中海重新定義增長(zhǎng)

2023年，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇進(jìn)展并不如大部分人所預(yù)期的那樣，相反寒意更甚。

時(shí)至今日，這場(chǎng)從2020年下半年開始醞釀的地產(chǎn)大調(diào)整，歷時(shí)3年，終點(diǎn)依舊不知。

有人說，我們都低估了周期的威力。

但我認(rèn)為，不是周期的威力被低估，而是信用體系的重要性被低估。

在解決房子“有和無”的那些年，在“買房能賺錢”的投資邏輯主導(dǎo)下，信用讓位于規(guī)模，所以，只要夠膽，一切都能崛起。

但上一個(gè)時(shí)代的紅利，在新周期和新時(shí)代中，有可能就變成“負(fù)債”。對(duì)信用的不重視衍生的后果，就是“債”。

“債”，始終是要還的。2023年，大多數(shù)房企依舊在“還債”的路上。

但有的企業(yè)艱難，有的企業(yè)依舊進(jìn)取。

他們不僅憑借自身良好的逆周期能力逆勢(shì)而上，更用強(qiáng)大的戰(zhàn)略能力重新定義增長(zhǎng)。

01

依舊進(jìn)取的中海

3月29日，中國(guó)海外發(fā)展發(fā)布2023年業(yè)績(jī)。

2023年全年，中海實(shí)現(xiàn)收入人民幣2025.2 億元，同比上升 12.3%。除稅前溢利總額為人民幣411.2 億元，同比上升14.2%。本公司股東應(yīng)占溢利為人民幣 256.1 億元，同比上升 10.1%。

一家房企是否真的優(yōu)秀，關(guān)鍵是看其在行業(yè)調(diào)整階段時(shí)的穩(wěn)定性、持續(xù)性。

就這一點(diǎn)而言，中海無疑是優(yōu)秀的。我們來看幾組數(shù)據(jù)。業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示：

1、銷售跨入3000億大關(guān)。

2023年中海實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額人民幣3098.1億元，同比增長(zhǎng) 5.1%。克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按權(quán)益銷售額排名，中海的排名上升至行業(yè)第二。

2023年行業(yè)的銷售慘淡不用我再?gòu)?qiáng)調(diào)了吧？2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，雖然有小陽春但市場(chǎng)依舊疲弱，全國(guó)商品房銷售額較上一年下降 6.5%，較2021年行業(yè)高點(diǎn)下降 35.9%。

在這樣一個(gè)持續(xù)下行的市場(chǎng)里，體量巨大的中海不僅依舊保持一個(gè)銷售增長(zhǎng)的勢(shì)頭，且中海的市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高至2.66%。

可以說，面對(duì)極端市場(chǎng)環(huán)境，中海展現(xiàn)出了比行業(yè)內(nèi)絕大多數(shù)房企更強(qiáng)的韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2、利潤(rùn)依舊領(lǐng)跑行業(yè)。

營(yíng)收2025.2 億元，同比上升 12.3%。除稅前溢利總額為人民幣411.2 億元，同比上升14.2%。在當(dāng)前局面下，中海的營(yíng)收和凈利還依舊保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，已十分難得。

3、負(fù)債率依舊保持行業(yè)最低區(qū)間。

截至2023年年末，中海2023年的資產(chǎn)負(fù)債率為 57.5%，凈借貸比率為 38.7%，繼續(xù)保持在「綠檔」。

4、拿地金額超千億。

2023年總計(jì)花了人民幣 1342.1 億元拿地，權(quán)益購(gòu)地金額人民幣 1226.6 億元，同比上升 42.0%，新增貨值人民幣 2404.2 億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，中海2023年新增貨值為行業(yè)第一。

在2023年這輪以央企國(guó)企為先的優(yōu)質(zhì)地塊逆勢(shì)獲取中，核心城市的土地拍賣市場(chǎng)，幾乎都能看到中海的身影。

5、在手現(xiàn)金超千億。

截至2023年末，中海在手現(xiàn)金為人民幣 1,056.3億元，現(xiàn)金占總資產(chǎn) 11.4%，現(xiàn)金充裕。這意味著，中海每100塊的總資產(chǎn)中，就有11.4塊是現(xiàn)金，這是一個(gè)很高的含量。

充裕的現(xiàn)金流，得益于中海強(qiáng)有力的現(xiàn)金流管理。中海管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2023年中海的銷售回款率達(dá)到了99%，這個(gè)數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了中海3000億銷售規(guī)模的含金量。

不管從哪個(gè)角度，中海這份成績(jī)單都正如中國(guó)海外發(fā)展董事會(huì)主席顏建國(guó)所說：又好又快，又快又好。

而資本市場(chǎng)也對(duì)中海這份業(yè)績(jī)給出了最直接的回應(yīng)：截至3月28日收盤，中海收漲6.03%。

02

重構(gòu)的行業(yè)，決勝在“信用”

計(jì)算機(jī)之父馮·諾依曼的一句名言：“我們?cè)?jīng)熟悉的一切，都開始陌生。”

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)行40余年，大的周期切換算上這一次也才第二回。

但這一次，真的不一樣。

當(dāng)下的房地產(chǎn)正在經(jīng)歷一個(gè)大破大立的過程。

“三條紅線”是“破”，“融資三支箭”與“三大工程”是“立”。破與立之間，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)極其劇烈的調(diào)整。

西京研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)說，當(dāng)房地產(chǎn)“破”的時(shí)候，往往表現(xiàn)出來的不是鋼筋混凝土的“破”，而是信用體系的“破”。

破的過程也是劇烈出清的過程，典型如房?jī)r(jià)下跌，房企暴雷。

但在大破之時(shí)，少部分企業(yè)也能穩(wěn)步向前，比如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等。

以中海地產(chǎn)為例，其能安然的度過次輪調(diào)整，至少有四個(gè)特點(diǎn)。

1、良好的資本信用；

2、強(qiáng)大的產(chǎn)品信用；

3、領(lǐng)先的交付信用；

4、突出的服務(wù)信用。

四者的公約數(shù)越大，房企的發(fā)展勢(shì)能就越大，反之亦然。

先說資本信用。

這一輪地產(chǎn)出清教會(huì)大家一個(gè)殘酷的事實(shí)：規(guī)模紅利時(shí)代的護(hù)城河，在資本信用面前不堪一擊。

2023年，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予中海很高的信用評(píng)價(jià)，具體可以看下圖。

翻譯一下就是，中海擁有行業(yè)最高的信用評(píng)級(jí)，甚至沒有之一。

這在資本市場(chǎng)給中海帶來了較低的融資成本和充裕的融資現(xiàn)金流。

中海的業(yè)績(jī)顯示，加權(quán)平均融資成本為 3.55%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，基本就是國(guó)債利率的水平了。

通過積極的債務(wù)管理和成本管控，中海現(xiàn)金短債比達(dá)到了2.1倍，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入為人民幣 352.8 億元。

再看產(chǎn)品信用。

據(jù)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，2023年，中海的銷售均價(jià)為23195元/平米，同比上漲9.1%。

當(dāng)很多房企以價(jià)換量的時(shí)候，中海的銷售均價(jià)仍在上行，這是為什么？

簡(jiǎn)單的說，原因有三個(gè)：

1、堅(jiān)持聚焦核心一、二線城市

2023年中海在核心一二線城市的銷售金額持續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)：

根據(jù)克而瑞整理統(tǒng)計(jì)的2023年各核心一二線城市的房企銷售排行榜（不完全統(tǒng)計(jì)）來看，2023年中海銷售額超百億的城市至少有7個(gè)，分別是北京（478.6億）、上海（109.46億）、廣州（138.32億）、深圳（111.2億）、天津（136.9億）、廈門（178.39億）和成都（120.88億）。

其中，北京和天津位列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)銷售榜第一，尤其是北京地區(qū)，2023年貢獻(xiàn)了478.6億，單一市場(chǎng)頂一個(gè)中小型房企的銷售額；廈門的銷售額也快接近200億，達(dá)到了178.39億，位列當(dāng)?shù)豑OP3。

然后再是拿地，中海仍在核心城市加碼。

數(shù)據(jù)顯示，2023年，中海持續(xù)大手筆購(gòu)入一二線城市的核心地塊，新增地塊43宗，北上廣深四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比約60%。

百億地塊超過3宗，包括125.32億元斬獲深圳灣超級(jí)總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區(qū)地塊，以及豪擲240.16億元拿下上海徐匯區(qū)綜合用地。

2、堅(jiān)持主流地段、主流產(chǎn)品的布局

3月28日，中海創(chuàng)造了一個(gè)“新紀(jì)錄”：上海中海·順昌玖里首開512套房源，銷售額196.5億。刷新全國(guó)單盤單日銷售記錄。

要知道這是個(gè)均價(jià)17.2萬/㎡，面積段151㎡-325㎡，門檻約2400萬，套均約4000萬的高端住宅項(xiàng)目，僅325㎡戶型的套數(shù)就有112套。

如果放眼全國(guó)，196.5億的銷售額，能排在百?gòu)?qiáng)房企的第67位。

值得注意的是，中海在上海還有一個(gè)位于徐匯區(qū)的地塊，光住宅的貨值就接近300個(gè)億，預(yù)計(jì)下半年開盤。如果推盤順利，憑這兩個(gè)項(xiàng)目，中海基本上就鎖定了今年上海市場(chǎng)的TOP1。（2023年上海市場(chǎng)權(quán)益銷售TOP1的金額是384億）

3、超一流的產(chǎn)品品質(zhì)

在克而瑞歷年《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力白皮書》中，中海已經(jīng)連續(xù)五年穩(wěn)居產(chǎn)品力TOP10的房企。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年一季度，中海憑借565.9億位列權(quán)益銷售榜單TOP1，領(lǐng)先第二名87.9億。

在廣州，中海大境首開熱銷33.6億；在北京，中海寰宇未來首開賣了441套，貨值30億，石景山中海寰宇天下項(xiàng)目，賣了20億，中海豐和叁號(hào)院，首開賣了20.6億……

還有中海超百億元拿下的深超總地塊。這個(gè)地塊突破了兩大限制，一是限售均價(jià)突破深圳目前新房最高備案價(jià)，另一個(gè)則是項(xiàng)目開發(fā)戶型突破“7090政策”限制，意味著項(xiàng)目開發(fā)過程中，中海將有更大發(fā)揮空間，打造出深圳又一個(gè)豪宅標(biāo)桿。

我們?cè)倏聪庐?dāng)下每一個(gè)購(gòu)房者都十分關(guān)心的交付信用。

作為央企，中海的交付信用就不用我再多說了。

還是說數(shù)據(jù)。

2023年，中海累計(jì)交付13.6萬套，按時(shí)交付率100%。而這種交付，也是高品質(zhì)高質(zhì)量的交付。

近期，克而瑞發(fā)布2023年度產(chǎn)品交付力測(cè)評(píng)結(jié)果，本次評(píng)選圍繞總體交付指標(biāo)、室內(nèi)空間、公共區(qū)域、建筑立面、園林景觀、社區(qū)設(shè)施、服務(wù)體系等維度進(jìn)行全面測(cè)評(píng)，范圍覆蓋近百城、近400個(gè)項(xiàng)目。

經(jīng)過專家評(píng)審、專業(yè)評(píng)審和網(wǎng)絡(luò)票選等環(huán)節(jié)評(píng)選，中海地產(chǎn)榮膺“2023中國(guó)房企交付力第一名”、廣州中海觀瀾府入選“2023全國(guó)十大交付力奢居作品”、杭州中海望廬入選“2023十大交付力安居作品”。

其中，廣州中海觀瀾府是廣州海珠區(qū)首個(gè)中海建設(shè)的府系項(xiàng)目，位于廣州市珠江南航道的正中心，航道江面寬闊、島嶼點(diǎn)綴，有如海景體驗(yàn)。除位置資源稀缺外，精工中海實(shí)力為品質(zhì)加碼，獲得業(yè)主高度認(rèn)可。

最后是服務(wù)、運(yùn)營(yíng)信用。

為什么要強(qiáng)調(diào)服務(wù)信用？

我們?cè)?jīng)說過，之前的房企是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的邏輯，解決的是有和無的問題；而當(dāng)下和未來的房企，是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)+運(yùn)營(yíng)的邏輯，房企的服務(wù)不僅是房子，也有基于房子或者建筑物上的服務(wù)。

也就是說，除了開發(fā)住宅本身，還得給業(yè)主和客戶們提供相應(yīng)的配套，比如物業(yè)管理，商業(yè)購(gòu)物、酒店、寫字樓等等，這是地產(chǎn)下半年的增長(zhǎng)點(diǎn)，也是護(hù)城河。

在物業(yè)服務(wù)能力上，中海集團(tuán)有物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)——中海物業(yè)，中海物業(yè)是行業(yè)內(nèi)少數(shù)具備基礎(chǔ)物業(yè)和大物業(yè)服務(wù)能力的頭部企業(yè)。

在商業(yè)服務(wù)能力上，中海2023年旗下商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入已經(jīng)超過了60億，達(dá)到了63.6億，同比增長(zhǎng)20.9%。

從寫字樓到購(gòu)物中心，從長(zhǎng)租公寓到星級(jí)酒店，中海商業(yè)正多角度展示著其專業(yè)的資管力、產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力、以及服務(wù)力。

隨著近兩年中海商業(yè)項(xiàng)目的加速入市，中海主席顏建國(guó)也提到，商業(yè)物業(yè)收入在2023年20.9%的增長(zhǎng)基礎(chǔ)上，2024年有望實(shí)現(xiàn)25%的增長(zhǎng)目標(biāo)。

不僅如此，住宅、商業(yè)之外，中海還在同步布局和培育包括打造供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)，成立數(shù)字科技公司和智慧新能源公司等新增長(zhǎng)點(diǎn)，構(gòu)建收入多元化，以更好應(yīng)對(duì)周期變化。

學(xué)會(huì)告別，是2023年的年度主題。

而與大基建時(shí)代的告別，是2023年大多數(shù)房企要學(xué)會(huì)的功課。

但對(duì)于中海這樣的企業(yè)而言，經(jīng)歷過兩輪周期洗禮的企業(yè)，他們比別的企業(yè)能更早識(shí)別到危機(jī)，當(dāng)然也能快速調(diào)整到對(duì)的方向。

他們的功課不在告別，而是如何以更好的姿態(tài)，迎接新一輪的增長(zhǎng)。