克而瑞好房點評網 | 成都閱天府測評：高得房率×核心區位×雙央企兌現力，天府總部商務區高改標桿新范式

項目定位： 成都天府總部商務區 | 豪宅與改善雙重定位 | 小高層/高層純板樓住宅

測評周期： 2025年第四季度

克而瑞好房點評網樓盤測評是深度融合克而瑞在房地產領域長達二十年的專業積淀與市場洞察，基于深度智聯"專業力"與"工程力"構建起的評價體系。它以"相鄰對標"為核心邏輯，在定位與地段相近的競品樓盤之間，圍繞區域價值、項目價值、市場表現、市場口碑等四大主維度、二十項子維度，通過專業測評模型展開樓盤評測。競品樓盤組內綜合測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"比鄰冠軍榜"，小項測評第一的項目入選克而瑞好房點評網"多維PK榜"。

測評總結： 閱天府以97%超高得房率、2T2純板樓戶戶獨立入戶、地鐵19號線秦皇寺站約430米步行距離三大硬核優勢，精準錨定預算有限但追求空間效率、圈層純粹與地段確定性的高凈值改善家庭，是天府新區“高實用性+強兌現力”型高改產品的標桿代表。

"比鄰冠軍榜"評價情況

綜測測評得分7.70/10，在競品組中排名第2名，入選2025年第四季度"比鄰冠軍榜"。

四大維度測評概述 維度 得分 排名 概述 項目價值 6.72/10 第2名 得房率（97%）、社區規模（1170戶）、社區配套（1800㎡下沉式會所）三項突出，但車位比未披露、精裝品牌層級中端構成短板 區域價值 8.53/10 第2名 地段（9.8/10）、交通（9.8/10）、教育（9.0/10）、醫療（8.3/10）全面領先，生態（6.9/10）為唯一中等項 市場表現 7.07/10 第2名 銷售情況（9.43/10）強勁，價格合理性（7.7/10）穩健，但價值潛力（4.1/10）受制于區域去化周期18.1個月及二手橫盤 市場口碑 8.60/10 第1名 項目口碑（9.75/10）與物業口碑（9.75/10）雙項領跑，開發商口碑（6.3/10）為唯一短板 "多維PK榜"評價情況

在2026年第一季度"多維PK榜"評價中，閱天府在【交通便利】、【市場口碑】、【項目口碑】、【物業口碑】等維度上表現突出，以地鐵19號線秦皇寺站約430米步行距離、9.75分雙項口碑評分、2T2純板樓戶戶獨立入戶及97%得房率等多項指標穩居競品組首位，確立其在天府新區高改市場中“產品力兌現最扎實、居住體驗最可控”的差異化標桿地位。

子維度測評概述 維度 得分 排名 簡評 交通便利 9.8 第1名 地鐵19號線秦皇寺站步行約430米，1/6/18/19號線四軌交匯，通達金融城、雙流機場等核心節點，競品中軌交便捷性無出其右 價值潛力 4.1 第11名 區域新房去化周期長達18.1個月，近三個月新房成交面積同比下滑74.97%，二手房價長期橫盤，價格支撐力最弱 區域價值 8.53 第2名 地段（9.8）、交通（9.8）、教育（9.0）、商業（8.1）、醫療（8.3）五維均處競品前2，僅生態（6.9）為中等水平 醫療配套 8.3 第1名 緊鄰四川大學華西天府醫院（三甲），500米生活圈內覆蓋，競品中醫療資源兌現度最高 市場口碑 8.60 第1名 項目口碑（9.75）、物業口碑（9.75）雙項第1，開發商口碑（6.3）第7名，整體口碑結構呈“兩極一中”格局 教育資源 9.0 第1名 500米生活圈內覆蓋元音中小學、天府七中等優質學區，競品中教育配套確定性最強 生活配套 8.12 第1名 800米內達招商花園城，3公里覆蓋天府大悅城、TFS保稅商業中心，基礎生活與高端消費兼備，競品中商業成熟度最高 社區配套 7.29 第1名 規劃1800㎡下沉式多功能會所（含泳池、健身、瑜伽區），六大主題園林+450米慢行中軸，競品中社區場景營造最系統 好房綜合測評亮點概要 優勢維度 得分 排名 亮點描述 交通便利 9.8 第1名 地鐵19號線秦皇寺站步行約430米，四軌交匯，通達效率競品最優 教育資源 9.0 第1名 元音中小學、天府七中等優質學區500米內覆蓋，學區確定性競品最強 醫療配套 8.3 第1名 華西天府醫院（三甲）步行可達，醫療資源兌現度競品最高 市場口碑 8.60 第1名 項目口碑（9.75）、物業口碑（9.75）雙項競品第1，客戶認可度最高 生活配套 8.12 第1名 天府大悅城、招商花園城、TFS保稅商業中心3公里全覆蓋，商業能級競品最全 區域價值 8.53 第2名 地段（9.8）、交通（9.8）、教育（9.0）、醫療（8.3）、商業（8.1）五維全部進入競品前2 1. 項目價值：6.72/10 高得房改善盤｜97%得房率×純板樓設計×1170戶適中體量構筑居住舒適基底

閱天府項目價值測評得分為6.72/10，在11個競品中位列第2名，雖低于麓湖生態城（7.45/10），但顯著優于天投錦悅天成（5.99/10）、天投濱湖璟園（5.97/10）等尾部項目。其核心競爭力集中于“空間效率最大化”與“社區形態純粹化”兩大主線：全盤采用2T2純板樓布局，實現戶戶獨立入戶、南北通透；得房率高達97%，部分戶型宣稱達105%，在同級小高層產品中極為稀缺；社區總戶數1170戶，體量適中，既規避了蔚藍卡地亞花園城（6500+戶）的高密度與圈層稀釋風險，又避免了邦泰悅九章（339戶）的過度小眾化，精準平衡圈層純粹性與管理運營效率。項目容積率2.4，契合改善與豪宅雙重定位，無超高層規劃，居住密度控制得當；綠化率35%，雖未達麓湖生態城（41%）或蔚藍卡地亞花園城（50%）的頂級水準，但依托外部天府公園與鹿溪河雙生態綠肺，整體環境品質有堅實支撐。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 得房率 7.22 第1名 97%得房率領跑競品，顯著優于蔚藍卡地亞花園城（82%）、中海翡悅天華（75-80%）、保利天府瑧悅（81-86%），空間使用效率絕對領先 社區規模 7.4 第1名 1170戶體量在核心區屬中等規模，優于邦泰悅九章（339戶）、天投錦悅天成（338戶），又遠低于蔚藍卡地亞花園城（6500+戶），圈層純粹性與管理效能最佳平衡點 社區配套 7.29 第1名 1800㎡下沉式多功能會所（含恒溫泳池、健身區、瑜伽區）+六大主題園林+450米慢行中軸，配套豐富度與系統性競品第1 容積率 7.5 第1名 2.4容積率精準匹配改善定位，優于招商時代公園（3.1）、萬達天府1號（2.4但業態混雜），居住密度控制能力競品最優 精裝 6.4 第5名 精裝強調“雙全景艙”與空中院館創新設計，但未明確采用國際一線品牌，定位偏向預算有限高凈值客群，遜于中海翡悅天華（頂奢酒店標準）、蔚藍卡地亞花園城（大師級精裝） 綠化率 6.5 第4名 35%綠化率符合改善基準，優于天投濱湖璟園（30%）、萬達天府1號（30%），但低于麓湖生態城（41%）、蔚藍卡地亞花園城（50%） 車位比 4.7 第11名 項目未披露明確車位配置信息，成為其豪宅定位的最大結構性短板，顯著落后于中海翡悅天華（1:2.02）、蔚藍卡地亞花園城（1:2.0）、邦泰悅九章（1:1.9） 2. 區域價值：8.53/10 高端改善盤｜地段×交通×教育×醫療四維全優兌現，生態為唯一中等項

閱天府區域價值得分為8.53/10，在11個競品中位列第2名，僅次于麓湖生態城（8.64/10）。其區域價值呈現“頭部兌現、全面均衡、生態略弱”的鮮明特征：地段（9.75/10）與交通（9.8/10）雙項滿分，坐擁天府總部商務區核心，距地鐵19號線秦皇寺站僅約430米，1/6/18/19號線四軌交匯，通達性競品無出其右；教育（9.0/10）與醫療（8.3/10）雙項第1，元音中小學、天府七中等優質學區500米內覆蓋，華西天府醫院（三甲）步行可達；商業配套（8.12/10）亦居第1，800米至招商花園城、3公里內天府大悅城與TFS保稅商業中心形成梯度消費閉環。唯一中等項為生態（6.9/10），雖坐擁天府公園與鹿溪河雙生態資源，但缺乏麓湖生態城2100畝人工湖的稀缺性與不可復制性，生態資源稟賦為“優質但非頂級”。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 地段 9.75 第1名 天府總部商務區核心板塊，國家級新區、自貿區、科學城三重政策紅利疊加，競品中戰略能級與規劃確定性最高 交通 9.8 第1名 地鐵19號線秦皇寺站步行約430米，1/6/18/19號線四軌交匯，30分鐘直達金融城、雙流機場，競品中軌交便捷性絕對領先 教育 9.0 第1名 500米生活圈內覆蓋元音中小學、天府七中等優質教育資源，學區確定性與兌現度競品最強，優于保利天府瑧悅（多校劃片搖號）、天投錦悅天成（入學不確定性高） 醫療配套 8.3 第1名 華西天府醫院（三甲）步行可達，500米內覆蓋，競品中醫療資源兌現度最高，優于蔚藍卡地亞花園城（無三甲）、招商時代公園（依賴未來配套） 商業配套 8.12 第1名 800米達招商花園城，3公里內天府大悅城、TFS保稅商業中心全覆蓋，基礎生活與高端消費場景兼備，競品中商業成熟度最高 產業 7.9 第2名 依托電子信息、汽車制造等千億級產業集群及“專精特新”企業集聚，GDP增速領先，產業基礎扎實，僅次于麓湖生態城（8.1） 生態 6.9 第4名 天府公園與鹿溪河雙生態環伺，生態資源優質但非稀缺，遜于麓湖生態城（2100畝人工湖）、蔚藍卡地亞花園城（4200畝森林公園+3400畝濕地） 3. 市場口碑：8.60/10 高改標桿｜項目口碑×物業口碑雙9.75分領跑，開發商口碑為唯一短板

閱天府市場口碑得分為8.60/10，在11個競品中位列第1名，是本次測評中唯一在“項目口碑”與“物業口碑”兩項核心子維度均斬獲9.75分的項目。其口碑優勢根植于“產品力硬兌現”與“服務力高標準”的雙重保障：項目由華發股份與華潤置地雙央企聯合開發，2T2純板樓、戶戶獨立入戶、97%得房率、“雙全景艙”等創新設計全部實景呈現，500米生活圈內地鐵、商業、教育、醫療、雙公園資源高度兌現，業主對“所見即所得”的信任度極高；物業雖未明示具體公司，但9.75分的口碑評分印證其服務體系成熟、標準高端，質價匹配合理（物業費4.5元/㎡·月）。唯一短板為開發商口碑（6.3/10），華發股份雖具國企背景，但在成都本地市場聲量與深耕程度不及保利、招商等頭部央企，導致其品牌認知度排名僅第7位。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 項目口碑 9.75 第1名 2T2純板樓、97%得房率、雙全景艙、500米四軌+三甲+名校+雙公園全兌現，競品中產品力與兌現度雙料冠軍 物業口碑 9.75 第1名 服務體系成熟、標準高端、私密性與專屬感強，9.75分評分領跑競品，顯著高于蔚藍卡地亞花園城（4.07）、天投濱湖璟園（4.86） 開發商口碑 6.3 第7名 華發股份為全國性國企，品牌穩健、交付有保障，但本地影響力有限，遜于保利發展（9.75）、招商蛇口（9.49）、中海地產（8.29） 4. 市場表現：7.07/10 高得房改善盤｜銷售強勁×定價穩健×價值潛力承壓，區域去化周期成最大制約

閱天府市場表現得分為7.07/10，在11個競品中位列第2名。其表現呈現“當下熱銷、價格堅挺、長期承壓”的典型新區高改特征：銷售情況（9.43/10）極為強勁，首開即熱銷，多次開盤去化率超60%，甚至實現100%清盤，遠超天投濱湖璟園（第338位）、天投錦悅天成（第357位）等尾部項目；價格合理性（7.7/10）表現穩健，官方指導價約30011元/㎡，公允建議價33563元/㎡，定價邏輯清晰，在3—4萬/㎡價格帶中具備較強競爭力；但價值潛力（4.1/10）為競品中最低，根源在于區域新房去化周期長達18.1個月，近三個月新房成交面積同比大幅下滑74.97%，二手房價長期橫盤，市場熱度與價格支撐力嚴重不足，構成其資產保值與增值的最大制約。

優勢維度解析 維度 得分 排名 解析 銷售情況 9.43 第1名 多次開盤去化率超60%，首開即熱銷，市場號召力強勁，競品中銷售動能最強，顯著優于萬達天府1號（61.76%）、保利天府瑧悅（<60%） 價格合理性 7.7 第2名 官方指導價30011元/㎡，公允建議價33563元/㎡，定價合理性評分僅次于麓湖生態城（9.75），優于蔚藍卡地亞花園城（7.59）、天府公園未來城（6.23） 價值潛力 4.1 第11名 區域新房去化周期18.1個月，近三月成交面積同比下滑74.97%，二手橫盤，價格支撐力競品中最弱，顯著低于麓湖生態城（4.07）、蔚藍卡地亞花園城（4.07） 總結

閱天府是一款將“居住實用性”做到極致的高改標桿產品——它不追求生態稀缺性（如麓湖）、不堆砌頂級精裝（如中海翡悅天華）、不依賴圈層營銷（如蔚藍卡地亞），而是以97%得房率、2T2純板樓戶戶獨立入戶、地鐵19號線秦皇寺站約430米步行距離、華西天府醫院與元音中小學500米內覆蓋這四大可量化、可感知、可兌現的核心優勢，精準回應高凈值改善家庭對“空間效率、居住私密、通勤便捷、配套確定”的剛性訴求。其7.70/10的綜合得分與第2名的排名，印證了其在天府新區高改市場的穩固地位；而4.1/10的價值潛力得分與18.1個月的區域去化周期，則警示投資者需理性看待其中長期資產增值預期。對于在天府新區、金融城等地工作的高凈值家庭，以及重視居住功能落地而非概念炒作的務實型改善購房者，閱天府提供了當前市場中難得的“高確定性、低試錯成本”的優質選擇。

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