深圳樓市低迷原因何在？

深圳樓市之低迷，幾乎超出所有人的想象。

請看今年1-7月份深圳樓市成交數據。

一手房深圳成交累計1.9萬套（月均2700套），排在北上廣深蓉渝的最后一名。

不過，總量比大北京只少6000套，差距不大。

考慮到深圳本來新房供應量就偏小，有些差距并不奇怪。

按照這個成交水平，深圳全年一手房成交量大約在3.6萬套左右。偏低，但還不算太差。

但是，再看二手房，才真正知道深圳樓市已低迷到極限。

7個月累計成交1.2萬套，僅僅相當于北上蓉成的六分之一到七分之一，廣州的三分之一不到。

從絕對值來看，深圳月均二手房成交只有2000套。

這對于一個常住人口1756萬人、存量房接近200萬套、房產交易以存量市場為主的超大城市來說，二手房市場規模收縮到不可思議的程度！

我們再拉長時間，看看2007-2022年期間上半年二手房成交情況。

今年上半年成交9965套，是過去十六年的最低值。

2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量還是超2萬套。

2009、2015和2016這三年為二手房成交峰值年份，半年成交量在6萬套左右。

和過去峰值相比，今年上半年僅僅相當于其六分之一。和過去谷底值相比，今年上半年相當于其一半不到。

從二手房成交里看，今年比過去十六年任何一個年份都要冷，且冷得相當厲害。

這種情況從去年六月份就開始，已經維持一年以上。

而且，這種情況發生在4月底國家松綁地產、出臺各種政策刺激樓市的大背景下。

以前，我們常說：深圳樓市非常敏感，屬于給點陽光就燦爛的那種。

過去歷次救市政策，比如2009年的”四萬億“，2015年的”330新政“，都是率先在深圳奏效，然后延綿到其他城市。

這一次，深圳卻偃旗息鼓。

為什么會這樣？目前三種比較主流的說法：

說法一：需求斷檔

他們認為715新政過于嚴厲，扼殺了一個龐大群體的購房資格，導致需求斷層，所以市場尤其二手房市場大幅下滑。

考慮到2020年新入戶的93萬人在2023年將取得購房資格，因此2023年市場將會回暖。

說法二：信心不足

他們認為現在深圳不缺購房資格群體和資金，缺的是信心。

剛需群體對未來收入沒有信心。不少樓盤營銷負責人都表示，購房者首付湊一湊，一般都沒有大問題。

但是，大家都對未來的收入缺乏信心，尤其擔心失業導致沒有能力月供。因此，猶猶豫豫不敢下定。

深圳部分行業出現裁員減薪現象。騰訊都出現罕見的裁員行為：

2022年一季報中騰訊披露員工數量為 11.62 萬人，而截至二季度結束，騰訊員工總數降至 11.07 萬人，整體減少超過 5500 人。二季度，騰訊裁員的消息時有出現……

同樣，今年華為也有裁員新聞爆出：

此外，公務員、教師等事業單位都降薪。涉及群體都是深圳購房主力軍，所以嚴重影響到購房信心。

帶有一定投資屬性的二套房需求信心也大大受挫。

因為對于買房獲得增值，大家變得沒有信心。

大家最擔心，樓市真的“變天”了——拐點已到，買房增值變得不再那么容易。

此前，也多次出現過“拐點說”。最早在2007年，王石公開發表“拐點說”，引發大家對中國房地產市場未來的擔憂。

2011年，全國樓市大調控，市場下滑，“拐點說”重出江湖。

2014年，馮侖、陳勁松、潘石屹等提出所謂“樓市的下半場”。其核心觀點是房地產已經飽和，增量市場將越來越小。

因此，房地產開發企業必須轉型，從開發向持有物業運營轉變。所謂“上半場靠開發，下半場靠運營”。

馮侖、潘石屹紛紛放棄開發業務，世聯大舉進攻長租公寓市場。

然而，這些說法最后被證明都是錯誤。

今天，“拐點說”是否靠譜？歷史還會重復嗎？大家心里沒有譜。

說法三：政策力度不夠

這主要針對深圳。旁邊的東莞，已經出臺三輪救市政策。深圳目前按兵不動，沒有重磅政策出臺。

四大一線城市保持默契，基本都沒有大的救市動作，背后一定有住建部的宏觀指導。

大家最為期待的政策：一是調整二手房官方指導價，為二手房成交創造更好條件；二是二套房認定標準放松，采用“認房不認貸”方式。

對應三種說法，有三種救市策略：

第一種：無需救市，無為而治。

目前的困難是暫時的，需求青黃不接不用急，明年（2020年入戶的93萬人將獲得購房資格）有大量需求可以入市。因此，明年市場會自然修復，不需要擔心后市。

第二種：重塑信心，改變預期。

按照拐點論群體的看法，拐點到了，政策效果是有限的。

但是，還是可以從恢復信心做起。

其實，今年土拍時政府有意識地調高了同等地段的限價。這已經是在向市場傳遞積極信號：目前在售樓盤具有數千元的價格優勢，現在不買，下一批價格會更高。

但二手房并不會因此而好轉。二手房不能流轉起來，想要置換的群體就沒有資金入市。所以，很難推動市場進入一個良性循環。

值得注意的是，同樣在有二手房指導價限制的情況下，上海二手房市場已經回暖。

8月份，上海二手房成交超過2萬套，已經接近去年水平。

深圳主管地產部門應該前往上海、成都兩個城市重點調研，看看這兩個城市在二手房市場恢復方面有哪些經驗和做法可供借鑒。

第三種：盡快調整，松綁樓市。

這一策略的呼聲很高。早在三四月份時，就有傳聞要調整二手房官方指導價。不過，最終不了了之。

怎么放才能實現量增價穩？這是一個難度很大的工作。

8月中旬，深圳市政府發展研究中心專門出題《深圳房地產市場穩預期若干問題研究》。這說明，政府也是高度關注房地產目前的狀況，并在問政于社會。

希望能早日對這些問題達成一致，深圳的樓市急需一針強心劑了。

來源：深圳主義