滬土拍熱度不減！央企角逐虹口兩迷你地塊

距離上海2026年度第四批次集中土拍不足兩周，虹口區(qū)兩幅內(nèi)環(huán)迷你宅地已提前引爆市場熱度，成為當(dāng)下上海土地市場最受關(guān)注的焦點。中鐵置業(yè)、中建東孚等知名央企紛紛提前布局，接連發(fā)布地塊招標(biāo)計劃，其中中鐵置業(yè)更是計劃總投資超38億元重倉這兩幅地塊，在土拍正式開拍前就完成了“前置卡位”，動作之快超出市場預(yù)期。

與此同時，近期中鐵置業(yè)在上海楊浦東外灘推出的豪宅項目中鐵云璟外灘，卻遭遇了去化難題，4月底開盤以來20天僅網(wǎng)簽4套，與虹口兩幅地塊的火熱形成鮮明對比。

行業(yè)人士認(rèn)為，這一冷一熱的反差，恰恰折射出當(dāng)前上海土地市場的核心邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，“小而美、快周轉(zhuǎn)”的低風(fēng)險地塊，正成為房企布局的首選。

內(nèi)環(huán)稀缺 “小而精”

開發(fā)條件堪稱友好

本次備受矚目的兩幅地塊均坐落于虹口內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，雖體量迷你，但憑借成熟的配套、友好的開發(fā)條件以及稀缺的區(qū)位優(yōu)勢，成為眾多房企眼中的“香餑餑”。

其中，虹口區(qū)歐陽社區(qū)C080403單元hk153-02地塊，位于四達(dá)路與歐陽路交匯處，距離10號線郵電新村站約500米，交通出行十分便捷。該地塊出讓面積約6099.68㎡，容積率2.5，建筑面積約1.53萬㎡，起價12.2億元，起始樓面價約80004元/㎡，地上建筑限高80米。最值得關(guān)注的是，該地塊無風(fēng)貌保護(hù)要求，無需配建保障房和租賃住房，也沒有中小套型比例限制，開發(fā)自由度極高。

周邊魯迅公園、虹口足球場、凱德虹口商業(yè)中心等成熟城市資源環(huán)繞，生活氛圍濃厚。

另一幅虹口區(qū)嘉興社區(qū)C080301單元hk306-08地塊，緊鄰瑞虹一期南側(cè)，位于臨平路與太平橋支路交匯處，作為成片二級舊里改造中的最后一個住宅地塊，其稀缺性不言而喻。該地塊出讓面積約7115.32㎡，容積率2.5，建筑面積約1.78萬㎡，起價14.23億元，起始樓面價約79999元/㎡，同樣限高80米，且擁有三面環(huán)綠、兩面環(huán)水的獨特生態(tài)優(yōu)勢，周邊瑞虹天地太陽宮、月亮灣等高端商業(yè)配套齊全，4號線、10號線等軌交線路環(huán)繞，高端居住氛圍已然成型。

行業(yè)人士認(rèn)為，這兩幅地塊總建面僅約3.3萬方，未來可售住宅均在100套上下，屬于一次開盤即可實現(xiàn)清盤的快周轉(zhuǎn)標(biāo)的，資金占用少、去化確定性強(qiáng)，恰好契合當(dāng)前房企穩(wěn)健發(fā)展的訴求。

未拍先火

兩家央企提前“亮劍”

土拍尚未正式拉開帷幕，房企的搶跑動作已率先展開，用實際行動亮出了拿地決心。5月8日，中建八局旗下的上海中建東孚投資發(fā)展有限公司率先發(fā)力，發(fā)布了歐陽社區(qū)hk153-02地塊的招標(biāo)計劃，擬總投資約21億元，其中建安費約2.5億元，計劃于2026年6月19日啟動招標(biāo)，提前鎖定后續(xù)開發(fā)節(jié)奏。

緊隨其后，5月9日，中鐵置業(yè)集團(tuán)上海有限公司連續(xù)發(fā)布兩則招標(biāo)預(yù)告，將目光同時鎖定在歐陽社區(qū)和嘉興社區(qū)的兩幅地塊上，計劃總投資達(dá)38.15億元，其中歐陽社區(qū)地塊投資17.14億元，嘉興社區(qū)地塊投資21.03億元。

一邊“搶地”一邊“滯銷”

的魔幻現(xiàn)實

與上述火熱“搶地”準(zhǔn)備形成鮮明對比的，是中鐵置業(yè)在上海另一個項目的尷尬處境。就在4月底，中鐵置業(yè)位于楊浦東外灘的豪宅項目——中鐵云璟外灘首次開盤。這個項目拿地時可是風(fēng)光無限：2025年9月，中鐵置業(yè)以溢價28.1%、樓板價高達(dá)9.22萬/平方米的代價刷新了板塊紀(jì)錄。

然而，開盤20天后，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示該項目僅網(wǎng)簽了4套，不足推盤套數(shù)的一成。要知道，項目所在的東外灘“九宮格”板塊，此前的新盤可是“日光盤”的集中營。對比之下，原因很直接：一是定價過高，中鐵云璟外灘均價達(dá)13.2萬/平方米，而隔壁項目去年入市時僅約12.7萬/平方米；二是入市時機(jī)不佳，當(dāng)前豪宅市場熱度已有所降溫。

一邊是高價拿地后面臨“站崗”風(fēng)險，另一邊又要豪擲38億繼續(xù)在市區(qū)搶地。中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理王偉東的抉擇，折射出所有中型房企的焦慮：不拿地，意味著在上海出局；拿地，又可能面臨去化難題。

即便如此，中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理王偉東仍堅持加碼上海市區(qū)核心地塊，足見其對虹口內(nèi)環(huán)地塊價值的高度認(rèn)可。

一場關(guān)于“確定性”的押注

行業(yè)人士認(rèn)為，房企在土拍前提前發(fā)布招標(biāo)計劃，核心目的在于縮短拿地、報建、開工、入市之間的時間差，實現(xiàn)“拿地即開工”，在當(dāng)前新房市場競爭日趨激烈的背景下，開發(fā)節(jié)奏本身就是核心競爭力，提前布局能讓項目更快入市，搶占市場先機(jī)。

虹口兩幅地塊的火熱，并非偶然，而是當(dāng)前上海土地市場發(fā)展趨勢的集中體現(xiàn)。行業(yè)人士認(rèn)為，2026年以來，上海土地市場已從過去的“拼規(guī)模、拼溢價”，轉(zhuǎn)向“搶確定、求穩(wěn)健”，房企的投資策略變得更加謹(jǐn)慎和理性。過去，房企更傾向于爭奪大體量、高熱度的地塊，盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，而如今，在市場不確定性仍存的背景下，房企更看重地塊的總價可控性、開發(fā)周期長短、產(chǎn)品溢價空間以及去化確定性。

虹口這兩幅地塊恰好踩中了所有關(guān)鍵點：內(nèi)環(huán)核心區(qū)位帶來了穩(wěn)定的高端客群和清晰的價值支撐，小體量、低總價降低了資金占用壓力，友好的開發(fā)條件為產(chǎn)品溢價提供了可能，快周轉(zhuǎn)屬性則能有效保障資金回籠，這些優(yōu)勢共同構(gòu)成了地塊的核心吸引力。此外，不止虹口地塊，此前保利發(fā)展也在第四批次地塊清單公布后，迅速發(fā)布了青浦重固地塊的招標(biāo)公告，提前布局優(yōu)質(zhì)地塊。

業(yè)內(nèi)人士表示，這種“未拍先招標(biāo)”的模式，正逐漸成為房企拿地的常態(tài)，土拍的較量早已不再局限于競拍當(dāng)天的舉牌，而是提前體現(xiàn)在房企的前置準(zhǔn)備中，用效率對沖市場波動，已成為房企應(yīng)對當(dāng)前市場環(huán)境的重要手段。

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