物權+合同+侵權責任：民法典重構小區治理規則

《民法典》編纂過程對《物權法》、《合同法》、《侵權責任法》的立法、執法和司法的思路和經驗進行了吸收和總結，并進行了相應的內容修訂和條款增設，《民法典》的“物權編”、“合同編”、“侵權責任編”不僅從物權關系、債權關系、人身安全和生態環境安全防控與責任分配等層面有效規范了物業小區成員間的權利和義務，而且上述分編相互間又能為小區治理合力的整合提供法律指引。

《民法典》是一部維護民事主體的合法權益、規范民事關系和民事活動、鞏固和發展社會主義市場經濟的基礎性、體系整合性的法律，它按照平等、自愿、公平、誠信、節約資源和保護生態環境、維護公序良俗的基本原則保護公民的人身權利、財產權利和其他合法權益，調整和規范作為民事主體的自然人、法人和非法人組織之間的關系，從而為基于民事主體意思自治、民事主體充分行使自主權利及充分履行民事義務的個人自我治理，與基于民事主體之間的相互承認、平等協商、公平交易、權利與義務相平衡、誠信合作的團體治理、市場治理、契約治理、社會治理提供了有機協調的法治保障體系。《民法典》為各民事主體之間共建、共治、共享的社會治理共同體建設所作的系統協調性規范，可為基于建筑物區分所有權而設立和運作的物業小區走向善治提供原則指引。

■ 一無保安的老舊小區大門上掛滿了門鎖，業主每人一把鑰匙開自己對應的鎖。

作為土地使用和住房市場化改革的產物，物業小區屬區分所有權人組成團體的社會生活的社區化領域，是基于物權的業主專有和業主間共有的互為結合的區分所有權體系。物業小區依托建筑區劃規劃和國有土地使用權出讓、開發建設、物業銷售等契約束銜接而成，并依托團體治理規則、治理機構和物業管理服務運作，由此展開為物權關系、債權關系、團體關系和社區關系的匯聚體。長期以來，物權歸屬爭議、建筑缺陷或配套設施缺失、業主共有收益的流失、維修資金的缺失或難以使用、業主與物業服務企業之間的物業服務合同糾紛、業主團體在社會組織中的邊緣化地位及其成員間的糾紛、業主在團體治理中的低參與度和高決策成本，使很多物業小區成為難治之域。《民法典》編纂過程對《物權法》、《合同法》、《侵權責任法》的立法、執法和司法的思路和經驗進行了吸收和總結，并進行了相應的內容修訂和條款增設，《民法典》的“物權編”、“合同編”、“侵權責任編”不僅從物權關系、債權關系、人身安全和生態環境安全防控與責任分配等層面有效規范了物業小區成員間的權利和義務，而且上述分編相互間又能為小區治理合力的整合提供法律指引。

《民法典》加強了區分所有權人權益保護及團體治理規范的系統協調性

《民法典》“物權編”通過對《物權法》實施中的執法和司法經驗進行總結和吸收，從以下方面修訂了《物權法》中建筑物區分所有權的相關規定：

明確了物權共有部分的處分或利用應征得業主同意的物權保護基本原則

《民法典》第二百七十八條第一款第（八）項規定，“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動”這一事項應當經業主共同決定；第二百八十二條規定，“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”上述規定有利于防范建設單位或物業服務企業（尤其在前期物業管理階段）擅自改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，有利于防范物業服務人借故抬高利用業主共有部分管理服務成本或以總體物業管理服務成本過高為由侵害業主共有收益，也為物權共有部分的有效保護、合理利用和業主共有收益專門建賬監管提供了基本法律依據。

為業主的專有物權權益和共同利益的公平維護提供了清晰的法律保護指引

依據《民法典》第二百八十六條第二、三款，業主大會或者業主委員會有權基于業主任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為而作出要求其停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失的請求；當業主或物業使用人拒不履行相關義務時，業主委員會或物業服務人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。上述規定加強了業主權益的團體維護機制與政府公共執法機制的結合，有利于對外部性侵權行為及時防控。《民法典》第二百八十七條規定，“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。”這就為實現業主請求消除物權及相關權益遭受侵害的權利及其救濟途徑（談判和解、調解、仲裁、訴訟）提供了基本依據。

對區分所有權人團體表決規則進行了比例的平衡

《物權法》基于區分所有權人團體意思自治而對其治理規則和決議行為進行了規范，然而其按事項重要程度而規定的業主作出共同決定相應需要達到“雙過半”、“雙過三分之二”的有效性比例過高，反而不利于區分所有權人團體現實決策運作下共同決策的可行性。《民法典》通過在設定業主參與表決的法定比例的基礎上降低業主表決有效性的比例、對業主共同決定事項進行調整、賦予業主大會或業委會緊急情況處置權來促進業主共同決策的可行性。

■ 寧波藍海公寓使用電子投票方式進行業主代表選舉與表決，希望能夠克服紙質投票的諸多不便。

（1）《民法典》將需要由業主共同決定的事項的法定參與表決比例確定為“專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上”的業主，將決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金、改建重建建筑物及其附屬設施、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動事項規定為“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”，將決定其他事項規定為應當“經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”。這樣，結合《民法典》第一千二百五十九條，業主參與表決的法定比例相當于“雙達三分之二”，業主作出共同決定的有效性比例在統計值上就分別相當于“雙達二分之一”、“雙達三分之一”。

（2）促進維修資金使用的規范性和可行性。《民法典》第二百七十八條將維修資金的籌集與使用事項分離開來，并降低了使用事項的表決有效性比例。《民法典》第二百八十一條第一款進一步明確了維修資金的使用范圍，有利于合理區分維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施所需資金；第二款規定，“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”這就賦權業委會為及時減少、避免和修復因突發事件造成或勢必造成的損失可緊急啟動維修資金使用程序。

此外，《民法典》增設的居住權規定有利于發揮用益物權的效能，支持區分所有權小區和租賃式小區的社區養老或其他社區扶助。

《民法典》增設的物業服務合同規范條款旨在公平維護合同當事人合法權益

在物業服務合同的糾紛中，與區分所有權物權體系治理相結合的物業服務合同糾紛最為突出且比重最大。區分所有權形態下的物業服務是集體性消費品，滿足業主對于物權共有或共用部分和公共配套環境的維護服務和秩序管理的共同需求，其供求雙方沖突的難解可歸結為：（1）訂約機制上的特殊矛盾：對于前期物業服務合同，眾多分散的區分所有權人一般只能承受其約定而不能行使訂約的選擇權利；物業服務合同的訂立所依托的業主共同決定機制既存在較高的實施成本，又包含著效用平均化評價與個體化評價之間的矛盾；（2）信息不對稱和履約監督機制效能發揮的不足使得物業服務質價不符問題難解，物業服務人的侵權行為和履約失信行為難以防控和懲戒；（3）業主對物業服務人的契約義務和職責范圍的認知局限，以及法律教育的滯后，制約了物業服務人和業主、業委會、政府管理機構、其他社會服務機構（如供水供電供氣部門）之間職責的合理界定和分配；（4）合同糾紛調解機制的滯后加劇了當事人雙方的指責循環。

《民法典》“合同編”所設物業服務合同一章著力加強了以下規范：

(1)將物業服務交接條款納入物業服務合同的約定事項（詳見第九百三十八條）并規范了交接程序（詳見第九百四十九條）。這提供了以契約化方式實現原物業服務合同終止時新舊物業服務企業之間或原物業服務企業與業主委員會等相關當事人之間交接的法律指引，為防止非契約化的交接對抗提供了依據。

（2）對物業服務合同的內容、物業服務人的合同義務和對小區公共安全管理應盡的合同附隨義務、法定協助義務進行了合理界定（詳見第九百三十七、九百三十八、九百四十二條）。

（3）強化了對物業服務人履約的監督機制規范（第九百四十一、九百四十三條），有利于促進業主合同權益和物權權益的保護。

（4）在業主行使物業服務合同解除權和物業服務人的權益保護之間進行了平衡（第九百四十六條）。

（5）第九百四十四條第三款規定，“物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”這就明確了物業服務人對債務追索的底線為不得侵害業主或物業使用人的正當權益，為防止物業服務人為維護自身權益而實施不當行為提供了依據。

（6）明確了合同當事人雙方的權益平衡和物業服務秩序穩定機制，規定了業主提前決定解除合同和應滿足的程序要求和物業服務人應獲得的權益維護（第九百四十六條）、業主決定不再續聘原物業服務人應滿足的程序要求（第九百四十七條第二款）、物業服務期限屆滿業主不能作出續聘或另聘物業服務人的決定時原物業服務合同自行延長為不定期合同及任何一方當事人解除不定期合同應滿足的程序要求（第九百四十九條）、原物業服務合同終止后至新物業服務人或業主接管之前的過渡期原物業服務人應履行的義務及物業費請求權。

《民法典》使小區安全管理的職責分配更為系統和協調

《民法典》強化了政府公共安全管理與區分所有權人團體安全管理之間的有機銜接和體系互動。依據《民法典》第二百八十五第二款、第二百八十六條第一款，物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，業主應當依法配合。上述規定與業主行使權利不得危及建筑物安全和損害其他業主合法權益的規定（第二百七十二條）、物業服務人應履行的保護物業服務區域業主人身和財產安全的安全管理注意義務的規定（第九百四十二條），以及“侵權責任編”關于建設單位或施工單位、業主（或物業使用人、飼養動物的管理人）在相關侵權損害中的責任界定原則（包括監護人責任）的規定，和物業服務人應履行風險防控義務以防止過錯責任發生的規定，一同為加強公共應急管理和物權使用、物業管理服務過程的當事人協同構建維護人身及財產安全的生活及物業管理秩序提供了基本法律依據。

《民法典》加強了對屢禁不止的高空拋物墜物的責任分配機制、公共治安管理機構查處究責（包括可能的刑事責任）、難以確定侵權人情形下的損失救濟機制和公平追責機制的銜接：第一千二百五十四條修訂了《侵權責任法》從建筑物中拋擲或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權人且建筑物使用人不能證明自己不是侵權人的情形下的責任分配規定，補充了“可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償”、“公安等機關應當依法及時調查，查清責任人”，以及物業服務企業等建筑物管理人（包括自行管理建筑物的業主或授權管理機構）如未采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品的行為發生則應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任等條款，從而倒逼管理人加強安全管理教育、共用部位和設施設備檢查檢修維護、督促和責成業主/住戶加強設施檢查維護和監護人義務。

業主團體自治規范和能力建設的滯后依然是待解的瓶頸

《民法典》為小區治理體系的進化提供了規則指引，而要使這些原則性的規范轉化為治理效能，則不僅需要物業管理法規和規章及時進行符合上位法規定的修訂，更需要尊重和保護民事主體意思自治和民事權利的自主行使、貫徹民事責任主體自負原則、規范政府權限的執法和司法機制。要使《民法典》有關規定切實發揮規范區分所有權人團體治理、物業管理服務契約治理、小區公共安全治理的效能，以下突出問題需要得到有效解決：

如何提高業主參與表決的法定比例

《民法典》所規定的業主參與表決的高法定比例固然在于促進業主積極行使共同管理權利，然而這一前提條件的設定尤其不利于人數眾多、業主參與度低的區分所有人團體的決策。在業主的表決方式采取書面征求意見的形式下，可能出現表決事項有全體業主表決權數的二分之一或三分之一的支持度但表決得不到通過的情形。

滿足參與表決的法定比例的途徑，一是依托于區分所有權團體成員間的高規則共識度和自組織能力，二是依托于地方法規或政府規章允許“推定達到參與表決的法定比例”的規則變通。現實運作機制可能來自兩者間的平衡。

如何規范地方政府部門和居民委員會對業主大會的設立、業主委員會選舉的指導職責

《民法典》第二百七十七條第二款增加了居民委員會應當和地方政府部門共同對業主設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助的規定，其目的在于規范程序、促進參與、維護公正，但現行地方法規和國務院主管部門的規范性文件則允許居委會超出其職責范圍介入和干預業委會的職責和事務，因此亟需依據《民法典》的原則進行修訂。制定規范地方政府機構和居委會指導監督小區治理的職責范圍的指針，防止隨意減損業主團體合法權益或增加其義務的行為，對促進政府指導、居民自治與業主團體自治的良性循環是必要的。

如何發揮管理規約在小區治理中的基礎性秩序規范和倫理教育功能

管理規約在現實運作中的約束力很弱，尤其體現在防止變相“住改商”、違建、群租、物品擠占共用樓道，以及維護共用場地共享環境及規范寵物管理等方面。為此，需要加強監督執行機構的約束和懲戒權能（包括賦權業主大會以懲戒嚴重違約失信行為的權能，如強制遷移請求權；加強行政執法機構和居委會、業委會、物業服務企業之間安全和衛生環境管理的監督和懲戒的聯動機制），促進臨時管理規約和管理規約約束機制之間的有機銜接（以避免前期物業管理階段的無治弱治的路徑依賴所導致的“公地悲劇”狀態），鼓勵業主/住戶之間的相互教育監督。

如何促進物業服務合同治理機制的進化

物業服務合同的期限選擇、條款（包括服務標準和價格）調整、履約監督和保證、當事人權益平衡均可以通過業主適度授權和履約風險防控相結合的合同治理機制而合理配置。縮短合同期限；授予業委會一定程度的平衡預算的處置權；以履約保證金運作作為監督物業服務人履約乃至解除合同的制度依據；引入自動條款作為業主不能作出物業服務人選聘決定時的救濟機制；約定物業服務人在物業服務合同終止后至新物業服務人或決定自行管理的業主接管之前繼續處理物業服務事項的物業費支付標準，這些均有利于化解法律規定的不完全性所產生的糾紛。

來源：現代物業雜志微信公眾號

作者：楊知源