一線城市，房?jī)r(jià)反彈？

來(lái)源：中國(guó)新聞周刊

5月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月份以后，盡管春節(jié)后“小陽(yáng)春”驅(qū)動(dòng)的季節(jié)性旺季會(huì)轉(zhuǎn)弱，但70城房?jī)r(jià)指數(shù)仍保持了觸底止跌的態(tài)勢(shì)。4月份，70城新房和二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比均下跌0.2％，跌幅均與3月份持平，均為去年下半年以來(lái)的最低位。其中，一線城市新房和二手房?jī)r(jià)指數(shù)均連續(xù)2個(gè)月環(huán)比反彈，二手房環(huán)比漲幅（0.4％）明顯好于新房（0.1％）。

主要城市房?jī)r(jià)指數(shù)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，首先得益于交易端保持了一定活躍度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份，重點(diǎn)20個(gè)城市二手住房成交面積環(huán)比微跌1％，同比增長(zhǎng)17％，增幅擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)，1—4月同比增長(zhǎng)8％。其次，二手住房掛牌量觸頂后企穩(wěn)或回落、掛牌價(jià)降幅收窄。值得注意的是，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)觸底止跌趨勢(shì)比較明顯。新房方面，4月份漲幅排名靠前的主要是一、二線熱點(diǎn)城市，上海和杭州領(lǐng)漲，環(huán)比均上漲0.4％，南京排第四（0.3％）；二手房方面，一線城市漲幅均排進(jìn)了前10。

這就意味著，重點(diǎn)城市觸底回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)更加明顯，同時(shí)也意味著，2026年樓市“小陽(yáng)春”結(jié)束以后，商品房市場(chǎng)并未出現(xiàn)類似2025年“小陽(yáng)春”后供給端拋壓（二手房掛牌量快速攀升）、需求端收縮（銷售迅速走弱）、預(yù)期轉(zhuǎn)弱（二手房掛牌價(jià)明顯下降）的問題。

圖/圖蟲創(chuàng)意

從根源上來(lái)講，可以歸結(jié)為過去失衡的行業(yè)供求關(guān)系逐步得到平衡、市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力開始修復(fù)。2022—2025年，全行業(yè)出現(xiàn)土地出讓面積小于新開工面積，新開工面積小于批售面積，批售面積小于銷售面積的全鏈條“去庫(kù)存”。進(jìn)入2026年，全國(guó)新房待售面積自2021年6月以來(lái)首次同比下降，3月份和4月份同比分別下降0.1％和0.5％，連續(xù)2個(gè)月下降。加上保交房任務(wù)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清在2026年初基本實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商基于資金鏈考慮而大尺度降價(jià)的壓力小了。

再看二手房市場(chǎng)。近期，二手住房掛牌量觸頂甚至回落，這是近期房?jī)r(jià)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)的關(guān)鍵。一方面，這得益于近年來(lái)全國(guó)二手住房交易持續(xù)活躍的驅(qū)動(dòng)。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年到2025年，30個(gè)代表城市二手住房成交同比分別增長(zhǎng)35％、7％、5％。因此，近年來(lái)二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)回落，并非需求端轉(zhuǎn)弱，而是供給端承壓，即二手房掛牌量攀升和恐慌式拋盤。

隨著二手房交易量攀升，掛牌二手住房被不斷消化。特別是，2025年二季度后，熱點(diǎn)城市二手住房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了一輪快速回調(diào)，到2025年四季度，很多城市、區(qū)域的二手住房?jī)r(jià)格已經(jīng)回到2018年左右的水平。同時(shí)，近年來(lái)政策端持續(xù)給購(gòu)房者讓利，按揭首付、利率和稅負(fù)也降至近年來(lái)的低位。

當(dāng)購(gòu)房門檻、成本降到歷史低位，房?jī)r(jià)水平也降到低位，對(duì)于早些年進(jìn)入城市的年輕人、人才群體來(lái)說，租金和月供差距很小，早些年想買但買不起的房子，現(xiàn)在能買得起了。于是，去年四季度和今年一季度，二手房繼續(xù)保持旺盛的交易態(tài)勢(shì)。在低價(jià)房源被消耗掉后，再交易的就是次低價(jià)房源。加上基本面好轉(zhuǎn)，小業(yè)主也趨于理性，就出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)止跌形勢(shì)更好的趨勢(shì)。

這也是近期國(guó)際投行謹(jǐn)慎看多中國(guó)房地產(chǎn)，特別是認(rèn)為一線城市今年將觸底、2027年和2028年房?jī)r(jià)反彈論點(diǎn)的主要原因。筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)觸底止跌的態(tài)勢(shì)，直接原因是供求關(guān)系好轉(zhuǎn)，深層次原因在于前期市場(chǎng)調(diào)整后內(nèi)生動(dòng)力開始修復(fù)。這種好轉(zhuǎn)和修復(fù)還在進(jìn)行中。

由此，房?jī)r(jià)觸底企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)進(jìn)一步得到夯實(shí)。當(dāng)然，5—6月份是傳統(tǒng)淡季，也是重要的窗口期，重點(diǎn)關(guān)注幾個(gè)指標(biāo)：一是二手房掛牌量、掛牌價(jià)能否保持前期態(tài)勢(shì)；二是“賣舊買新”能否循環(huán)起來(lái)，即中等價(jià)位、中高價(jià)位新房和二手房交易能否有起色；三是重點(diǎn)城市普通住房（90平方米以下）租金回報(bào)率能否穩(wěn)定，并持續(xù)高于公積金貸款利率。這些指標(biāo)如能延續(xù)3—4月份的走勢(shì)，趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)將繼續(xù)得到夯實(shí)。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）

作者：李宇嘉

編輯：閔杰

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