風(fēng)向變了！這一輪是“剛需剛改熱”

來源：市場資訊

2026年至今，隨著“金三銀四”諸多城市樓市供求升溫，疊加政策效應(yīng)持續(xù)釋放，市場預(yù)期和信心逐步改善，新項目開始加快入市節(jié)奏。

4月份重點50個城市新房新增供應(yīng)環(huán)比增加22%，成交面積同環(huán)比持平微降，近半數(shù)城市同環(huán)比正增長，“五一”假期同樣熱度延續(xù)。

這一輪市場復(fù)蘇與以往高端項目“一頭熱”不同，此次剛需剛改盤表現(xiàn)出色。2026年4月，剛需首改項目在3月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升。隨著更多“新規(guī)項目”的持續(xù)入市，產(chǎn)品與價格雙優(yōu)的高性價比項目也將成為支持市場的另一支點。

2026年4月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環(huán)比小幅下降7%，同比減少2%，單月同比跌幅持續(xù)收窄。其中近半數(shù)城市同環(huán)比正增，如北京、深圳、西安、天津、武漢、廈門等。進入5月，受新政加持，深圳、天津、武漢熱度延續(xù)。

聚焦到具體城市項目去化來看，普睿數(shù)智城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，4月份13個重點城市開盤或加推房源整體去化率為29%，環(huán)比下降5個百分點，但相較1月份仍增加1個百分點。整體趨勢仍在復(fù)蘇過程中。

4月有7個城市環(huán)比增加，分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢和南京。其中，北京、深圳、杭州、武漢、南京5個城市同環(huán)比齊增。去化率最高的為杭州和武漢，平均去化率分別達(dá)到58%和56%，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)因素影響。

如4月份杭州共42次推盤，平均去化率較3月份上漲14個百分點。一圈層濱江區(qū)府、錢江世紀(jì)城與蔣村3盤首開去化率96%，錢江新城二期2盤加推，去化率59%。

武漢4月新規(guī)項目主導(dǎo)開盤去化，新推盤項目9個，老規(guī)項目已不再做集中開盤活動，共計推售1278套（環(huán)比下滑3%），認(rèn)購721套（環(huán)比上漲40%），去化率56%，開盤熱銷項目共同特征：階段性斷供區(qū)域+唯一新規(guī)產(chǎn)品+產(chǎn)品均好性。

從4月份重點城市首開加推熱銷項目整體來看，與以往豪宅火熱、剛需遇冷不同，在3月“剛需剛改”項目領(lǐng)跑的背景下，4月“剛需首改”項目繼續(xù)回升。其中，區(qū)域稀缺、新規(guī)產(chǎn)品和價格適中的高性價比剛需項目熱銷案例顯著增加。

如北京的方程國賢府項目，于4月11日開盤，推售價格4.3-4.7萬元/平方米，該項目主推78-117平方米的三至四居戶型，通過陽臺、飄窗等贈送，得房率達(dá)90%-97%，精準(zhǔn)適配剛需剛改家庭，去化率達(dá)74%。

武漢的城投紅樹林項目為前提紅盤項目加推，該項目主要彌補了板塊斷供，再疊加約106-132平方米的新規(guī)產(chǎn)品和低價優(yōu)勢，最終去化率達(dá)85%。

總體來看，如今熱銷的“剛需首改”產(chǎn)品表現(xiàn)為：新規(guī)項目占比提升，產(chǎn)品配置設(shè)施升維、單價總價降維的特征，適配主流購房者對高品質(zhì)的高性價比產(chǎn)品的需求。

除此之外，杭州、上海、深圳等高端住宅還是延續(xù)熱銷勢頭，如上海的翡雲(yún)悅府、中環(huán)麓島和前灘元境實現(xiàn)100%去化，其中前灘元境更是成為上海今年首次觸發(fā)積分的項目。

從4月份重點城市項目認(rèn)購套數(shù)超過100套的典型熱銷項目來看，同樣表現(xiàn)為剛需首改項目扎堆，核心驅(qū)動仍為以價換量，在總價降低同時產(chǎn)品超配、配套完善、高得房率，實現(xiàn)產(chǎn)品與價格雙優(yōu)的高性價比項目即能實現(xiàn)連續(xù)熱銷。

可以看到，當(dāng)前諸多開盤表現(xiàn)不俗的剛需首改項目已為市場打開了一條成功路徑，市場需求仍在，只是要求正在變得越來越高，這對企業(yè)而言，既是挑戰(zhàn)也是機會，未來用心做好產(chǎn)品也將變得更為重要。

綜合來看，隨著政策托底效應(yīng)將持續(xù)釋放，重點城市新房供應(yīng)提質(zhì)縮量，“位置好、產(chǎn)品好、價格好、實景好”的八邊形優(yōu)質(zhì)新品陸續(xù)入市將進一步支撐市場基本面，短期行情仍以平穩(wěn)修復(fù)為主。

市場購買力加速向地段稀缺、產(chǎn)品力突出、性價比較高的頭部項目集中，剛需改善與高端需求各有支撐，整體呈現(xiàn)開盤去化回升、熱銷紅盤領(lǐng)跑市場的格局。