荒廢20多年 廣州最大爛尾別墅群將重啟

廣州市花都區花僑鎮新落柴崗大樹窩泰湖山莊共計58套不動產。圖片來源：京東資產交易平臺

有望在1個多月后復建。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

一個擱淺20余年的別墅盤即將重啟新生。

來自廣東省投資項目在線審批監管平臺的信息顯示，泰湖山莊的備案已在4月30日獲得廣州市花都區發展和改革局復核通過，預計將于7月1日復工復建。

泰湖山莊是一個純別墅項目，2004年底因資金鏈斷裂而停工，已建成的近200棟別墅淪為廣州最大規模的爛尾別墅群。直到2025年5月，廣州市中級人民法院裁定批準其項目公司的重整計劃，該項目才得以盤活。

泰湖山莊的新大股東是知名代建企業——綠城管理。作為投資人，該公司提出了5億元的投資方案，用于償債與項目重建。

5月13日，關于綠城管理在泰湖山莊中扮演的角色，以及項目后續開發計劃等問題，綠城管理相關人士均未回應，僅對中國房地產報記者表示：“項目正處于方案打磨階段，暫無更多信息可以披露。”

知名央企曾有意接手

泰湖山莊位于廣州市花都區花東鎮花都大道北，依山傍水，環境優美，是一個歷史悠久的別墅項目。2000年，廣州市泰湖房地產開發有限公司（以下簡稱“泰湖地產”）與花都華僑農場簽訂土地轉讓（租用）合同，其中征用518.36畝，租用1500畝，用于開發泰湖山莊項目。該項目的規劃總用地面積約714.05畝（折合47.6萬平方米），其中441.18畝取得《國有土地使用權征》，7.33畝已簽定《國有土地使用權出讓合同》、繳清出讓金，剩余195.54畝為規劃用地范圍內湖面。項目容積率0.32，規劃總建筑面積約18萬平方米，其中別墅占13萬平方米，商服、中小學等配套為5.1萬平方米。

2004年9月，泰湖山莊宣布首期將推出400多棟商務別墅，戶型面積200平方米至800平方米。但當年年底，該項目就因資金短缺而停了工，留下一片爛尾樓。

為了盤活這個項目，2012年3月，花都區與中國青旅集團簽訂了合作框架協議。中國青旅集團是我國改革開放后成立的首家旅行社類企業，控股股東為中國光大集團。雙方計劃打造占地面積超過6000畝的中國（花都）南方青年企業家論壇暨國際青年社區項目，其中便包括原泰湖山莊的714畝土地，項目建設工期為5年，預計靜態總投資51億元。彼時，花東鎮表示，引入央企中國青旅集團的大項目進駐花東，不但有效解決了歷史遺留問題，還使原來的“爛尾樓”——泰湖山莊轉身變為“金鳳凰”。

按照當地政府的說法，中國青旅集團對這個大項目頗為重視，擬將其分為三期開發，一期（泰湖山莊爛尾樓）、二期（嶺南風情小鎮）、三期（新型城鎮化項目）。截至2014年，中國青旅集團已對泰湖山莊進行了全面的整理，花都區政府也成立了專門工作小組，希望盡快理順該項目債權、債務等歷史遺留問題。

但在那之后，關于中國（花都）南方青年企業家論壇暨國際青年社區項目的信息，便無法從公開渠道查詢到。有關該項目的進展及發展計劃，中國房地產報記者向中國青旅集團發送了采訪提綱，截至發稿未獲回復。

綠城管理成為新投資人

泰湖山莊回歸公眾視野是從2020年開始，其在建工程多次被擺上拍賣架。2024年的拍賣公告顯示，作為一個爛尾近20年的項目，泰湖山莊內的道路及別墅花園內遍生粗壯林木及雜草，別墅普遍存在窗、門框墻體被損壞，部分梁、柱被損壞，基礎長年被雨水沖刷暴露，花園部分泥士塌方等問題。

不僅如此，該項目土地中的某些地塊還存在權屬爭議，須依法確權，已開發建設的198棟別墅和2棟商業樓中，198棟別墅均未取得產權登記證書，其中146套別墅的財產權益已經通過司法拍賣處置，拍賣及未拍賣的別墅中共有42套屬于沖紅線或在紅線外的違章建筑。

一位了解該項目的業內人士表示，泰湖山莊爛尾時間長，集工程款、金融債權、違建比例高、新舊股東矛盾等多種復雜問題于一身，盤活難度可想而知。法院也在一份民事判決書中強調，泰湖山莊積弊已久，項目的重啟涉及巨額負債、官方批文、司法障礙等多重困難，若非各方通力合作難獲成功。

轉機出現在2021年6月，廣州市中級人民法院裁定受理債權人對泰湖地產的重整申請。重整資料顯示，截至2024年6月，泰湖地產負債總額約9.18億元，核心資產的變現值僅2.14億元，資不抵債問題突出。為此，泰湖山莊擬引入融資代開發方，由其負責項目建設資金的籌措投入以及開發運營事項。

2024年7月，泰湖地產終于招募到一名意向投資人，綠城管理旗下企業提出了5億元的投資方案，其中約2億元用于清償債務，剩余3億元用于項目復建，但該方案遭到部分債權人反對。為了推進重整進程，投資人主動追加償債資金，但依然未能與債權人達成一致意見。為此，破產管理人向廣州市中級人民法院申請強制批準重整計劃，并在2025年5月獲該院裁定批準。

談及這個案例時，廣州市中級人民法院表示，在泰湖地產資不抵債、股東又未貢獻新價值的情況下，法院依法及時將原股東權益調整為零，引入新的投資人掌控公司，恢復公司運營，有效消除了因股東爭奪公司控制權而對項目復工復建造成的障礙，推動泰湖山莊項目早日復工復建。

根據企查查的信息，泰湖地產的股權結構已在2025年8月變更，新股東為持股57.8%的廣州綠誼城市建設開發有限公司及持股42.2%的綠羿（廣州）房地產經營管理有限公司，前者的實控人為綠城管理，后者的大股東則為北京中青旅置業有限公司。北京中青旅置業有限公司的經理孫權永曾在中國青旅集團旗下多家公司任職。

泰湖山莊的最新備案資料顯示，該項目的占地面積為32萬平方米，總建筑面積約18萬平方米，容積率約0.56，較此前的0.32有所提高，仍規劃打造低密度的高端社區，投資總額達到了23.4億元，建設起止年限為2026年7月1日至2029年9月1日。這意味著，蹉跎20余年的泰湖山莊有望在1個多月后邁出復建的關鍵一步，而中國青旅集團能否借此撬動那個投資額超過50億元的大項目，亦值得關注。