上海
【導(dǎo)語】實務(wù)中，賣方通常都喜歡在房屋買賣合同中約定“到手價”。看似簡單的約定，如果約定不明，其實也很容易產(chǎn)生爭議。上海資深房產(chǎn)律師杜繼業(yè)根據(jù)工作經(jīng)驗將常見的爭議總結(jié)為5個方面并提出了應(yīng)對之策。
一、稅收政策一旦調(diào)整，則“到手價”就容易產(chǎn)生爭議
“到手價”一般上下家的稅費均由買方承擔(dān)，而稅收政策一旦調(diào)整，如果導(dǎo)致買方購房成本大幅漲價，超出其預(yù)期，則糾紛就會產(chǎn)生。
應(yīng)對之策：“到手價”并不是一個固定的法律概念，是允許雙方自由約定的，因此可將“到手價”的范圍在合同中進(jìn)行明確列舉。
二、沒有約定涉及退稅該如何處理
根據(jù)退稅政策，符合一定條件個人所得稅可以退給賣方的。退稅本身需由賣方申請，錢款也是直接退至賣方的賬號。如無約定，賣方通常不會同意將到手的稅費再還給買方。
應(yīng)對之策：最好明確約定，稅費退至賣方賬號后全額或按一定的比例退還給買方，同時納稅憑證原件由買方保管。
三、稅費計算錯誤，購房總費用超過買方預(yù)算
對稅費的計算，通常要依靠中介。由于中介專業(yè)水平或者其他原因，可能導(dǎo)致稅費與實際相差很大，有時個別中介為了盡快成交，故意少算稅費。
如果上述情況發(fā)生，導(dǎo)致稅費相差較大，大幅度超出買方預(yù)算的情況下，買方可能將無法正常履行買賣合同，進(jìn)而導(dǎo)致買賣雙方發(fā)生爭議。
應(yīng)對之策：不能只聽中介怎么說，自己還應(yīng)親自查詢一下相關(guān)規(guī)定，最好去交易中心咨詢窗口確認(rèn)一下。
四、居間協(xié)議與示范文本交易價款約定不一致而產(chǎn)生爭議
買賣雙方在居間協(xié)議中約定的是“到手價”，而上海市房地產(chǎn)買賣合同示范文本約定的是“轉(zhuǎn)讓價”，且示范文本對此措辭是無法修改的。而“轉(zhuǎn)讓價”一般指房屋的“成交價”，是高于“到手價”的。
應(yīng)對之策：為避免上述爭議，要么請中介將“到手價”轉(zhuǎn)換為“成交價”，要么在示范文本中特別約定，或者買賣雙方就此簽訂補充協(xié)議。
五、避免中介吃差價
賣方關(guān)注的是自己實際支出，實際上就是在賣方到手價的基礎(chǔ)上再加上各種稅費，這通常都依賴于中介幫忙計算。有的賣方為了圖省事，請中介幫忙代交各種費用，其$APPEND這就給中介吃差價帶來了機(jī)會。
應(yīng)對之策：不要委托中介代交任何費用，如果自己實在不便，也要讓中介提供支付憑證，以便核對。
【結(jié)語】如果買賣雙方都秉持誠意，則遇到糾紛也能順利協(xié)商，但是很多事情并不是都能按照理想的情形發(fā)展。對于買房而言，少則幾百萬，多則上千萬，怎么小心都不為過。
文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）
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