛。

但一旦下行周期開啟，濱江面臨的可能又是另外一種境地。

首先是自身項(xiàng)目的去化。截至2023年末，濱江的存貨規(guī)模達(dá)到了1726.98億，且杭州項(xiàng)目占比高，受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和政策影響較大。杭州的新房市場(chǎng)短期難有起色，這給濱江的銷售提出了更高的要求。

其次是外來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。2024年，建發(fā)、龍湖都相繼在杭州大手筆拿地。這些房企也是以高端產(chǎn)品力著稱，濱江雖然有本地化的優(yōu)勢(shì)，但在本就下行的市場(chǎng)里，又新增了實(shí)力強(qiáng)勁的對(duì)手，濱江的壓力可想而知。

最后是市占率。上文已經(jīng)提到，濱江在杭州市場(chǎng)的市占率已經(jīng)達(dá)到了25%。在杭州這樣的新一線城市，全國(guó)性的房企也是兵家必爭(zhēng)，濱江這個(gè)市占率要再往上，困難程度也可想而知。

所以，讓無(wú)數(shù)人艷羨的濱江，也開始收縮福利了。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，4月8日，濱江內(nèi)部流出一份《關(guān)于調(diào)整各區(qū)域員工薪酬結(jié)構(gòu)及進(jìn)一步科學(xué)化KPI考核指標(biāo)的通知》，通知中表示，“為進(jìn)一步優(yōu)化員工薪酬體系，科學(xué)化KPI指標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)績(jī)效目標(biāo)完成度的考核，經(jīng)工會(huì)方案確認(rèn)，并提報(bào)經(jīng)營(yíng)層、董事會(huì)批準(zhǔn)，新版員工薪酬結(jié)構(gòu)的調(diào)整將于四月開始執(zhí)行。

據(jù)濱江集團(tuán)內(nèi)部人士向媒體透露，新標(biāo)準(zhǔn)是：固定工資降低35%，并轉(zhuǎn)成年底績(jī)效的形式發(fā)放。

結(jié)語(yǔ)：

濱江集團(tuán)2008年在深交所上市，至今已經(jīng)是16個(gè)年頭。

從恒大暴雷起，這個(gè)行業(yè)的每個(gè)人都不易，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，作為為數(shù)不多的民營(yíng)企業(yè)之光，濱江能穩(wěn)健發(fā)展到今天，實(shí)屬不易。

但濱江的老板似乎也犯了一個(gè)錯(cuò)誤：行業(yè)泥沙俱下，總有房企認(rèn)為，自己可以是那個(gè)例外。

用另外一句話來(lái)說(shuō)，依托杭州這個(gè)超級(jí)城市，濱江在過(guò)去幾年實(shí)現(xiàn)了彎道超車，但問(wèn)題是，彎道超車更多的是翻車。

在杭州市場(chǎng)火熱的那些年，行業(yè)接連不斷的問(wèn)題并沒(méi)有讓戚老板有所警醒。

可杭州市場(chǎng)的火熱，深圳、上海、北京曾經(jīng)也有過(guò)，但這幾年調(diào)整最劇烈的，也是從這些城市開始。

濱江毫無(wú)疑問(wèn)是一家好企業(yè)，但萬(wàn)科、融創(chuàng)這些曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，哪一個(gè)不是曾經(jīng)覺(jué)得自己無(wú)所不能？

至少，復(fù)盤來(lái)看，借助杭州市場(chǎng)，濱江原本可以讓自己更好點(diǎn)，而不是去拼命下注，強(qiáng)行博弈不那么確定的明天。

這就是房地產(chǎn)的殘酷：

一切都逃不過(guò)周期。一旦失去了行業(yè)的beta，個(gè)體的alpha也無(wú)法改寫命運(yùn)。