深圳新政兩周“量價(jià)齊升”，當(dāng)前已是政策底部

來源：市場資訊

4月30日深圳限購政策調(diào)整之后，深圳新房市場成交面積與成交金額至今已連續(xù)兩周出現(xiàn)上漲。

在深圳新政利好的推動(dòng)下，市場期待一線城市新一輪政策調(diào)整。

然而，從北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)一線城市2024年至今的政策調(diào)整來看，此次深圳限購調(diào)整并非一線城市限購進(jìn)一步松綁的信號(hào)。

北京和上海分別在2025年底及2026年初發(fā)布過一輪政策松綁，此次深圳新政是對(duì)這一輪北京、上海政策的接力。

因此，短期內(nèi)一線城市限購不會(huì)全面放開，當(dāng)前已是政策底部。

2026年4月29日，深圳市住房和建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。自4月30日起，符合條件的家庭在核心區(qū)范圍內(nèi)（福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道）可多購1套商品住房；不符合條件，但持有深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證的家庭可在核心區(qū)范圍內(nèi)購買1套商品住房。

至此，深圳購房幾乎“零門檻”。

在新政推動(dòng)下，截至2026年5月10日，深圳新房市場成交面積、成交金額、成交均價(jià)都已連續(xù)兩周出現(xiàn)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，包含新政發(fā)布當(dāng)日在內(nèi)的2026年第17周（4.27-5.3）深圳新房成交面積10.33萬平方米，環(huán)比增長3.41%，成交均價(jià)61420元/平方米，環(huán)比微增0.19%，成交金額63.42億元，環(huán)比增長3.61%。

新政發(fā)布后，2026年第18周（5.4-5.11）深圳新房成交面積10.97萬平方米，環(huán)比增長6.22%，成交均價(jià)83916元/平方米，環(huán)比增長36.63%，成交金額92.04億元，環(huán)比增長45.14%。

深圳第18周成交均價(jià)和金額明顯提升主要是受招商華潤觀潮府集中成交帶動(dòng)，該項(xiàng)目地處寶安中心區(qū)西側(cè)，東南直面前海三灣，坐擁一線海景與城市地標(biāo)景觀，是寶中稀缺臨灣新盤。折后均價(jià)約13.7萬/平方米，相較周邊二手形成明顯價(jià)格倒掛。

從深圳近十周的成交走勢(shì)來看，新政后，深圳新房成交已出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。

2024年9月至今，一線城市已經(jīng)歷多次松綁。

2024年9月29日上海率先調(diào)整住房限購政策，揭開一線城市新一輪限購松綁的序幕，廣州全面放開限購，深圳、北京住房限購政策也迎來松綁。這一輪政策調(diào)整也是至今效果最好的一次。

在經(jīng)歷了2024年第四季度整體市場的回升后，2025年市場延續(xù)了“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。2025年8月8日，北京住房限購政策再次調(diào)整，松綁了五環(huán)外的限購套數(shù)。一直到8月25日，上海跟進(jìn)，與北京類似，對(duì)外環(huán)外限購進(jìn)行了調(diào)整。隨后2025年9月6日，深圳發(fā)布調(diào)控政策，但力度明顯高于北京和上海，放開了非深籍購房限制。

2025年12月24日，北京再次發(fā)布樓市新政，力度較8月份更大，降低了非京籍家庭購房門檻。此后上海和深圳在2025年沒有發(fā)布新政。

一直到2026年2月25日，上海五部門聯(lián)合出臺(tái)“滬七條”，非滬籍購房門檻出現(xiàn)“史詩級(jí)”松綁，此后上海二手房市場修復(fù)明顯，至3-4月份“小陽春”領(lǐng)跑全國。

由此可見，2026年4月30日深圳的這輪調(diào)整，其實(shí)是對(duì)之前北京和上海政策的接力，與之前一線城市政策松綁時(shí)間較為集中不同，這一輪松綁間隔時(shí)間較長。

從當(dāng)前北京、上海、深圳限購政策對(duì)比來看，除了北京還有社保年限門檻之外，上海和深圳都僅需居住證即可，其中上海居住證需滿5年，而深圳則無年限要求。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)一線城市限購不會(huì)全面放開，這主要是因?yàn)槲覈蟪鞘卸加谐Ｗ∪丝谝?guī)劃上限，不會(huì)出現(xiàn)無限制的增長，這不僅是房地產(chǎn)一個(gè)領(lǐng)域的問題，而是涉及公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)布局、子女教育、醫(yī)療保障等整個(gè)城市承載能力的問題。

整體來看，放松限制性政策是趨勢(shì)，截至目前，除北京、上海、深圳之外，其余城市基本已無其他限制性政策，而上海與深圳已將買房門檻松綁至“居住證”即可買房，基本已可滿足非戶籍人口剛性自住購房需求。從這兩個(gè)城市限購松綁至今的市場走勢(shì)來看，市場成交有明顯復(fù)蘇，但整體分化依舊。

我們認(rèn)為，應(yīng)該讓行政手段退出房地產(chǎn)市場，盡可能的讓市場自身去調(diào)節(jié)市場，這樣更有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。