中國奧園再次爆雷，啟動境外債務二次重組！

5月4日，中國奧園（03883.HK）公告確認：自3月30日起全面暫停所有境外債務本息償付，正式進入境外債全面違約階段，并觸發交叉違約，已委聘畢馬威與年利達啟動新一輪重組。

3月30日，奧園旗下境外平臺Add Hero發行的3筆美元優先票據利息到期，合計約1.03億美元未兌付：

1. 2029到期7.5%優先票據；
2. 2030到期8.0%優先票據；
3. 2031到期 8.8% 優先票據。

根據合約，30天寬限期滿后至4月底屆滿仍未支付，構成正式違約，并觸發境外債務交叉違約條款。

中國奧園2025年財報顯示：公司總資產1282.23億元，總負債1738.68億元，凈資產-456.45億元，處于深度資不抵債狀態。

從3月30日起，中國奧園暫停兌付所有境外債務（含本金+利息），附屬公司同步執行，確保債權人公平對待。

目前，奧園已委聘畢馬威作為財務顧問、年利達作為法律顧問，全面評估資本結構與流動性，推進境內外債務重組。預計境外債規模約50億美元，重組壓力極大。

01、首次爆雷

這不是奧園第一次爆雷，上一次發生在4年前。

2022年1月19日晚，中國奧園在港交所公告正式違約，涉及4筆美元債合計約10.86億美元：

1. 2022年1月20日到期，4.2%優先票據，本金1.88億美元；
2. 2022年1月23日到期，8.5%優先票據，本金4.99億美元；
3. 2023年6月到期，7.35%優先票據，本金2億美元；
4. 2024年6月到期，7.95%優先票據，本金2億美元。

其中，前兩筆不兌付本金+最后一期利息，后兩筆停止支付利息。

由于觸發交叉違約條款，中國奧園當時所有境外債務全部實質違約。

2021年末，該公司凈資產首次轉負，為-75.3億元。

02、債務重組

2023年7月2日，中國奧園披露境外債重組框架，與主要債權人組（ICA）達成原則共識。

該框架覆蓋全部境外債務約61億美元，包括10只美元債+其他境外貸款，其核心方案為“展期+債轉股+永續債” 組合：

1、新債務工具23億美元

發行4只新美元票據，全部展期至2031年，利率下調，還款節奏放緩。

2、債轉股14億股普通股

向債權人發行14億股新股，占擴大后股本約20%，直接削債約16億美元。

3、強制可轉債1.43億美元

發行無息強制可轉換債券，約定時間后自動轉股。

4、永續債16億美元

無固定到期日，利息可遞延。

經過測算，以上方案重組效果如下：

1. 削債+展期：8年內減少境外本息支付約49億美元；
2. 短期減負：2024~2026年境外公開市場無剛性到期本金，只需支付少量利息；
3. 賬面修復：重組后凈資產增厚約313.5億元，暫時脫離資不抵債。

9月22日，中國奧園股票復牌，重組談判進入沖刺。

11月29日，債權人會議高票通過方案。

2024年1月12日，方案獲開曼、BVI、香港法院正式批準，重組于3月20日正式生效。

與此同時，境內債務也在同步進行。

2023年9月，中國奧園12只境內公開債（公司債、ABS）全部整體展期3年，避免境內違約擴散，與境外債務重組互相配合。

03、挪用關聯公司巨資

2019年3月18日，從中國奧園分拆出的物業管理運營商奧園健康生活集團有限公司（簡稱奧園健康），在港交所主板上市。

兩者的關系類似于中國恒大與恒大物業。

中國恒大挪用了恒大物業134億資金；而中國奧園也在2021年1月1日~2022年3月31日期間，挪用了奧園健康33億資金。

挪用資金主要發生在2022年1月19日爆雷前，并延續到爆雷后，可見其當時資金鏈之緊張。

東窗事發后，兩家公司共15名高管被港交所公開譴責，中國奧園董事會也被股東會一鍋端地撤銷了。

2023年7月，廣州南粵星橋基金以2.56億港元收購了奧園健康29.9%股權，中國奧園退居第二大股東，喪失控制權。同年12月19日，奧園健康正式更名為星悅康旅，與中國奧園進一步切割。

這筆交易于2023年2月16日由中國奧園公告確認簽約，7月18日完成股權交割，雖然產生?約4476.6萬港元的賬面虧損???，但帶來實實在在的現金流。

接盤方由廣州增城區國資控股，廣州市屬國企參股，該交易具有一定的紓困性質。

04、二次重組先例

由于房地產市場長期疲軟，中國奧園2024~2025年銷售低迷，經營性現金流持續為負；項目減值、處置不及預期，資產端持續縮水。

截至今年1月底，公司境內逾期未清償本金約420億元，未決訴訟涉訴金額達693.17億元；此外，還有172條失信被執行人記錄，涉及金額43.74億元。

2019年，中國奧園通過旗下間接全資香港SPV公司收購了位于香港葵涌市地段第46號的活化工廈項目，并更名為奧創中心。

恒生銀行提供貸款融資5.39億港元，以奧創中心為抵押物，中國奧園提供連帶保證擔保。

2022年1月，中國奧園首次爆雷后，該貸款也交叉違約，進入逾期狀態，但抵押貸款不在債務重組范圍內。

截至2026年2月，應計利息約1.21億港元，本息合計6.6億港元。

2月27日，中國奧園發布公告，確認奧創中心已被債權人正式強制接管，而且接管程序不可暫緩。

這一事件發生在二次爆雷前夕，標志著中國奧園財務狀況持續惡化。

房企二次債務重組已有先例，即融創中國。

融創第一次重組方案，和其他房企大同小異，無非是展期、降息、債轉股以及這三種方式的組合。

然而，重組只是“以時間換空間”，沒有根本解決盈利與現金流問題，于是又有了二次重組。

二次重組很“徹底”，96億美元境外債全額轉股，徹底清零，沒有還債壓力。

既然“效果”這么好，預計這一方式將會被其他房企效仿。