深圳樓市，大招要來了？！

這兩天，深圳樓市最大的新聞應該是，五一之后深圳會放大招。

從各個群瘋傳的截圖來看，這個大招，估計就是大家等待已久的解除限購。

從2024年1月開始，廣州，上海、北京等就已經相繼放松非核心區(qū)的限購限制。深圳也傳過幾次放松限購，但最終都只停留在傳聞層面。

從政策刺激上，深圳雖然也出臺了一些鼓勵政策，比如取消社保限制，取消離婚限制等等。但在放松限購上，一直都比較謹慎，都沒什么大動作。

這次放松限購的傳聞再起，深圳會放出這個大招嗎？

01

限購會放松嗎？

我的答案是，會。

早在4月24日，就有傳言稱，“五一”之后深圳將取消福田、南山之外區(qū)域的限購政策，同時取消5年的增值稅，滿3年即可免。

當時，據證券時報報道，記者向深圳市政務服務熱線以及深圳市不動產登記中心求證。

有關部門的答復是：目前沒有收到相關政策通知。截至目前，深圳樓市相關限購的最新政策參照2月深圳市住房和建設局發(fā)布的《關于優(yōu)化住房限購政策的通知》。

而到了4月29日，傳言討論愈加熱烈。財聯(lián)社就此信息采訪了相關部門，相關部門的答復如下：

可以看到，與4月24日的回應相比，這次有關部門雖然沒有正面回應該傳聞，但也沒有直接否認。

結合相關部門的回應來看，我認為，這個傳言大概率靠譜。而一旦放松限購的大招一出，深圳樓市可能就要漲了。

原因很簡單：政策底到了，市場底和價格底大概率也到了。

02

以價換量的小陽春，市場緩慢筑底

實際上，從北上廣深4個城市來看，深圳是過去幾年調整幅度最大的地方，量價齊跌。

據克而瑞統(tǒng)計，在2023年17個重點城市住宅總成交量排行榜中，深圳以全年不到8萬套的成交量排名倒數第二，比倒數第三名的寧波少了2.3萬多套。

要知道，深圳2023年的常住人口接近1800萬。而寧波的常住人口則不到1000萬。

（圖源：貓叔聊房）

而樂有家數據顯示，深圳部分片區(qū)及樓盤的成交價已經回到2018年，和歷史最高點比起來，跌幅達到3-4成，是四個一線城市里面，調整幅度最大的城市。

（圖源：樂有家研究中心）

經歷過了2022年、2023年的陰跌，深圳樓市終于在2024年看到了一點起色。

2024年3月，受益于降低首付和貸款利率的積極影響，深圳樓市成交出現“小陽春”。

據深圳市房地產中介協(xié)會統(tǒng)計，3月深圳二手房錄得5196套，環(huán)比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業(yè)榮枯線標準。

樂有家研究中心統(tǒng)計了3月二手房成交數據，顯示其中81.4%的成交價低于參考價，該占比在過去1年里持續(xù)上漲：

低于參考價0-10%的占比從2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市場主流的成交價與參考價偏差值，也在這兩個區(qū)間內。

（圖源：樂有家研究中心）

而到了4月，二手房從數據看沒有明顯的回落，總體大概還是在5000套左右的水平，成交數據不算差。

（圖源：深圳樓市每天一分鐘）

雖然市場的熱度有所降低，但深圳二手房的市場總體保持平穩(wěn)。這也表明，深圳的市場底已經不遠了。

03

豪宅的價格信號已經出現

首先是法拍房。

4月初，深圳拍出了5套總價4000萬+的豪宅，均是高溢價成交。

（圖源：深圳淘房志）

其中兩套別墅，沙河高爾夫別墅和華僑城純水岸五期直接破億。

沙河高爾夫別墅起拍價約3905萬，在經過493輪競價，最終以1.6億的天價成交，折合單價高達37.73萬/㎡。不管是總價還是單價，均打破了深圳住宅法拍史上最高記錄。

（圖源：法拍網站）

自進入2024年以來，深圳的豪宅法拍市場尤其火熱，特別是華僑城、香蜜湖、深圳灣這些深圳傳統(tǒng)意義上的頂豪片區(qū)，更是備受追捧。

（圖源：咚咚找房）

當然，上述的法拍房即便高溢價成交，成交價也離市場價相差不遠。

從二手房市場來看，深圳各個片區(qū)標桿豪宅的價格成交也開始活躍。

比如南山的華潤悅府1期。一套364平大平層，成交總價1.4億；

比如卓越維港一號，一套176平海景豪宅，成交總價3750萬。算下來，單價突破20萬/平，創(chuàng)下歷史新高；

（圖源：小鹿選房）

還有，寶中壹方玖譽170平大戶型連續(xù)成交4套，熙龍灣半個月成交超6套，蛇口半島城邦2期的150平以上大戶型一個月成交6套，南山標桿華潤城的二手成交量也出現爆發(fā)式增長……

（圖源：小鹿選房）

這些數據都在表明，深圳的豪宅市場已經開始啟動了。

而二手豪宅的活躍交易也帶動了業(yè)主掛牌價的上漲。

據中原地產統(tǒng)計數據顯示，南山區(qū)的12個片區(qū)中，4月份二手房掛盤均價出現上漲的有9個片區(qū)。

其中漲幅較高的有華僑城、蛇口、后海、深圳灣片區(qū)。最高的華僑城片區(qū)漲幅近20%。

（圖源：大咖深房團）

從個盤來看，掛盤價漲幅最大的是華僑城片區(qū)的新天鵝堡二期，目前掛盤均價為23.6萬元/㎡，環(huán)比漲幅20%。

其次是蛇口片區(qū)的招商桃花園三期，掛盤均價為11.6萬元/㎡，環(huán)比漲幅19.1%；以及鯨山覲海，掛盤均價為16.1萬元/㎡，漲幅18%。

雖然深圳樓市目前的行情分化依舊，但豪宅始終是城市房價天花板的風向標。一旦豪宅啟動，其他價位的二手房的輪動，就真正開始了。

04

行業(yè)底部真的來了？

五一小長假之前，倒數第二個交易日，A股市場終于來了一波強勢反攻。

截止4月29日收盤，滬指站上3100點，收報3113.04點，漲0.79%；深證成指收報9673.76點，漲2.22%；創(chuàng)業(yè)板指漲3.5%，收報1887.57點。

整個A股超過90%的個股錄得上漲，滬深兩市成交額放大，今日達到1.21萬億元。

而在所有上漲的板塊中，將整個市場推向高潮的，是房地產。

地產開發(fā)板塊整體錄得6.01%的漲幅，有超過21億的資金流入板塊。

具體到個股，整個A股的房地產開發(fā)板塊總計27只股票漲停，包括萬科A、金地集團、華夏幸福等，均收獲漲停板。萬科A開盤不久就被巨量大單封死漲停，截至收盤，換手率已經超過5%，成交額超35億，萬科企業(yè)更是飆漲近20%。

同樣的，港股的地產股也是漲勢一片。其中，融創(chuàng)中國漲幅超過30%；世茂集團、佳兆業(yè)、正榮、遠洋等漲幅超過20%。

雖然4月29日市場整體強勢，但地產股迎來久違的飄紅，還是非常不容易。

畢竟2024年開年到現在，A股地產開發(fā)板塊的跌幅超過10%。

資本市場沒有無緣無故的偏愛。

地產的這一波行情，主要還是4月份下旬行業(yè)密集的“小作文”終于開始起作用了：

瑞銀大中華區(qū)房地產研究主管John LamJ，發(fā)布看好中國房地產的報告，理由是：政府政策發(fā)力、中國杠桿低于美日當年情景、供給減少供需可能在明年反轉；

4月18日-28日，成都、長沙這種新一線城市實質性取消限購；南京、北京也在逐步松綁相關政策；

4月30日，中央中央政治局表示，將統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施。這表明，最高層或將還有進一步的政策放松。

大火猛攻之下，市場對樓市政策放松的預期逐步擴大。這是地產應聲而漲最重要的助推劑。

同樣是4月30日，天津宣布進一步放松限購，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策等。

從監(jiān)管表態(tài)到越來越多的城市跟進，進一步放松限購已經是大勢所趨。深圳也不會例外。

假如深圳選擇在這個時候放松限購，大概率也能跟上這一波，延續(xù)小陽春的市場熱度。

? THE END

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文 | 村長♂