風向變了！這一輪是“剛需剛改熱”

來源：市場資訊

2026年至今，隨著“金三銀四”諸多城市樓市供求升溫，疊加政策效應持續釋放，市場預期和信心逐步改善，新項目開始加快入市節奏。

4月份重點50個城市新房新增供應環比增加22%，成交面積同環比持平微降，近半數城市同環比正增長，“五一”假期同樣熱度延續。

這一輪市場復蘇與以往高端項目“一頭熱”不同，此次剛需剛改盤表現出色。2026年4月，剛需首改項目在3月的基礎上繼續回升。隨著更多“新規項目”的持續入市，產品與價格雙優的高性價比項目也將成為支持市場的另一支點。

2026年4月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環比小幅下降7%，同比減少2%，單月同比跌幅持續收窄。其中近半數城市同環比正增，如北京、深圳、西安、天津、武漢、廈門等。進入5月，受新政加持，深圳、天津、武漢熱度延續。

聚焦到具體城市項目去化來看，普睿數智城市機構調研數據顯示，4月份13個重點城市開盤或加推房源整體去化率為29%，環比下降5個百分點，但相較1月份仍增加1個百分點。整體趨勢仍在復蘇過程中。

4月有7個城市環比增加，分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢和南京。其中，北京、深圳、杭州、武漢、南京5個城市同環比齊增。去化率最高的為杭州和武漢，平均去化率分別達到58%和56%，主要是供應結構因素影響。

如4月份杭州共42次推盤，平均去化率較3月份上漲14個百分點。一圈層濱江區府、錢江世紀城與蔣村3盤首開去化率96%，錢江新城二期2盤加推，去化率59%。

武漢4月新規項目主導開盤去化，新推盤項目9個，老規項目已不再做集中開盤活動，共計推售1278套（環比下滑3%），認購721套（環比上漲40%），去化率56%，開盤熱銷項目共同特征：階段性斷供區域+唯一新規產品+產品均好性。

從4月份重點城市首開加推熱銷項目整體來看，與以往豪宅火熱、剛需遇冷不同，在3月“剛需剛改”項目領跑的背景下，4月“剛需首改”項目繼續回升。其中，區域稀缺、新規產品和價格適中的高性價比剛需項目熱銷案例顯著增加。

如北京的方程國賢府項目，于4月11日開盤，推售價格4.3-4.7萬元/平方米，該項目主推78-117平方米的三至四居戶型，通過陽臺、飄窗等贈送，得房率達90%-97%，精準適配剛需剛改家庭，去化率達74%。

武漢的城投紅樹林項目為前提紅盤項目加推，該項目主要彌補了板塊斷供，再疊加約106-132平方米的新規產品和低價優勢，最終去化率達85%。

總體來看，如今熱銷的“剛需首改”產品表現為：新規項目占比提升，產品配置設施升維、單價總價降維的特征，適配主流購房者對高品質的高性價比產品的需求。

除此之外，杭州、上海、深圳等高端住宅還是延續熱銷勢頭，如上海的翡雲悅府、中環麓島和前灘元境實現100%去化，其中前灘元境更是成為上海今年首次觸發積分的項目。

從4月份重點城市項目認購套數超過100套的典型熱銷項目來看，同樣表現為剛需首改項目扎堆，核心驅動仍為以價換量，在總價降低同時產品超配、配套完善、高得房率，實現產品與價格雙優的高性價比項目即能實現連續熱銷。

可以看到，當前諸多開盤表現不俗的剛需首改項目已為市場打開了一條成功路徑，市場需求仍在，只是要求正在變得越來越高，這對企業而言，既是挑戰也是機會，未來用心做好產品也將變得更為重要。

綜合來看，隨著政策托底效應將持續釋放，重點城市新房供應提質縮量，“位置好、產品好、價格好、實景好”的八邊形優質新品陸續入市將進一步支撐市場基本面，短期行情仍以平穩修復為主。

市場購買力加速向地段稀缺、產品力突出、性價比較高的頭部項目集中，剛需改善與高端需求各有支撐，整體呈現開盤去化回升、熱銷紅盤領跑市場的格局。