4大一線城市，齊齊上漲！意外：土地收入跌了24.4%，什么信號？

利好消息不斷。

房價數據顯示，一線城市的房價出現了同步的上漲。

高層會議也指出，要努力穩(wěn)定房地產市場，隨后廣州，深圳，武漢、天津等地密集推出房產新政。

房地產市場是不是即將迎來一波復蘇？

為什么土地收入卻出現了同比大幅度下跌24.4%？這到底是什么信號？

4大一線城市，齊齊上漲

最近房地產方面確實暖風頻吹。

此前公布的房價數據顯示，3月份北上廣深的二手房價出現了環(huán)比上漲，其中北京漲幅達到0.6%，另外三個城市的漲幅分別為0.2%~0.4%。

除了二手房價之外，新建住宅的房價也大多出現了環(huán)比上漲，其中北京持平，另外三個城市分別上漲0.2%~0.3%。

而另一方面的數據則是成交量的上升，上海的成交達到了5年的新高，北京的成交也接近2萬套創(chuàng)下了近一年多以來的新高。

上一次四大一線城市齊齊上漲，已經不知道是多久以前的事了。雖然大家老是喊著通縮，但是以北京為首的二手房價環(huán)比大幅上漲，似乎向外界透露出強勁的信號。

其實房價上漲是有宏觀經濟數據作為支撐的。

第1季度的gdp增長率達到了5.0%，Cpi也已經回到了1%的區(qū)間，另外，ppi由負轉正。

今年第一季度，規(guī)上工業(yè)利潤同比增長高達15.5%。

而具體到四大一線城市，第1季度的經濟都實現了開門紅，全部增速超過全國總體水平。其中廣州的增速甚至高達6.0%，實現了明顯的 v型反彈。

在這種情況下，有華爾街投行高調的放出預測，認為從現在開始，未來三年，房價將出現大約15%的漲幅。

土地收入卻跌了24.4%

但是與房價上漲帶來的樂觀情緒截然不同的是，財政局的數據顯示，地方的土地收入不但沒有增加，反而出現了較大幅度的下跌。

今年的第1季度，全國土地轉讓收入為5,176億元，同比降幅達到24.4%。

去年第1季度的降幅為15.9%，全年的降幅為14.7%，今年下降24.4%，說明土地轉讓收入正在加速收縮。

另外，中指研究院也有數據對此作出支撐。在今年第1季度，300城住宅用地成交面積和成交金額方面，分別同比下降24%和42%。

有業(yè)內人士憂心忡忡地指出，一些核心的城市還可以依靠優(yōu)質的地塊撐起土地出讓市場，但是一些普通的城市甚至出現無人問津的情況。

這邊是售樓處人頭涌涌，那邊是土地出讓一片蕭條，在前幾年連續(xù)下跌的情況下，今年第1季度還暴跌了1/4，地產商在資金迅速回籠的同時，反而不敢買地了。

這到底是為什么？

什么信號？

如果我們把房地產商作為一個生產鏈的中間環(huán)節(jié)來理解，就容易明白了。

對外銷售，回籠資金，是房地產商將產品推向下游。

與此同時，購買土地作為儲備，并且進行開發(fā)，需要支付土地出讓金，這是房地產商向上游購買原料。

如果預期未來的銷售越來越好，價格越來越高，生產商應該以比銷售更快的速度迅速的補充庫存，以此鎖定生產所需的原材料。

但是相反，如果預期未來的銷售比較平淡，價格不但難以上漲，還有可能下跌，那么中間環(huán)節(jié)的生產商很有可能不愿意補充庫存，或者僅僅小規(guī)模的補充庫存。

在日常的生產中是以上的邏輯，在住宅的生產中，其實也是相同的邏輯。

至于高盛預測，到2028年底，上海、深圳等地的房價累計上漲15%，其實也僅僅是預測而已。

這些核心城市的房價上漲，肯定可以獲得更加充足的支撐。

但與此同時，我們還需要注意，現在的收入預期和財富分配已經發(fā)生了變化。

這一波二手房的拋售量比較大，雖然這一段時間的成交量上升了，但是掛牌量并沒有明顯的降下來。這說明在部分二手房得到成交之后，反而刺激了市場，讓更多業(yè)主放盤出售。

而已經成交的業(yè)主，雖然已經收到了錢，但是這些錢并沒有全部流入樓市，反而開始轉向存款、理財等其他投資項目。

如果沒有足夠的資金支撐，房價必然難以全面上漲。

未來三年是否真的上漲15%，還有很多的不確定因素？