V型反轉(zhuǎn)，深圳要漲了？

開年以來，很多人咨詢淘哥對(duì)深圳樓市的看法，回答這個(gè)問題之前，可以先看一下淘哥在股市的收益率。

2月初以來，淘哥持倉的股票一路飄紅，區(qū)間收益率已經(jīng)超過50%，尤其是開工以后，實(shí)現(xiàn)連續(xù)多個(gè)漲停。

而在1月底，上證指數(shù)還一度跌破2800點(diǎn)，跌幅創(chuàng)下歷史新低，淘哥的持倉股票當(dāng)時(shí)也是一路下行，如今，短短不到一個(gè)月，已經(jīng)收復(fù)失地、再創(chuàng)新高。

淘哥認(rèn)為，今年深圳的樓市也是這樣，千萬不要被悲觀情緒帶著走，深圳的房子不可能一直跌，資金是很務(wù)實(shí)的，三根陽線改三觀，上漲共識(shí)一旦形成、信心一旦恢復(fù)，深圳樓市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，就會(huì)像淘哥的持倉股票一樣，快速反彈。

01.

節(jié)后二手成交量創(chuàng)六年新高

純投資客現(xiàn)身

事實(shí)上，深圳樓市已經(jīng)迎來了小陽春。

1、新盤市場(chǎng)：開發(fā)商喜報(bào)頻頻、純投資客現(xiàn)身。

新盤的熱度從新政后就開始醞釀，春節(jié)期間，福田、南山部分項(xiàng)目訪客量大增，遠(yuǎn)超前幾年。

節(jié)后至今，很多項(xiàng)目都是喜報(bào)連連，淘哥朋友圈都被刷屏了。

比如南山網(wǎng)紅熱盤綠景白石洲開年首周賣了1.3個(gè)億；南山某住宅開盤當(dāng)天去化超70%、大賣183套；寶安某新盤樣開首日訪客量高達(dá)3500+批；龍華北站某盤單日成交就有6套……

比喜報(bào)更值得關(guān)注的是，淘哥和開發(fā)商交流獲知，現(xiàn)在的客戶中出現(xiàn)了一大批新獲得房票的人，比如剛滿18歲的深二代、剛落戶深圳的高學(xué)歷年輕人、深戶隨遷老人、外地客戶等。

更具風(fēng)向標(biāo)意義的現(xiàn)象是——純投資客開始現(xiàn)身。

據(jù)某項(xiàng)目透露，前幾天，有位賬上趴著1800多萬現(xiàn)金流的客戶，想在深圳核心區(qū)購置一套房產(chǎn)，直言不關(guān)心使用率、配套等居住價(jià)值，只關(guān)注能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。

而且，部分客戶的決策周期變短，據(jù)南山綠景白石洲工作人員表示，前幾天有3位客戶都是第一次看房，看完他們項(xiàng)目就買定了。

綠景白石洲營銷中心 看房人很多

2、二手房市場(chǎng)：節(jié)后成交“V型”反轉(zhuǎn)、成交量創(chuàng)六年新高。

更具風(fēng)向標(biāo)意義的二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)比新房更加亮眼。

深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期后四天（2月18日至2月21日）新增客源量增長340.3%、帶看量增長1288%。

成交量也非常可觀，今年春節(jié)假期結(jié)束后九天（2.18-2.26），深圳二手簽約量創(chuàng)近六年新高，同比增長83.9%。（深圳貝殼研究院）

同時(shí)，深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，上周（2.19-2.25）深圳二手房成交951套，環(huán)比大增近4倍，實(shí)現(xiàn)“V型”反轉(zhuǎn)。

深圳貝殼研究院院長肖小平更是公開預(yù)判：“深圳3月是‘小陽春plus’，二手房成交5000套+，這下穩(wěn)了。”

從目前新房、二手房的種種表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)深圳樓市呈現(xiàn)幾大特點(diǎn)：

1、需求旺盛、熱度增長快：訪客量、帶看量呈現(xiàn)倍數(shù)級(jí)增長，想買房的人很多。

2、熱度持續(xù)時(shí)間長：新政后，深圳樓市熱度持續(xù)發(fā)酵，且呈現(xiàn)愈發(fā)火爆的趨勢(shì)。

3、核心區(qū)更加強(qiáng)勢(shì)：相較于遠(yuǎn)郊區(qū)域，以福田、南山為代表的核心區(qū)域更受關(guān)注、復(fù)蘇更加明顯。

4、買家出手更加果斷：部分買房人的決策周期變短，優(yōu)質(zhì)二手筍盤、高性價(jià)比的新盤房源正在快速消化。

02.

大反彈從現(xiàn)在開始

好房子要搶了

那么，深圳樓市后續(xù)將如何發(fā)展？目前這種熱度能否延續(xù)？現(xiàn)在到底有沒有到最好的出手時(shí)機(jī)？

今年的深圳樓市，在淘哥這里就是一張明牌，淘哥可以旗幟鮮明、斬釘截鐵地亮出自己的觀點(diǎn)。

1、龍年深圳樓市會(huì)芝麻開花節(jié)節(jié)高。

短期看，節(jié)前深圳大幅放松限購，釋放了約250萬房票（是深圳2019年全年住宅銷售套數(shù)的約22倍）；節(jié)后LPR5年期史詩級(jí)大放松，下調(diào)至3.95%，大幅降低了購房成本。

兩大超級(jí)利好不僅解決了名額問題、減輕了資金壓力，更重要的是，給市場(chǎng)注入了很大的信心，正在推動(dòng)樓市明顯復(fù)蘇。

中期看，這次房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整，本質(zhì)只是一次供給側(cè)改革+產(chǎn)能出清，類似情況曾在煤炭、鋼鐵等行業(yè)都發(fā)生過。

比如煤炭，曾全行業(yè)巨虧，一斤煤炭?jī)r(jià)格甚至低過白菜。2016年開始供給側(cè)改革后，行業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的軌道，這些年利潤爆棚，分紅率很高。

房地產(chǎn)行業(yè)的未來，就是煤炭和鋼鐵行業(yè)供給側(cè)改革后的重演，產(chǎn)能出清和去杠桿后，以后房地產(chǎn)依然會(huì)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)！活下來的房企、持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的購房者，都能享受行業(yè)的長期價(jià)值紅利。

長期看，房?jī)r(jià)就是一個(gè)貨幣、通脹問題，國際大都市的核心資產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、政策等因素面臨一時(shí)的波折，但把周期拉長，貨幣增發(fā)一定會(huì)推高這類資產(chǎn)的價(jià)值。

看看日本，經(jīng)濟(jì)雖然經(jīng)歷了崩盤，但東京的房?jī)r(jià)已經(jīng)回來了，據(jù)報(bào)道：去年東京23區(qū)暴漲50%，新公寓均價(jià)突破1億日元！

所以，在淘哥看來，2024年深圳樓市的前景非常明朗，去年以來陸續(xù)發(fā)布的各項(xiàng)松綁政策，最終會(huì)形成合力共振，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇+反彈。這個(gè)過程沒有2009、2015年那么迅猛，但是大方向是一樣的。

2、今年是最近三年最好的買房機(jī)會(huì)點(diǎn)。

回顧歷史，買房最賺的就是2008年、2014年。

這兩年都是市場(chǎng)最差、最悲觀的時(shí)候，而且處于大救市前夜——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

如今，樓市再一次來到了市場(chǎng)最悲觀+政策大力轉(zhuǎn)向的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也就是說，現(xiàn)在可能是堪比2008、2014年的黃金機(jī)遇，也是歷史上第三大買房時(shí)機(jī)。

3、大反彈從現(xiàn)在開始，核心稀缺資產(chǎn)是總龍頭，出手要快。

剛剛提及，深圳3月二手房月度成交有望突破5000套。

注意，5000套是深圳二手房成交的正常水平，只要在5000套水平持續(xù)幾個(gè)月，市場(chǎng)的筍盤就會(huì)大量消化，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，至少在供應(yīng)稀缺的核心地段，一定會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

換言之：大反彈已經(jīng)開始。

與此同時(shí)，中銀國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示：“我國即將迎來房地產(chǎn)市場(chǎng)自90年代以來最嚴(yán)重的供給收縮，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)回穩(wěn)、需求恢復(fù)，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲就是大概率事件，尤其是一二線大城市，今年買房可考慮出手。”

淘哥雖然贊同此觀點(diǎn)的大方向，但需要提醒一點(diǎn)：雖然供給收縮，但并不是什么區(qū)域、什么房子都會(huì)漲。

深圳這么大，不同板塊的供需關(guān)系完全不一樣，千萬不能一概而論，一些區(qū)域供給庫存海量，供給收不收縮壓根不影響市場(chǎng)表現(xiàn)。

但是有些區(qū)域確實(shí)沒什么庫存、后續(xù)供給也比較乏力，比如南山。這種區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房子就那么多，新政后釋放的需求又很大，你不買自然有人買，如果觀望過久，很容易與好房子擦肩而過。

所以，深圳遠(yuǎn)郊的剛需區(qū)域、與保障房同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的剛需房，今年還可以等一等、挑一挑，但供應(yīng)稀缺的核心區(qū)域（以南山為代表）、一房難求的優(yōu)質(zhì)改善房，一定要把握機(jī)會(huì)，果斷搶入。

03.

南山樓市率先啟動(dòng)

性價(jià)比之王再推新

8萬多買進(jìn)華僑城

淘哥觀察發(fā)現(xiàn)，南山的優(yōu)質(zhì)房源已經(jīng)在走量了。

比如南山華潤城片區(qū)，節(jié)后首周成交非常活躍，7天賣了16套，而去年華潤城片區(qū)成交比較活躍的11月份，全月成交也僅13套。

對(duì)比之下，7天就把年前一個(gè)月的房子賣了。

再比如華僑城片區(qū)的在售新盤綠景白石洲，去年推出的首批產(chǎn)品，8萬多的房源已經(jīng)一售而空，目前只剩少量9萬多、10萬多的房源。

眾所周知，量在價(jià)先，如果后續(xù)南山的成交量繼續(xù)攀升、低價(jià)房源進(jìn)一步消化，那么接下來發(fā)生的事情就會(huì)顯而易見——業(yè)主反價(jià)、提價(jià)，開發(fā)商變相漲價(jià)（收回折扣、取消優(yōu)惠等）。

所以，趕在價(jià)格起來之前，買南山、買深圳核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的朋友一定要抓緊了。

同時(shí)，淘哥要透露一個(gè)好消息，前幾天還有粉絲朋友因?yàn)槌鍪痔瑳]有買到綠景白石洲8萬多的房源而惋惜，現(xiàn)在“后悔藥”來了——綠景白石洲即將推新T3棟，建面約110-125-187平的3-4房。

據(jù)了解，本次新品的位置更好、景觀更佳，高層可看海景，重點(diǎn)是——單價(jià)還是8萬多起。

8萬多買綠景白石洲什么概念？

綠景白石洲位于傳統(tǒng)豪宅區(qū)華僑城，西接科技園、南接紅樹灣，周邊有高新區(qū)、后海、深圳灣、西麗留仙洞四大總部基地環(huán)繞，是深圳絕對(duì)的龍頭地段，周邊房?jī)r(jià)普遍在14萬+/平，高的甚至去到了25萬+/平。

白石洲與周邊龍頭中心位置關(guān)系示意 僅供參考

地段絕佳之外，綠景白石洲還集超級(jí)大城、超級(jí)配套、超級(jí)品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)于一身，完全可稱之為“南山性價(jià)比之王。”

綠景白石洲規(guī)模高達(dá)約500萬平，由全球50+大師團(tuán)隊(duì)共創(chuàng)，匯聚了商業(yè)、辦公、酒店、文旅、居住等多種業(yè)態(tài)，還配建了4所幼兒園+3所九年一貫制學(xué)校，并引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)：南山外國語學(xué)校。

其中，商業(yè)體量高達(dá)約40萬平，相當(dāng)于4個(gè)萬象天地，不僅涵蓋國際購物中心、立體生態(tài)街區(qū)、地下步行街、高端社區(qū)Mall等各種商圈形態(tài)，還打造了一條約1.2公里的中央綠軸。

同時(shí)，綠景白石洲還引入垂直城市概念，由上及下，打造了50米空中連廊（規(guī)劃中）、100-200米空中會(huì)所、24米空中花園、13米中央綠軸、地下商業(yè)街等多維高效共享空間。

借助中央綠軸+立體空間的設(shè)計(jì)手法，綠景白石洲塑造了一個(gè)無邊界城市，能實(shí)現(xiàn)地下、地面、空中的三維立體轉(zhuǎn)換以及多種生活場(chǎng)景的無縫切換。

更加凸顯智慧的是，作為規(guī)模罕見的地鐵上蓋大型綜合體，綠景白石洲依托片區(qū)已開通的地鐵1+2號(hào)線和建設(shè)中的20+29號(hào)線，打造了地下人行通道+停車場(chǎng)+車行聯(lián)絡(luò)道+地下軌道的交通體系，很大程度疏解了人口高度集中帶來的交通壓力。

綜合來看，綠景白石洲位于深圳龍頭地段，項(xiàng)目本身是世界頂級(jí)智慧的結(jié)晶，整體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、品質(zhì)極具領(lǐng)先性，是代言深圳國際高度的封面大作，可視為華潤城的升級(jí)版，如今單價(jià)8萬多起就能買進(jìn)，真是撿便宜。

更劃算的是，綠景白石洲今年還迎來了價(jià)值集中兌現(xiàn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：首期主體結(jié)構(gòu)迎來封頂；綠景沙河學(xué)校設(shè)計(jì)方案已確定：中標(biāo)單位為深大設(shè)計(jì)院，將打造為南外規(guī)模最大、規(guī)格最高的王牌小區(qū)，目標(biāo)是躋身全市第一梯隊(duì)名校；商業(yè)發(fā)布會(huì)計(jì)劃舉行等。

綠景沙河學(xué)校中標(biāo)方案示意圖

最后，再透露一個(gè)內(nèi)部消息：重奢商圈太古里落址香蜜湖的合作沒洽談成功，現(xiàn)在綠景白石洲正在與太古里商洽，如若太古里真能落址此處，那綠景白石洲就更加坐穩(wěn)了南山新豪宅龍頭的地位，長期價(jià)值大概率輕松超越華潤城。

樓市大反彈前夕、深圳龍頭地段、超級(jí)航母級(jí)綜合體、價(jià)值兌現(xiàn)之年、單價(jià)8萬多起……這個(gè)時(shí)機(jī)、這種稟賦、這種價(jià)格，上半年買房，恐怕很難再找到比綠景白石洲確定性更高、更安全、更合適的選擇了。