租期五年，只經營一年便生意虧損，能提前退租嗎？

（圖由豆包AI生成）

基本案情

2023年5月，懷揣創業夢想的小馬（化名），在崇左市寧明縣某商貿城承租了一間約63平方米的商鋪，打算開店創業。他與寧明某物業管理有限公司簽訂五年期商鋪租賃合同，租期自2023年6月15日起至2028年6月15日止。約定年租金24547元，簽約時小馬一次性付清首年全年租金，并交了3000元履約保證金。

2023年6月底，小馬的店鋪正式開業。但經營現實遠不及預期：商圈客流量稀少、門店生意冷清，月月虧損。小馬勉強支撐至2024年4月，實在無力維系經營，只能停業歇業并清空商鋪。自2024年6月15日起，他便不再繳納后續租金。

2025年7月7日，小馬將商鋪鑰匙交還物業公司，明確提出不再續租。次日，他主動結清了所欠水費及物業服務費。

但雙方就租金問題產生重大分歧：2024年6月至2026年6月兩年租金合計49094元。物業公司認為，小馬單方提前退租已構成違約，應當足額付清欠繳租金；小馬則認為自身經營已嚴重虧損，繼續履行合同有失公平。

無奈之下，小馬訴至法院，請求確認雙方租賃合同于2025年7月7日解除，并要求物業公司退還3000元保證金。

法院審理

寧明縣人民法院經審理認為本案的爭議焦點，一是小馬能否以“經營虧損”為由，單方解除五年期商鋪租賃合同，二是若合同依法解除，存在違約行為的小馬需承擔何種賠償責任。后依法作出判決：確認案涉租賃合同于2025年7月7日解除；小馬需于判決生效之日起15日內，向物業公司支付相當于三個月租金的違約金共計6136.74元；駁回小馬要求退還3000元履約保證金的訴訟請求。

法官說法

一、簽了合同就不能隨便“反悔”

小馬與物業公司簽訂的租賃合同，系雙方真實意思表示，內容不違反法律規定，合法有效。既然簽了字，對雙方都有法律約束力。做生意有賺有賠，這是商業風險——小馬自己應該預見到。經營虧損，既不是法律上的“不可抗力”（比如地震、洪水），也不屬于“情勢變更”（比如政策突變導致整個行業沒法干了）。因此，經營者不能僅以生意虧損為由，要求無條件單方解約。本案中小馬自行停業、拒付租金、單方終止履約的行為，已構成合同違約。

二、合同陷入“僵局”，法院如何“解局”？

法律倡導嚴守契約，但本案存在現實履行困境：小馬已明確不再經營、商鋪長期空置，物業公司即便主張繼續履行合同，也無法強制小馬進場經營。這就形成了法律上所說的“合同僵局”——一方不想繼續，另一方要求必須繼續，可合同實際已經無法履行。若法院強行判令合同履行至期滿，只會造成商鋪長期閑置、社會資源浪費，同時讓承租方債務持續累積，滋生更多矛盾糾紛。因此，法院依據《中華人民共和國民法典》第五百八十條，本著化解僵局、減少資源浪費、平衡雙方利益的原則，判決支持合同解除。此舉并非縱容違約，而是在契約精神與公平效率之間，作出兼顧情理與法理的務實處理。

三、違約必須擔責，不能“一走了之”

支持解除合同，絕不意味著違約方可以“零成本”走人。本案中，法院在判令解除合同的同時，明確由小馬承擔全部違約責任：按合同約定支付三個月租金共計6136.74元作為違約金，同時依據合同約定不予退還3000元履約保證金。上述賠償足以彌補物業公司因突發退租造成的商鋪空置損失、重新招租成本，切實維護了守約方的合法權益。

法官寄語

各位經營者和創業者，投資開店有風險，簽約之前需謹慎。

這個案子給我們的最大啟示是：“簽了合同，就要對自己的承諾負責?！?/p>

生意虧損雖然令人同情，但這不是法律上可以“免費”解除合同的正當理由。當你遇到經營困難時，正確的做法不是“一關了之”“一走了之”，而是主動、坦誠地與出租方協商——看看能不能通過轉租、變更合同、支付合理補償等方式，實現“好聚好散”，把雙方的損失都降到最低。

法律既要維護合同的嚴肅性，保護守約方的利益，也要避免無意義的資源浪費。當合同確實無法繼續履行時，法院會依法打破“僵局”——但前提是：違約方必須為自己的失信行為“買單”。

希望大家以此為鑒，樹立誠信意識，在簽訂和履行合同時多一分慎重，在遇到問題時多一分溝通，共同維護公平、有序的市場交易環境。

轉自：山東高法