法拍房是“香餑餑”還是“燙手山芋”？

1、盡職調(diào)查
房產(chǎn)在競拍前，部分法院會(huì)明確在競拍公告中說明預(yù)約看樣的時(shí)間，如果法院不組織集中預(yù)約看樣，競買者可自行實(shí)地看樣或委托專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)了解房產(chǎn)情況。實(shí)地看樣能夠幫助競買人進(jìn)一步了解標(biāo)的隱藏瑕疵、居住租賃情況以及物業(yè)水電繳費(fèi)情況，減少因房屋質(zhì)量信息披露不詳細(xì)導(dǎo)致?lián)p失。
真實(shí)案例：
競買人在競拍到房產(chǎn)后，準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)時(shí)，因原房東存在違建現(xiàn)象，實(shí)際房屋現(xiàn)狀與競拍時(shí)的房產(chǎn)信息有嚴(yán)重出入，有關(guān)部門限制辦理過戶手續(xù)，競買人在花費(fèi)大量人力物力復(fù)原后，持相關(guān)部門出具的確認(rèn)公函，才得以順利辦理過戶。

2、稅費(fèi)
房產(chǎn)想要過戶，就需要交稅。但可能因房屋用途、房屋面積以及當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)政策等存在較大差異，需要在競拍前確認(rèn)好需要競拍人來承擔(dān)的稅額。除應(yīng)該繳納的稅率以外，原業(yè)主是否有拖欠物業(yè)、水電等的費(fèi)用需要競買人來承擔(dān)。
因稅率問題各地均有不同，也可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行計(jì)算。
真實(shí)案例：
深圳劉生以369萬元競拍到一套學(xué)區(qū)房，當(dāng)時(shí)該小區(qū)二手房成交均價(jià)為7.3萬/㎡，以此計(jì)算劉生的房子也不會(huì)超過566萬元。劉生以369萬的價(jià)格拍得，相當(dāng)于省下了30%的錢。本以為是一件很值得高興的事，沒想到稅費(fèi)核算下來居然要242萬，加起來足足比市場價(jià)還高出45萬。低價(jià)拍得的房子轉(zhuǎn)眼成了“燙手山芋”。

3、騰房
在法院有明確告知不強(qiáng)制處理房屋騰退問題時(shí)，有人居住或放置物品的房產(chǎn)，需競買人自行確認(rèn)是否存在騰退障礙，自行辦理交接。
真實(shí)案例：
某房產(chǎn)標(biāo)的公告中寫明“有人居住”，競買人未提前了解騰退情況，直接拍下了此處房產(chǎn)。競買人按照程序辦理完過戶手續(xù)后，原房主卻惡意占房，拒不搬離，導(dǎo)致競買人無法入住，只能通過司法程序等待法院強(qiáng)制執(zhí)行，也是造成了很多不必要的損失。

4、租賃
如房屋有租賃則過戶后租賃并不自然解除。如房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關(guān)系并不自然解除，需競買人提前確認(rèn)清楚租賃關(guān)系處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認(rèn)是否存在障礙，是否需要承擔(dān)額外費(fèi)用等。
真實(shí)案例：
某房產(chǎn)標(biāo)的公告寫明房屋”租賃期20年”，競買人參拍前未仔細(xì)閱讀公告了解清楚，拍下后，去辦理手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)租賃合同無法解除，而租客已一次性付清所有房租，無奈只能放棄，白白損失了近百萬的保證金。

5、土地性質(zhì)
因土地性質(zhì)種類的多樣性，如一些經(jīng)濟(jì)適用房、四合院以及工業(yè)、商業(yè)用地等未繳納土地出讓金的房產(chǎn)，競拍者購買后需補(bǔ)繳所欠的土地出讓金，幾萬到幾百萬不等。
真實(shí)案例：
處置機(jī)構(gòu)在描述中說明土地性質(zhì)是劃撥，競買人并未發(fā)現(xiàn)，也并不了解，拍下后去辦理過戶時(shí)，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請(qǐng)政府審批同意并繳納土地出讓金，最終客戶也是選擇放棄保證金。

6、限購
無論是投資還是自住，因?yàn)橄拶彽膯栴}，競買人都需要提前去了解情況，如果競拍成功之后，才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)限購，那么競買人是無法進(jìn)行過戶的。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。在參與競拍前，應(yīng)以當(dāng)?shù)胤抗芫终邽闇?zhǔn)。
真實(shí)案例：
一位山西的客戶，通過司法拍賣買了深圳的房產(chǎn)，想著用于投資，買下后發(fā)現(xiàn)因?yàn)橄拶彛瑹o法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。

7、抵押
同一套房產(chǎn)可能會(huì)存在多重抵押，多重訴訟等情況，大部分城市房產(chǎn)如抵押未解除則無法過戶，競買人應(yīng)在競買前查清房產(chǎn)是否能夠順利過戶。
真實(shí)案例：
競買人拍得了一套房產(chǎn)，公告上寫明有抵押，卻沒告知不可以過戶。競買人在付清全部尾款后，得知這個(gè)房子的他項(xiàng)抵押給了銀行（第一債權(quán)人），且欠銀行158萬，抵押權(quán)到2014年到期，但銀行一直沒有起訴，而是被另外一個(gè)人（第二債權(quán)人）起訴到法院查封并拍賣的。競買人面臨無法過戶的情況，進(jìn)退兩難。