老舊住房原拆原建！深圳首個試點落戶羅湖！

5月23日，深圳市第一幼兒園宿舍樓自主更新原拆原建項目開工儀式在羅湖區(qū)舉行，標志著深圳首個老舊住房自主更新原拆原建試點項目正式邁入建設階段。這一項目為超大城市探索老舊小區(qū)改造開辟了可復制、可推廣的“羅湖路徑”，也讓居住在此40余年的居民終于圓了“住有宜居”的心愿。

老房困境：40年樓齡的"急難愁盼"

深圳市第一幼兒園宿舍樓始建于1979年，如今樓齡已逾40年。歲月在樓體上留下了清晰的痕跡：外墻斑駁脫落、管線老化銹蝕，更讓居民揪心的是，房屋存在結構性安全隱患，加之樓棟地勢低洼，近年來雨洪期多次發(fā)生河水倒灌，“家門口看海”成了居民的煩心事，改造訴求十分強烈。

2025年，中共中央、國務院印發(fā)《關于推動城市高質量發(fā)展的意見》，明確提出“支持老舊住房自主更新、原拆原建”；2026年，廣東省“十五五”規(guī)劃進一步部署相關工作，為老舊小區(qū)改造指明了新方向。響應國家號召，羅湖區(qū)在2026年1月將該項目列為全區(qū)老舊住房自主更新試點，率先探索“自主更新、原拆原建”新模式。

從“要我改"到"我要改”：100%背后的群眾工作

自主更新，最難的不是技術，也不是資金，而是居民共識。項目啟動初期，業(yè)主們普遍持觀望態(tài)度：對政策不了解、對出資改造有顧慮、對后續(xù)能否辦證不放心。

針對這些疑慮，羅湖區(qū)住建部門工作人員逐戶走訪、反復溝通，把政策講透、把賬算清、把路徑指明。經(jīng)過耐心細致的工作，業(yè)主們的態(tài)度逐漸轉變，從“被動等待”變?yōu)椤爸鲃訁⑴c”，最終實現(xiàn)了全體業(yè)主100%簽約、100%授權、100%完成改造資金繳納。不僅如此，業(yè)主們還自主選定了代建單位和設計團隊，全程參與方案共商與建設推進。

業(yè)主代表劉東良在開工儀式上激動地說：“我在這棟樓住了40多年，這里承載了太多回憶，但房屋老化帶來的安全隱患始終讓我們不踏實。現(xiàn)在終于能實現(xiàn)原地改造，我們堅信新樓能徹底改變生活面貌，真正實現(xiàn)住有宜居、老有頤養(yǎng)。”

政府護航：4個月跑出“羅湖效率”

業(yè)主當主角，政府來護航。在市住建局、市規(guī)自局等部門指導支持下，羅湖區(qū)率先實踐“自籌資金、自主更新、原拆原建”新模式，僅用4個月就完成了從意愿征集到開工手續(xù)獲批的全部流程，讓項目成為全市首個正式開工的自主更新原拆原建試點項目。

羅湖區(qū)住建局城中村改造科科長余波介紹，為了推進項目，區(qū)領導牽頭建立多部門聯(lián)動機制，實行“一事項一專員、一堵點一方案”，逐一攻克歷史遺留難題。在省級政策還未正式出臺的情況下，吃透中央城市工作會議精神，銜接現(xiàn)有政策先行先試，最終克服了組織關、政策關、時間關，跑出了深圳速度、羅湖效率。

品質升級：老房子變身“好房子”

項目嚴格對標國家《住宅項目規(guī)范》新標準進行設計，遵循“原址、原使用性質”原則，不突破規(guī)劃剛性約束。改造后，樓棟將加裝電梯、完善無障礙設施、增加架空公共空間，解決地勢低洼導致的河水倒灌問題和房屋結構安全隱患。

此外，房屋的廚房衛(wèi)生間布局也將優(yōu)化，把暗衛(wèi)改為明衛(wèi)，層高提高到3米，讓居民住上安全、舒心的“好房子”。據(jù)介紹，項目預計于2026年底前完成主體建設，屆時居民將實現(xiàn)原地回遷，老鄰居們將在熟悉的地段迎來新生活。

破局創(chuàng)新：打造老舊小區(qū)改造“羅湖樣本”

在傳統(tǒng)城市更新模式普遍承壓的當下，該項目探索出一條完全區(qū)別于開發(fā)商主導的"業(yè)主自主、政府引導、市場運作"新路徑：業(yè)主自籌資金、自主決策，不依賴開發(fā)商資金鏈，不受房地產(chǎn)市場周期波動影響；不涉及拆遷補償和容積率博弈，改造成本大大降低。

這一項目是羅湖落實廣東省“百縣千鎮(zhèn)萬村高質量發(fā)展工程”、推進城鎮(zhèn)建設領域老舊住房自主更新的標志性成果。相關負責人表示，項目最大的改變是理念上的轉變，變“要我改”為“我要改”，讓業(yè)主真正成為改造的主體，從“被動接受”轉向“主動參與”。

對于有自主更新意愿的小區(qū)，羅湖區(qū)將鼓勵業(yè)主成立業(yè)委會、改造委員會，由業(yè)主自主決策設計方案、施工單位、資金籌集等事項。政府將會同建筑業(yè)央企為業(yè)主提供優(yōu)質的改造設計方案，會同轄區(qū)銀行提供普適、靈活的金融創(chuàng)新服務，讓更多老舊小區(qū)能復制“羅湖路徑”，讓更多居民圓上新居夢。

采寫 | 深圳報業(yè)集團記者 王雅萍

編輯 | 馮進容

審讀 | 郭建華

二審 | 潘韻琪

三審 | 王 博

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