“五一”樓市觀察|部分核心城市熱度回升

近期召開的中央政治局會議定調“努力穩定房地產市場”后，部分城市房地產優化政策相繼落地。

同時，受政策利好與“五一”長假，以及一二手房置換鏈條持續打通等因素疊加，假期核心城市房地產市場活躍度顯著提升。

地方優化政策相繼落地

4月29日，深圳率先出臺優化政策，對福田區、南山區、寶安區新安街道等核心區域定向放松限購，并提高住房公積金貸款額度，同時優化上浮比例。

4月30日，廣州跟進，針對公積金貸款、交易成本、房票安置、土地供應、現房銷售及存量消化等多個環節，出臺系統性舉措。

同日，天津出臺新政，聚焦盤活存量、滿足需求、規范市場三大方向，推出11條具體舉措。武漢出臺“漢七條”，在加大住房信貸支持力度，公積金貸款套數認定標準，存量公積金貸款比例和公積金異地貸款范圍進行優化。并在新城區購房實行階段性優惠，同時加大購買商辦類房屋的支持力度。

5月2日，蘇州發布新政，從全域優化限購、加大公積金支持、推進“好房子”建設等方面出臺11條措施。同日，揚州全面放寬限購范圍，下調首付參考比例，并在公積金和購房置換等方面出臺支持政策。

據不完全統計，中央政治局會議前后，至少已有15個城市出臺了各類穩定房地產市場相關政策措施，且未來出臺優化政策的城市還將持續擴容。

部分核心城市熱度回升

從“五一”假期的市場表現看，一些強政策加持城市依靠節前新政實現熱度回升，多數二線城市維持溫和修復，需求側整體仍處于低溫觀望狀態。

率先出臺政策的深圳，成交出現升溫跡象。深圳市住建局數據顯示，4月30日-5月5日，深圳新建商品住宅網簽銷售492套，同比增長68.5%；二手住宅網簽銷售337套，同比增長54.6%。

廣州新政紅利也在“五一”假期得到有效釋放。根據廣州市住建局提供的數據，5月1日至5日，全市11區一手樓盤日均到訪量8692組次，同比增長30.8%，日均認購量634套，同比增長50.1%。二手住宅也保持平穩增長，假期日均帶看人次、日均認購量較4月分別同比增長15.6%、5.2%，認購量同比大幅增長63.4%。

天津也迎來近三年最強的“五一”。據普睿數智調研，五一期間天津全市典型項目單盤認購均值為7.3套，同比認購量上升一成。二手房成交、帶看量走高。

合肥同樣迎來近三年最好的“五一”。其新房日均成交270套、同比大漲近七成；二手房成交565套，盡管同比下降38%，但客戶看房積極，日均帶看量上漲28%，新增客戶增長6%。

武漢受“漢七條”與房交會雙重加持，市場熱度顯著攀升。據“湖北住建”披露的數據，5月1日-4日武漢全市新建商品房銷售面積同比增長92.8%。

上海樓市假期新房、二手房成交同比實現雙漲。據上海中原地產統計，五一假期（5.1-5.5）上海新建商品住宅成交約3.39萬平方米，同比去年假期上漲14.14%。全市二手房成交1390套，同比上漲15.93%。

值得注意的是，與上述城市不同，還有一部分弱修復城市同比仍處于下滑區間。

據普睿數智調研，“五一”假期成都新房網簽面積僅7.93萬平方米，同比下降26.4%，創下2020年以來同期新低。但內圈層市場壓力仍在低位，項目去化表現較佳，新房表現相對優于二手房，二手房日均成交同比下滑12%。

西安依靠特價房、高傭金促銷拉動，單盤認購環比大漲71%，同比仍下滑30%；南京新房認購同比大幅回暖，但仍處于近五年同期低位，二手房日均成交、帶看量環比大幅下滑；濟南則受春假旅游分流影響，新房盤均認購同比下滑44%。

市場有望延續穩中向好態勢

盡管當前市場仍然存在部分觀望情緒，但大量剛需和改善性需求的激活，為市場持續回暖注入新動能。隨著地方政策效應的持續釋放，房地產市場有望延續穩中向好態勢。

也有分析人士指出，5月和6月兩個窗口期，將是觀察樓市新政實際成色的關鍵階段。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，節前重點城市響應速度明顯加快，政策出臺方向明確，這是對“努力穩定房地產市場”的積極回應。一方面，要肯定樓市總體企穩的判斷；另一方面，也要看到當前復蘇仍呈“點狀”特征，企穩基礎偏薄弱。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，核心城市新政對“五一”樓市回暖起到了一定帶動作用。如果5月份二手房掛牌量不出現類似去年下半年那種再次大幅度攀升，掛牌價和議價空間可控，且維持在目前較低水平或有下降，意味著當前居民預期和心理狀態初步企穩。

《丁祖昱評樓市》指出，各地政策落地力度與項目產品力將繼續主導市場走向，隨著節前穩市政策效力逐步釋放，疊加“好房子”政策導向下的優質新品入市。預計5月市場整體成交較4月份環比持平，6月市場可能會弱一些，“弱復蘇強分化”的格局延續，部分政策加持與新品供應充足的城市或率先修復。

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