首創(chuàng)奧萊REIT，首年業(yè)績“炸裂”！

來源 · WIN奧萊世界（ID：Outlets_World）

作者 · 黎浩然 編輯 · 付慶榮

圖片來源 · 如無特別注明，均來源于項目/品牌官方渠道

2025年，華夏首創(chuàng)奧萊REIT完整運營首年，財報答卷多項指標超預(yù)期。而剛披露的2026年一季報顯示，這一增長勢頭仍在延續(xù)——報告期內(nèi)基金實現(xiàn)收入8315.96萬元，同比增長15.18%；可供分配金額達4225.65萬元，同比增長33.21%，為全年業(yè)績奠定了良好開局。

財報數(shù)據(jù)顯示，2025年該REIT營收達2.55億元，超額完成招募書預(yù)測的9.73%，凈利潤7094萬元同比激增156.18%，可供分配金額1.29億元同比翻倍增長，展現(xiàn)出強勁的盈利與現(xiàn)金流能力。

底層資產(chǎn)武漢、濟南雙項目整體出租率高達98.96%，租金收繳率100%，429個租戶形成高度分散的健康結(jié)構(gòu)，前五租戶租金占比僅15.93%，共同勾勒出REIT運營層面的扎實根基。

這邊廂，在武漢，杉杉高調(diào)上場，形成“三足鼎立”之勢。2026年一季度，武漢首創(chuàng)奧萊出租率因主動調(diào)改減少1.82個百分點。

那邊廂，在濟南，雖首創(chuàng)仍是絕對的第一，但隨著百聯(lián)奧萊·濟南海那城二期正式營業(yè)，區(qū)域競爭風險需關(guān)注。

01.

完整運營首年：

全方位超額兌現(xiàn)，

濟南首創(chuàng)出租率創(chuàng)歷史新高

報告顯示，2025年，華夏首創(chuàng)奧萊REIT實現(xiàn)收入2.55億元，凈利潤7093.96萬元，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額1.09億元。期末基金總資產(chǎn)21.47億元，凈資產(chǎn)19.65億元，份額凈值為2.4565元。

從分配金額看，2025年可供分配金額為1.29億元，較2024年同期增長192%；實際分配金額9330.4萬元，2024年同期超1454萬元。

營收、凈利及可分配金額等財務(wù)指標變化幅度較大，主要原因是：一、上年同期為2024年8月基金成立至年末的短周期運營數(shù)據(jù)，2025年為完整年度運營數(shù)據(jù)。二、項目公司經(jīng)營業(yè)績同比提升。

多項業(yè)績指標超預(yù)期

若與招募說明書的預(yù)測值對比，2025年，華夏首創(chuàng)奧萊REIT各項數(shù)據(jù)均超額完成。其中，收入完成率達113.33%；EBITDA完成率達114%，可供分配金額完成率達111.58%。

在分派上，華夏首創(chuàng)奧萊REIT亦完成承諾，2025年內(nèi)分紅2次，合計分紅金額9330.4萬元；截至2025年末累計分紅3次，累計分紅金額約1.08億元。

分項目看，濟南首創(chuàng)奧萊2025年營業(yè)收入為1.39億元，完成度達113.02%；運營凈收益/凈現(xiàn)金流量為0.78億元，完成度達112.54%；武漢首創(chuàng)奧萊2025年營業(yè)收入為1.17億元，完成度達105.82%；運營凈收益/凈現(xiàn)金流量為0.67億元，完成度達102.03%

項目出租率創(chuàng)新高

2025年末，基金底層資產(chǎn)總出租率為98.96%，較預(yù)測值高5.96個百分點；全年租金單價為168.62元/㎡/月；租金收繳率達100%，維持較好安全性。

分項目看，濟南首創(chuàng)奧萊2025年末出租率達99.04%，較2024年同期提升1.98個百分點，創(chuàng)歷史新高；2025年全年租金單價為180.83元/㎡/月，季度租金單價峰值出現(xiàn)在2025年一季度，為225.09元/㎡/月。

武漢首創(chuàng)奧萊2025年末出租率達98.89%，雖整體維持高位，但較2024年同期仍降低了0.28個百分點；全年租金單價為155.37元/㎡/月，季度租金單價峰值出現(xiàn)在2025年四季度，為181.46元/㎡/月。此外，截至2025年四季度末，武漢首創(chuàng)奧萊出租率為98.89%，較2024年同期下降0.28個百分點。

在武漢項目波動的租金曲線中，可明顯感知的是，區(qū)域競爭加劇帶來的直接沖擊，之于首創(chuàng)來說是必須直面的問題。

一方面，在武漢，杉杉奧萊的入局，形成“三足鼎立” 競爭格局，以價換量壓力大。另一方面，在濟南，雖目前首創(chuàng)處于第一之位，但去年12月27日，百聯(lián)奧萊·濟南海那城二期正式試營業(yè)，二期項目將總體量提升至15萬平方米，將進一步分流濟南首創(chuàng)奧萊的客流與租戶。

一季度延續(xù)高增態(tài)勢

進入2026年，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的業(yè)績增長勢頭不減。最新披露的一季報數(shù)據(jù)顯示，一季度項目整體出租率為97.73%，同比提升0.27個百分點；平均租金單價達226.39元/㎡/月，同比上升13.72%。基金一季度實現(xiàn)可供分配金額4225.65萬元，同比增幅高達33.21%，延續(xù)了2025年以來的良好態(tài)勢。

分項目來看，一季度，濟南首創(chuàng)奧萊出租率出租率為98.10%，同比增長2.17個百分點；平均租金單價為256.48元/㎡/月，同比上升13.95%；武漢首創(chuàng)奧萊出租率為97.32%，同比減少1.82個百分點，主要與一季度部分區(qū)域主動調(diào)改有關(guān)；平均租金單價為193.23元/㎡/月，同比上升12.55%。

02.

新煩惱凸顯：

區(qū)域競爭加劇，

多維出擊突破競爭包圍圈

面對上述新煩惱，首創(chuàng)奧萊REIT要實現(xiàn)從“開門紅”向“長紅”的跨越，需多維出擊，突破重重包圍圈——淡季招調(diào)，旺季開業(yè)，踩準節(jié)點提升業(yè)績。

做強頭部品牌，打造國際品牌矩陣

■濟南首創(chuàng)奧萊2025年累計完成49家品牌招商調(diào)改，招調(diào)面積占比達22%，助力品牌業(yè)績同比提升28%。

完成重點品牌如KAILAS、FILA、波司登等的移位改造及擴鋪升級，集中打造運動街區(qū)氛圍，提升門店級次及貨品優(yōu)勢；完成國際品牌愛步、NAVIGARE等的移位新裝，并引入PINKO、BESIONIA等潛力品牌，提升國際街區(qū)的品牌定位，強化協(xié)同效應(yīng)。

其中，2025年“五一”假期期間，李寧、MLB、New Balance等9家新開及重裝品牌集體亮相，助力濟南首創(chuàng)奧萊銷售額同比提升31%；新入駐品牌GANT、潮宏基以及場內(nèi)調(diào)整（移位、擴鋪等）品牌Teenie Weenie、伊芙麗等均于中秋、國慶假期期間開業(yè)亮相，以配合項目年度營銷節(jié)點。

這強化重點品牌的策略在2026年一季度得到延續(xù)。濟南首創(chuàng)奧萊一季度完成了重點品牌愛步的移位擴鋪，于元旦煥新開業(yè)，新引進的百麗、思加圖集合店及東更道均于春節(jié)前亮相，并同步簽約RAPIDO、尹默等優(yōu)質(zhì)品牌，預(yù)計二季度入市；武漢項目在推進區(qū)域改造的同時，設(shè)計師品牌MR.MAIMAi已成功開業(yè)，并簽約Y-3、Marisfrolg等國際名品及輕戶外品牌，品牌矩陣持續(xù)升級。

■武漢首創(chuàng)奧萊2025年累計完成67家品牌汰換升級，招調(diào)面積占比達33%，驅(qū)動品牌業(yè)績同比增長10%。

新引進TOMMY HILFIGER、PINKO、Montbell等國際及戶外優(yōu)質(zhì)品牌，不斷提升品牌級次及貨品吸引力；同時，完成361°、特步、URBAN REVIVO等重點品牌的擴鋪、重裝升級等工作，優(yōu)化品牌店鋪形象及貨品豐富度。

TOMMY HILFIGER、Marc O’Polo、G-STAR、NAUTICA、JOTT、Montbell 等國際及戶外品牌主要在三季度簽約并啟動裝修，于四季度集體開業(yè)亮相，配合國慶及年尾的銷售旺季，其中Montbell為華中地區(qū)首個奧萊店。

進入2026年，面對著愈發(fā)激烈的競爭態(tài)勢，武漢首創(chuàng)奧萊在一季度加緊了調(diào)改的步伐，重點推進了兩大核心區(qū)域的改造：一方面將原“食美匯”美食廣場區(qū)域進行業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整，推進Adidas、SKECHERS等品牌的擴店升級；另一方面將原二樓鞋區(qū)轉(zhuǎn)型為品質(zhì)餐飲區(qū)域，引進胖仔蘇、辣汀等多家連鎖餐飲品牌。

上述調(diào)改影響一季度出租率約1.55個百分點，但待品牌陸續(xù)起租開業(yè)后，該區(qū)域坪效預(yù)計將顯著優(yōu)化，進一步增強項目的客流留存能力。

03.

聚焦核心營銷節(jié)點，

借力重點品牌引爆消費

2025年，濟南首創(chuàng)奧萊項目緊扣“品牌、貨品、價格”三大核心優(yōu)勢，以重點品牌和優(yōu)惠力度為中點，結(jié)合各項營銷節(jié)點實現(xiàn)銷售突破。

如六周年店慶期間，濟南首創(chuàng)奧萊銷售額、客流分別同比提升35%、32%刷新紀錄；“五一”期間，項目銷售額同比提升31%；國慶節(jié)期間，品牌broadcast斬獲全國銷冠，COACH、TOMMY HILFIGER、Nike、Adidas等84個品牌實現(xiàn)山東省銷冠，HAZZYS、LACOSTE、斯凱奇等18個品牌實現(xiàn)濟南市銷冠，銷冠品牌數(shù)量再創(chuàng)新高。

武漢首創(chuàng)奧萊在2025年則聚焦節(jié)點營銷、資源聯(lián)動、會員深耕三大核心，以月度主題活動為抓手，串聯(lián)賽事、IP、明星等多元熱點，聯(lián)動媒介矩陣及異業(yè)資源，從而觸達更大范圍的客群。

2025年新春年貨節(jié)期間，武漢首創(chuàng)奧萊銷售額同比提升50%；“五一”期間恰逢項目七周年店慶，項目銷售額、客流分別同比提升20%、12%，創(chuàng)歷史紀錄；國慶節(jié)期間，自營CO店、Coach銷售額分別同比提升206%、198%。

延續(xù)2025年的營銷節(jié)奏，2026年開年雙項目再度交出亮眼答卷。

2026年一季度，濟南首創(chuàng)奧萊緊抓7周年店慶與新春消費節(jié)點，推出“200+品牌享山東省ZUI低價”等活動，1-2月期間項目整體銷售額同比提升15%、客流增長7%，Nike、Adidas、FILA等94個品牌斬獲山東省銷冠，GAP、HAZZYS等13個品牌斬獲濟南市銷冠，銷冠數(shù)量再創(chuàng)新高；

武漢首創(chuàng)奧萊新春年貨節(jié)期間銷售額與客流分別增長7%和9%，Coach定向邀約活動帶動品牌銷售額激增176%，GANT、艾諾絲雅詩在“女神節(jié)”期間分別增長151%和54%。

于首創(chuàng)奧萊REIT而言，2025年的高光業(yè)績是基礎(chǔ)，2026年一季度的良好開局則印證了增長慣性的延續(xù)。而化解“新煩惱”、實現(xiàn)持續(xù)增長，才是其從“開門紅”向“長紅”跨越的關(guān)鍵。

從行業(yè)角度來看，首創(chuàng)奧萊REIT作為國內(nèi)首單奧萊類公募REITs，其發(fā)展過程中所面對的問題，反映出消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs在推進過程中的一些挑戰(zhàn)。隨著行業(yè)的不斷成熟，只有那些能夠持續(xù)優(yōu)化運營效率、控制成本、豐富資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升投資者回報的產(chǎn)品，才能在激烈的競爭中脫穎而出。

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